租賃合同糾紛若干法律問題探析——評一則最高院租賃案件

葛攀攀

（31500 浙江素豪律師事務所 浙江 寧波）

租賃合同糾紛若干法律問題探析——評一則最高院租賃案件

葛攀攀

（31500 浙江素豪律師事務所 浙江 寧波）

在租賃合同糾紛中，出租人對于延期支付租金往往約定了解除權，但其行使卻受到合理期限催告的限制，而對于因轉租產生的解除權，又往往受到轉租事實的認定及6個月異議期的限制。本文筆者以經辦的一起最高院租賃糾紛為線索，圍繞前述問題及由此產生的違約責任問題展開討論。

租賃合同；解除權；轉租；違約金

租賃合同糾紛為最為常見的合同糾紛之一，盡管最高院已出臺《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（“《房屋租賃合同糾紛司法解釋》”）多年，但在若干問題上仍有諸多爭議。筆者于2013年代理了一則最高院的租賃案件，從審理過程來看，有許多問題值得深思和探討。

一、問題之提出

A公司與B公司于2010年8月9日簽訂租賃合同書一份，約定：

（1）B公司承租A公司在北侖的堆場，租賃期限為2010 年8月11日至2020年8月10日，租金第一年360萬元，第二年、第三年每年450萬元，第四年至第六年每年500萬元，第七年至第十年每年600萬元，租金每半年付一次，每次提前3個月承付，即每年5月11日、11月11日前各付一次；

（2）約定的違約行為有：任何一方提前解除合同、承租方不按合同規定時間支付租金和擅自將租賃物抵押和轉租；

（3）違約責任有：a.任何一方違約，違約方應當一次性向守約方支付500萬元的違約金，守約方有權單方面宣布解除合同；b.B公司未于合同終止（含解除）的當日將租賃物交給A公司實際控制，自次日起B公司則須比較最后年度租金額度向A公司雙倍承付租金，直至A公司實際控制租賃物。

2010年9月，B公司因業務需要在堆場門口掛關聯公司“C集裝箱堆場”牌匾。2011年11月，B公司延期5天支付租金225萬元，A公司于是在11月27日發送律師函，以延遲支付租金為由解除合同，要求B公司自解除之日起交還租賃物，逾期交付按照年600萬元的標準支付雙倍租金，同時要求支付違約金500萬元。B公司收到律師函后立即向寧波中院起訴，A公司遂即提出反訴。雙方在寧波中院、浙江省高院及最高院發生三起訴訟，B公司請求確認解除行為無效，并以擅自解除合同為由要求賠償500萬元違約金；A公司以延遲支付租金和轉租給C公司為由要求解除合同，并賠償500萬違約金及自2011年11 月27日起按年租金600萬元支付雙倍租金直至A公司實際控制租賃物。

本文通過三級法院的訴訟將要論述的問題有：

（1）在租賃過程中，收到解除通知后，是否一定要率先起訴解除行為無效嗎？

（2）在約定逾期支付租金即可解除合同的情況下，是否還需要《合同法》第227條規定的合理期限通知？

（3）在第三方無償使用租賃物的情況下是否構成轉租及轉租時6個月的異議期如何起算？

（4）承租方延遲交付租賃物如何承擔違約責任，尤其是實際損失？

二、問題之分析

（一）在租賃過程中，收到解除通知后，是否一定要率先起訴解除行為無效嗎

根據最高院《關于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（“《合同法司法解釋二》”）第24條之規定，似乎可以理解為收到解除通知的一方必須要在收到通知之日起三個月內起訴到法院，確認解除行為無效，否則再也無法挽救合同被解除的命運。事實上，這是一種誤解，因為解除通知必須要以解除權成就為前提條件，如果解除權未成就的一方，擅自通知解除合同，即便過了三個月亦無法發生合同解除的效果。

關于第24條的理解，最高院自己出版的《關于合同法司法解釋（二）理解與適用》中對《合同法解釋（二）》第二十四條的“條文理解” 明確為：“不具備上述條件（即不具備《合同法》第九十三條第二款、第九十四條規定的合同單方解除條件），一方當事人不能解除合同”。事實上，早在2005年《最高人民法院公報》第三期登載萬順公司訴永新公司等合作開發協議糾紛案的最高人民法院（2003）民一終字第47號民事判決書的“裁判摘要”亦明確：“合同解除權的行使須以解除權成就為前提，解除行為應當符合法律規定的程序， 否則就不引起合同解除的法律后果”。

