城鄉規劃土地使用及儲備制度的分析

黃廷成

（南寧經濟技術開發區土地儲備中心廣西南寧530000）

城鄉規劃土地使用及儲備制度的分析

黃廷成

（南寧經濟技術開發區土地儲備中心廣西南寧530000）

城鄉規劃一直是一個受到人們關注的問題，因為城鄉規劃牽扯到土地使用以及儲備制度，土地的合理使用以及儲備都是保護土地資源的方法和手段，怎樣實現實現土地的合理利用成為城鄉規劃中必須要克服和解決的問題。本文主要通過城鄉規劃在土地使用及儲備制度中的功能、土地使用存在的問題、土地儲備制度存在的問題以及解決措施進行了詳細的探討。

城鄉規劃；土地使用；土地儲備制度

1 引言

土地的使用及儲備制度是一項創新，也是房地產領域備受關注的。現在，在許多城市已經建立了土地儲備制度，并且產生了一些積極效應，但是從整體來看，土地使用及其儲備制度還應進一步的探索和完善。

2 城鄉規劃在土地使用及儲備制度中的功能

一般來說，城鄉規劃的目的是在城市和區域的發展過程中，維護好整體以及公共利益，保護自然環境，促進經濟、社會和環境三方面共同發展。政府作為城鄉發展的重要管理部門，應該發揮作用，通過合理規劃調整資源，促進社會的可持續發展。城鄉規劃在土地使用及儲備制度中的功能主要包括：弄清楚土地使用性質轉化的方向；明確土地投放的大體時間；明確土地開發建設的使用用途與開發強度，引導建設用地儲備的基本規模與方向；合理的提高土地的價格，不斷提升土地儲備的質量。

3 城鄉規劃中土地使用存在的問題

改革開放以來，我國解放和發展生產力，在社會主義經濟建設中取得了舉世矚目的成就，為了促進我國經濟又好又快發展，使經濟成果惠及到每一個人民，我們必須做到科學的規劃與發展。土地資源可以說是人類生存的基礎，因為土地資源有限而且不可再生，所以在土地的開發使用過程中，應該科學的規劃和使用。目前來看，土地的使用還存在問題。

3.1 土地征用存在不合理的現象

在城鄉規劃中，土地征用不合理的現象依然存在，從目前來看，我國的土地征用補償價格并沒有達到農民土地的實際價值，在補償過程中，往往會損害農民的利益。除此之外，土地作為農民生產和生活的基礎，對農民會產生巨大影響，農民一旦失去土地，為了生活會選擇走進城市，在城市中打工來維持生計，可是因為文化程度較低，所以收入也很少，再加上一些其他因素，會影響社會穩定，影響構建社會主義和諧社會。

3.2 土地開發存在盲目建設的局面

很多地方沒有嚴格按照要求開發建設，也沒有堅持以先規劃后建設為準則，這樣做不但會影響城鄉規劃的進程造成城市布局的混亂，而且也會使土地的利用率不斷降低，許多土地資源得不到開發利用，最后造成資源浪費。另外，各個行政主管部門之間缺乏溝通，沒有明確的分工，對于土地資源的規劃都有自己的想法，這就造成土地資源在開發過程中，部門各自做自己的事，使得土地資源開發工作出現混亂局面。

3.3 土地批后管理上存在監管力度不足的情況

因為政府以及許多相關職能部門都把重點放在了項目的前置審批上，然而對土地開發的后續階段并沒有加大監督力度，這種情況下造成的后果是，開發商取得土地后沒有按照期限進行工作，甚至有些開發商的做法更不道德，他們并不對此土地進行開發，而是等到土地增值后再賣給別人，從而獲取利益。有些開發商在土地資源利用中擅自主張改變了土地的用途，不但破壞了土地市場關系，而且會對土地的合理利用產生巨大影響。

4 城市土地儲備制度的功能和效果

4.1 有利于規范城市土地市場

通過土地儲備制度的建立，政府掌握了城市土地的兩大權力，分別是統一收購權和壟斷供應權，這種情況下，政府就可以把土地該讓誰用的權利掌握起來。這樣做不僅可以保證土地供給的合法性，還可以使違法用地等現象大大減少，另外對于建立規范的土地市場也是有幫助的。

4.2 提高政府對城市土地市場的調控能力

城市土地市場是房地產扎根市場的關鍵因素，它對城市經濟的發展有著很大的影響，所以，土地儲備制度應該借助科學的規劃土地使用，保持土地地價的平穩，防止價格忽上忽下，不斷提高政府對城市土地市場的調控能力，從而促進社會經濟又好又快發展。

