租賃權對抗效力的適用

昂　宇

上海交通大學凱原法學院，上海　200030

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租賃權對抗效力的適用

昂宇

上海交通大學凱原法學院，上海200030

摘要：由于租賃權客體的特殊性，我國立法對其保護進行了強化，即采“買賣不破租賃”、“抵押不破租賃”原則，承租人可以其租賃權對抗買受人和抵押權人。由于法條規定適用范圍過大，實際生活中承租人經常通過倒簽租賃合同損害買受人、抵押權人利益。因此需要對租賃權進行分析，探求立法者對其保護的本意，選擇交付占有作為租賃對抗要件，預防虛假租賃泛濫。

關鍵詞：租賃權；公示；占有

買賣、抵押不破租賃規則通常依附于有獨立請求權第三人制度，我國立法對租賃權予以特殊保護，分別為買賣、抵押不破租賃。《物權法》第190條也承繼此立法精神，規定已成立的租賃關系不受之后簽訂的抵押合同影響。但在實際生活中，由于租賃權的公示性不足，虛假租賃問題層出不窮。

一、租賃權概念分析

租賃權一直是一個飽受爭議的概念。租賃一般規定于債編，但租賃又包含了占有、使用、收益等對抗效力的內容，使得租賃權與其他債權存在不同點。怎樣判斷租賃關系？租賃權成立的時間界限如何？這些在實務中判斷標準不一。為提供明確可行的標準，筆者認為需要從租賃權的概念以及立法者保護承租人背后的立法理由來分析。

關于租賃權的定義，學界有不同觀點。一種認為：租賃權是基于租賃契約產生，由承租人所享有的所有財產權利的總稱，包括租賃物交付之前的請求權和交付之后的使用收益權。[1]另一種認為租賃權是承租人對已經交付的租賃物進行使用收益的權利，即承租人可依據租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱。[2]還有一種觀點認為租賃權可分為兩個階段，前階段為合同訂立時到租賃物的交付占有前，后階段為租賃物交付占有之后，但只有第二個階段才適用買賣、抵押不破租賃。 前階段，因租賃物尚未交付，承租人只能請求出租人交付出租物或承擔其他違約責任，性質上與一般債權合同并無不同。此時承租人對租賃物不享有直接支配的權利。后階段，即承租人已經占有租賃物，才發生對抗第三人的問題。只有在租賃物交付之后，經承租人占有，產生公示效用，可使第三人免遭不測損害，保障交易安全。[3]

本人支持第三種觀點。租賃合同實際包含兩種法律關系，分別為請求權、支配權法律關系。所謂的租賃權，應當涵蓋這兩種法律關系。當出租人交付租賃物之前，承租人只能有依據租賃契約要求出租人為或不為某種權利。當承租人占有后，承租人因占有這種事實狀態可享有對抗買受人、抵押權人的權利。

占有人雖然可依據其意志對物實施支配與控制，但租賃權在性質上仍為債權，因為其基于租賃合同產生，承租人的用益“權利”既不來自于占有，也不來自于用益的事實，而是存在于租賃合同當中。因此租賃權的這種效力表現的是債權效力而非物權效力。且租賃權的客體包括動產和不動產，如果將動產租賃也納入物權范疇，將會產生租賃權客體、公示、訂立期限等一系列與物權中權利不相符合的問題，導致法律體系不統一。

二、租賃權的公示

租賃權本質為債權，我國法律對其作出“債權優先于物權”的特別規定，但租賃合同成立后是否可無限制對抗第三人？由于法律規定過于模糊，實踐中存在大量問題：如果租賃合同成立在先但尚未交付，所有權變動在后，那么承租人可基于租賃合同成立的時間點要求買受人繼續履行原租賃合同的義務，買受人無法真正享有完整的所有權，由于虛假租賃租金通常較低，且出租時間較長，收益寥寥無幾。在“抵押不破租賃”的情形下也是如此。抵押合同簽訂前，抵押物尚未出租于第三人，若債務人履行不能或履約困難，為規避抵押擔保責任，與第三人惡意串通，編造成立日期在抵押設立之前的虛假租賃合同以及付款憑證，雖然《合同法》第52條第2項規定惡意串通損害第三人利益的合同無效，但抵押權人是租賃合同雙方當事人之外的民事主體，舉證租賃合同真偽存在困難，無法有效維護合法權益。

(一)出租準據時點的確定

2010年5月，貿易公司與實業公司簽訂租賃合同，將其所有的一棟商廈整體出租給實業公司經營。同年6月，貿易公司因資金緊張，向某銀行貸款5000萬元，以該商廈作為抵押，并在6月15日辦理了抵押登記。同年7月，貿易公司將商廈內部騰空情理完畢后，于7月20日將商廈交付給實業公司，實業公司自此在該商廈經營至今。之后因貿易公司至今沒有歸還借款，某銀行訴至法院，請求實現對商廈的抵押權。實業公司知悉后立即刊登聲明，稱其對拍賣房產租賃在先，銀行抵押在后，將來無論誰競得租賃物，都應當繼續履行與實業公司的租賃合同。同時請求法院保護其繼續履行合同的權利。[4]此案件的爭議焦點為實業公司租賃時間點的確定以及實業公司是否可以租賃權對抗銀行的抵押權。

法院認為，雖然實業公司與貿易公司的租賃合同在先簽訂，但租賃物交付在銀行抵押登記后，所以應當認定貿易公司向銀行的抵押在先，出租在后，實業公司不得要求銀行繼續履行合同。最高法院認為，在買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用上，需以租賃權設立在先，且以承租人現實占有不動產租賃物為前提，在準據時點上以交付的時間為準。