因此，解除通知的接收方如果認為發送方解除權條件未成就，不具備行使解除權的條件，大可不必提前訴訟。法院在審理解除權引起的糾紛時，不單是要審查是否在三個月內提出過異議，更重要的是審查通知解除的一方是否具備解除權成就的條件。換言之，在上述案例中，即便B公司收到律師函后三個月內未起訴解除行為無效，法院在審理A公司的訴請時仍會審查解除權是否成就的問題。在筆者看來，B公司的率先起訴盡管符合法律規定，卻因為打官司反而引起了雙方關系的完全破裂。

（二）在約定逾期支付租金即可解除合同的情況下，是否還需要《合同法》第227條規定的合理期限通知

在租賃案件中對于逾期支付租金可否解除合同，視是否在合同中約定該項解除權而定。如果沒有約定解除權的，則適用《合同法》第227條規定“承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。換言之，出租人的解除權必須經合理期限的催告。但如果雙方約定了解除權，而該解除權又無約定期限催告的，出租人是否可以立即解除合同？

這便產生的《合同法》第93條與第227條之爭論。因為根據第93條之規定，“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時解除權人可以解除合同”，出租人無須任何合理期限的催告，即可立即解除合同，那么究竟是否需要合理催告呢？

從寧波中院和浙江省高院的判決來看，均認可了對于合理期限的說法，即仍然應根據第227條的約定，在合理期限催告后承租人仍未支付租金的，則出租人才可以解除合同。而對于合理期限的確定應根據社會普遍事理、交易習慣、行業常規、當事人認可的清理綜合加以判決。具體而言，應根據堆場交付租金普遍情況、租金的數額、租期的長短、合同履行情況及雙方公司的實際情況綜合加以判斷，因此，對于上述案例中長達10年租期、租金數額高達225萬元、B公司又一向準時支付租金，本案中A公司在沒有催告B公司的情況下，B公司便立即支付了租金，故不能判決解除合同。最高院對此的評論是“A公司以延期5天為由解除合同，對B公司過于苛刻。根據《合同法》第五條‘當事人應遵循公平原則確定各方的權利和義務’之規定，二審判決不解除合同并無不當”。

從法律適用上講，依照特別法優于一般法的法律適用原則，應該優先適用合同法分則的規定，即優先適用第227條的規定，而非合同法總則第93條之規定。

（三）在第三方無償使用租賃物的情況下是否構成轉租及轉租時6個月的異議期如何起算

1.在第三方無償使用租賃物的情況下是否構成轉租

對于轉租的認定，最直觀的表現形式是由第三方在使用租賃物，那么第三方使用是否就等同于轉租呢？對于關聯公司的使用是否又有不同情況呢？

轉租的認定其實是租賃關系的認定，但在實踐中出租方不可能會取得承租方與第三方的租賃合同、租金支付憑證等關鍵證據。筆者以為，在出租人僅能取得第三方使用證據的情況下，可以推定為轉租。但問題又來了，如果第三方使用場地真為無償使用，那么是否仍可推定為轉租？

在上述案例中，租賃堆場門口懸掛C公司牌匾已經取得了第三方使用的初步證據。但省高院在審理過程中發現，由于C公司為B公司的關聯企業，人員為一套人馬，且查閱歷年財務賬冊并未發現有租金支付，那么是否就不存在轉租了呢？寧波中院持肯定態度，但省高院卻持否定態度，其判決認為B公司將部分租賃物歸C公司使用，可以認定存在轉租，最高院亦維持了省高院的觀點。

筆者以為，在一般情況下可以將第三方使用推定為轉租，但在承租人有證據表明第三方事實上與承租人高度混同且未支付租金的情況下，不應推定為轉租。因為，如果第三方與承租人方高度混同，那么事實兩公司實質上為“一公司”，不應將形式上的第三方使用歸為轉租。