4.3 有利于落實土地基本國策，保護城市郊區農地

我國的土地的基本國策就是保護耕地。所以在基本國策之下就必須嚴格控制土地的外延擴張，合理使用城市存量土地，不斷提高土地利用的效率。土地儲備制度的建立，可以促進閑置土地的開發利用加強城市建設用地的供給，有效緩解為城鄉規劃對郊區農用地的需求。

5 城市土地儲備制度中存在的問題

5.1 土地收購補償標準不合理

土地儲備中心在回收土地時，都會對回收的土地資源采取補償措施。土地補償的高低有一定的政策性和技術性，還具有一定的復雜性。在目前的情況來看，土地補償的標準很低，部分土地使用者感覺土地回收的補償標準不合理，往往對土地回收產生抵觸心理，這使得土地回收的難度加大，不但增加了時間成本，而且增加了儲備成本。

5.2 儲備資金籌集困難

在土地儲備制度建立的過程中，都會遇到儲備資金不足的困難，城市政府是不可能投人很多儲備資金，而在儲備一開始的時候，土地儲備中心只進不出，所以并沒有資金的積累，缺乏資金是很正常的。這種情況下，土地儲備中心不敢儲備很多的土地，儲備的成本也會大大增加。

除此之外，在經濟發展的困難時期，由于各種原因，貸款相對來說比較容易，但是隨著我國經濟的迅速發展，企業的生產和銷售呈現上升趨勢，對資金的需求也越來越大，導致貸款的條件也越來越嚴格，土地儲備中心貸款的難度也會大大增加。

5.3 土地儲備制度的功能定位和運作模式需要完善

因為沒有以往的經驗可以參考，所以我國的土地儲備制度一直處于探索的過程。在其他城市土地儲備制度運行過程中，有的只是純粹的獲取土地收益，土地資源的供給根本不能滿足城鄉規劃的需要，導致住房價格不斷上漲，引起廣大群眾的不滿，所以對于土地儲備制度的功能定位和運作模式還需要進一步完善。

6 土地儲備制度的發展對策

6.1 把地價水平調控在一個臺理的水平上

土地儲備中心在操作過程中，應該弄清楚土地儲備制度的功能定位，根據儲備制度應該達到的要求，積極采取相應的措施解決問題。舉個例子，有些地方在土地的出讓過程中采取招標、拍賣的方式進行，這種方式有利于提高地價，增加財政收入，但是卻使土地的價格直線上升。事實上，土地儲備制度不但要將流失的土地重新讓政府掌管，還要保證為居民提供經濟的住房。土地出讓采取招標、拍賣的方式進行并不是為了增加收入，而是讓交易更加透明，規范市場秩序，把地價水平調控在一個臺理的水平上。所以，在定標時要綜合考慮各方面的因素，不能把地價高作為根據，這樣地價水平就會平穩發展。

6.2 努力探索．采取一次測算、分階段分期支付補償費

合理的土地補償是土地順利回收的關鍵，也是促進土地儲備制度長期發展的措施之一。在確定土地補償標準時，應該充分考慮該土地的地理位置以及用途，同時也要考慮該土地目前的所有權問題，比如土地是用什么方式取得的，還有多少使用年限等等。土地的補償標準應該按照已經存在的補償標準為參考進行補償。

土地儲備中心為了減輕財務負擔，常常采用分期付款的方式進行補償，這樣做使土地儲備中心的壓力大大減小。在確定土地補償費用以后，可以按照征購、回收和土地供應兩個階段進行分期付款，在征購回收階段支付一部分費用，在供應階段再支付另一部分費用，但是土地儲備中心應該承擔在此期間發生的利息，土地中心也可以根據自己的財務狀況提前支付土地補償費。

7 總結

隨著我國城鄉規劃不斷的發展，城市建筑群的不斷擴大，土地資源的需求會越來越大，城鄉規劃土地使用及儲備制度也成為一個重要的問題，所以，我們應該加強對因此需要我們加強對城鄉規劃土地使用及儲備制度的研究和分析，合理的利用每一寸土地，不斷地完善土地儲備制度，提高土地資源的利用效率，嚴格管理土地資源，讓每一寸土地都能夠得到合理的運用，讓土地資源不再浪費，只有這樣，城鄉規劃的工作才能夠順利進行，但是，城鄉規劃中的土地使用及其儲備制度還需要完善。

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F293.2

A

1004-7344（2016）24-0021-02

2016-8-10

黃廷成（1987-），男，助工，本科，主要從事土地出讓和儲備等工作。