2.轉租時6個月的異議期如何起算

除在租賃合同中明確約定承租人可以轉租外，出租人享有因轉租而產生的解除權是確定無疑。即便租賃合同中未約定轉租產生的解除，出租人亦可依據《合同法》第224條“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。

然，根據《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第16條之規定，出租人行使解除權有期限限制，即必須在知道或應當知道后六個月內提出，否則法院不予支持。但如何判斷“知道或應當知道”呢？

在上述案例中，承租人對于C公司的牌匾于2010年9月便已懸掛，而出租人之法定代表人為收取租金或其他事宜多次到堆場，是否可以認定其知道C公司使用堆場了呢？更為關鍵的是，A公司的注冊地就在租賃堆場，那么應推定其經營地便在堆場，豈有不知之理？

對于這一問題最高院并沒有直接回答，僅以“《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第一條規定‘本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋’，而涉案僅為集裝箱堆場，不具備適用該解釋的前提”為由，回避了這一問題。筆者以為，最高院以集裝箱堆場不屬于城鎮房屋，而排除適用《房屋租賃合同糾紛司法解釋》過于草率，值得商榷。因為租賃物不光是場地，還包括場地內2000多平米的房屋，而C公司使用的正是部分辦公室，因此本案應該完全適用該司法解釋。

而對于該問題，筆者以為，如果承租人有充足的證據證明出租人之法定代表人多次進出堆場門口，即便其辯駁說未曾看到門口的牌匾，亦應認定為“應當知道”。但對于其注冊地本身為租賃場地，尚無法直接推定其應當知道，因為租賃物已作整體轉租，A公司事實上不在場地內辦公，無法推定其“應當知道”。

因此，對于“知道或應當知道”可以從出租人獲取的第三方信息中推定，如牌匾或廣告牌的懸掛、名片或合同或其他法律文書中地址記載以及其他有效的信息等，結合實際情況綜合進行判斷。

（四）承租方延遲交付租賃物如何承擔違約責任，尤其是實際損失

由于省高院與最高院均認定B公司存在轉租構成違約，所以對承租方逾期交付租賃物的違約責任如何承擔，雙方產生重大爭議，主要集中在：a.500萬元違約金與延遲交付租賃物的違約責任是否可以并存？b.實際損失如何確定？c.違約金過高如何調整？

1.違約責任如何并存

在最高院審理過程中，B公司提出，延遲交付租賃物按照最后年度租金額度向A公司雙倍承付租金，事實上是約定了因違約產生的損失賠償額的計算方法，屬于《合同法》第114條規定的違約金責任，這與500萬元的違約金責任直接并存且沖突，應該只能擇其一。但最高院審理后認為“雖然該兩條均屬于違約金條款，但500萬元違約金是針對違反合同主要義務約定的違約責任，雙倍承付租金是合同終止后果的約定，兩個條款適用對象不同，可以并用”。

雖然在案例中兩種違約金可以并存毫無異議，但在實踐中當事人往往在租賃合同中約定多種違約責任，如定金責任、延期付款違約責任、延期交付租賃物違約責任、轉租違約責任以及純粹的違約金等等，可以說只要涉及主要義務的地方，當事人均可以約定違約責任。違約責任約定的越詳細，越容易確定違約責任，因為針對某一違約事項發生后，當事人直接可以援引合同中的違約責任條款要求承擔違約責任。如果真約定繁雜的違約責任條款，則很容易導致重復約定的情況。筆者以為，對于同一事項，重復約定的違約責任條款只能援引一種同類的違約責任。在案例中，如雙方約定的是“B公司延期交付租賃物，除賠償500萬元違約金外，B公司還需承擔雙倍租金”，則可視為約定了同種類的兩種違約金，只能選擇一種。

2.實際損失如何確定

在最高院審理過程中，B公司提出根據約定兩種違約金明顯偏高，違約金的支付應根據《合同法司法解釋二》第29條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第114條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”之規定，應該以實際損失為基礎確定，但事實上B公司在訴訟期間從未停止過租金的支付，一直按照租賃合同約定支付租金，因此，A公司并不存在實際損失。這一觀點得到了省高院的支持，省高院以未造成實際損失為由，未判決B公司支付違約金。

然而，最高院并不認可這一說法，其認為既然B公司構成違約，且又約定了違約金，那么B公司應支付違約金。但如何確定實際損失呢？

根據《合同法》第113條之規定，實際損失應包括積極損失和可得利益損失。積極損失是當事人現有財產的損失，包括為準備履行合同義務支出的費用、守約方應得到的與其實際得到的履行之間的價值差額、守約方采取補救措施以及因違約造成的其他財產損失，可得利益損失是指在合同得到履行后，當事人利用合同標的從事生產經營可以獲得的利益的喪失，通常包括生產利潤損失、經營利潤損失、轉售利潤損失等。因此，在租賃糾紛中，積極的損失應該包括租金、搬遷費、裝修費、改造費、占用費、押金、水電燃網費、拆除費等，可得利益的損失包括逾期交房引起租金損失、逾期搬遷引起租金、房屋瑕疵引起的營業損失及房費損失等。具體到案例中，積極的損失可以認定為租金的損失及逾期5天的利息損失，可得利益的損失計算可以是，從合同解除后A公司若出租給第三方獲取的更高租金與現有租金差額計算得出。由于訴訟過程中，租賃環境不佳，A公司也無法舉證出可以獲取更高租金，因此，最高院僅以合同解除后租B公司占用賃物期間支付的租金（占用費）作為其實際損失。這里需要將B公司已支付的租金與作為違約金計算的實際損失基數相區分，不能因為B公司已支付了租金，就認為實際損失基數就不存在了，在確定實際損失基數時應包含違約方已支付損失款項。

3.違約金過高如何調整

對于租賃合同中所約定的500萬元違約金及雙倍租金的違約金明顯遠遠超出了實際損失，B公司提出違約金過高應予以調整。對此，A公司認為雙方約定的違約金是懲罰性違約金，應充分尊重當事人的意思自治。

根據《合同法》及《合同法司法解釋二》的規定，已經確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。故，最高院對于A公司懲罰性違約金的觀點并不認可，但近幾年最高院民二庭的司法實踐越來越傾向于允許在更大范圍內尊重當事人意思自治約定違約金。也正因為如此，最高院在雙方對于轉租事實甚有爭論、B公司實際履約尚好且違約的過錯較輕的情況下，仍按《合同法司法解釋二》最高上浮額30%判決B公司承擔違約責任的原因。

三、結論

從上述案例的司法實踐中，筆者認為，可以獲得如下啟示：

（1）租賃過程中，收到一方的解除通知，接收方應審查解除權是否成就再決定是否起訴；

（2）在遲延支付租金情況下，出租人應盡合理期限的催告后才可解除合同，遲延支付租金作為違約，可以向承租人主張利息損失；

（3）租賃物內存在第三方使用的，可以推定為轉租，除非第三人與承租人構成混同且未支付租金；

（4）租賃合同解除后，若約定承租人遲延交付租賃物違約金的，違約金計算的實際損失可以以承租人占用租賃物期間的租金（占用費）確定；

（5）最高院的司法實踐傾向于更大范圍內承認當事人意思自治所約定的違約金。

注釋：

①本文案例可在中國裁判文書網查詢。

②為行文方便，本文案例簡介盡可能簡化判決中無重大關聯的事實以使論點突出，同時以A公司和B公司代稱判決中的雙方當事人。

［1］沈德詠和奚曉明主編.最高人民法院關于合同法司法解釋（二）理解與適用.人民法院出版社，第175頁

［2］賴秋蓉、盧勝乾.對合同法中合理期限的理解與適用.天府新論.2007年第1期

［3］李慧國.聚焦合同法律適用問題 推動商事司法審判發展—就合同法司法實務問題訪最高人民法院民二庭庭長宋曉明.法律適用.2009年第11期

［4］李華斌.最高人民法院副院長奚曉明在全國民商事審判工作會議上的講話—充分發揮民商事審判職能作用為構建社會主義和諧社會提供司法保障.中國審判.2007年第7期

葛攀攀（1982.5～），男，籍貫：浙江省寧波市，單位：浙江素豪律師事務所，三級律師，研究方向：民商法律。