此案為我們提供一個思路：即使租賃合同成立，若未經過公示，也不得以租賃權對抗第三人。交付不動產之后使得租賃權物權化，而物權的公示原則要求物權的存在及其變動，必須有一定的公示方法，使當事人與第三人均得自外部認識其存在。[5]不動產租賃合同的標的物是房屋等不動產，設立租賃合同的目的就是由承租人根據合同約定對出租人的房屋行使占有、使用、收益權，追求的是房屋的使用價值。根據物權法的基本原則之公示、公信原則，物權在變動時必須通過一定的公示方法向第三人公開，使第三人能夠有所準備，提前規劃，采取必要的措施趨利避害。[6]租賃法律關系不僅在當事人之間產生債權債務關系，也因為其具備物權化的屬性，在租賃物權利歸屬發生變化時對買受人、抵押權人的權益產生重大影響。若從實現交易安全的角度出發，應用公示之方式讓社會公眾了解租賃物本身的權利狀態?，F代民法最基本的價值取向就是促進交易，實現物盡其用，而買賣不破租賃、抵押不破租賃的原則對于物的流轉無疑是有所阻礙的，因此也必須盡量增加其公示性。

最高法院認為，在買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用范圍上，應以承租人現實占有不動產為前提，同時，需以租賃權設立在先，在準據時點上以交付時間為標準。該案是最高法院公布的民事裁判規則的案例之一，對今后的審判實踐有指導作用。對租賃權的公示方式以及選擇問題上本文將作詳細論述。

(二)立法學說概況

上文闡釋了租賃權公示的重要性，為避免虛假租賃損害第三人利益，其他國家及地區的立法操作是在將租賃權物權化的同時，給予租賃權相應的公示措施，要求租賃權經公示后承租人權利才受到保護，用以限制租賃權對抗第三人效力的絕對化擴張。但在采取何種公示措施的路徑上，不同的國家有不同選擇。

1.德國

耶林第一次提出應當給予承租人占有權，即相當于今天租賃權的對抗效力，之后基爾克從租賃關系的內在方面、實質構造入手，將租賃權從本質上變為物權。[7]正是由于之前法學家們的不斷努力和探索，德國學術界開始重視租賃權的對抗效力，最終《德國民法典》開創了租賃權對抗力制度的先河。依據普魯士法，動產租賃因租賃物的交付，不動產租賃因租賃物的登記而具有對抗效力。[8]兩次世界大戰后，德國經歷戰爭破壞，房屋損失嚴重，大量難民涌入境內，住房供需嚴重失衡。為保護住房承租人，《德國民法典》對之前的規定作了改變，《德國民法典》第566條規定不動產租賃具有對抗第三人效力的條件不是登記而是交付。①該規則也同樣適用于土地租賃關系以及除住房以外的房屋使用租賃關系。

2.日本

1898年的《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃經登記，得對抗以后之物權取得人，但因登記需出租人協力為之，承租人自身無法單獨申請登記以取得對抗力?！彪m然法律規定登記是對抗要件，但由于程序復雜且須出租人和承租人合力，出租人為獲取利益故意不為之。結果導致“地震買賣”的問題，承租人的財產造成重大損失。因此，其1921年頒布的《借家法》、1938年制定的《農地調整法》規定：建筑物、農地進行租賃，只需將租賃物交付于承租人后即具有對抗效力。[9]

3.臺灣

臺灣“民法”原第425條將交付作為對抗要件：“出租人在租賃物交付后，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍然繼續存在?！边@里雖然已將“租賃物交付”作為對抗效力的公示手段，但學界認為仍有不妥。因為交付相對于登記而言公示程度較低，可能會出現出租人已交付但承租人并未占有的情形，此種行為也會妨礙強制執行。為解決此問題，1999年臺灣修訂債編時，修正原“民法”第425條，增加“承租人占有中”，以承租人的占有作為公示條件。這一修正表明，縱然租賃物已交付，但如果承租人尚未占有或中止占有，在這種狀態下出租人將租賃物的所有權讓與第三人的，承租人不能適用該條對受讓人主張“買賣不破租賃”的權利。即便如此，仍有學者對“承租人占有中”的公示作用存有爭議：將交付并占有作為承租人對抗第三人的要件是否足夠，應否采用登記作為公示對抗要件，尚難斷言，仍有進一步觀察理論實務發展的余地。[10]

4.其他國家

和德國不同，《瑞士債務法》通過預告登記這一法律規定將登記作為租賃關系公示對抗效力的要件，《韓國民法典》、《奧地利民法典》也是如此。②

《法國民法典》第1743條規定：“如果出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定期限的租賃契約的房屋或土地承租人。”因為法國公證制度由來已久且相關配套措施發展完善，因此法律規定經公證后的租賃合同才得對抗第三人。

在英美法中，租賃權成立的條件之一是承租人對租賃物的占有，否則租賃權便不能成立，更無法對抗第三人。[11]

(三)交付作為租賃權的公示方式

我國立法沒有明確租賃權的公示方式，但從各國立法例看，公示方式基本為登記、交付(占有)、公證。關于公證的公示方式，因法國是世界上第一部公證法誕生的國家，公證制度最為完善，而我國公證傳統相對匱乏，所以不宜采取公證制度。下面就公示方式之登記或交付作探討。

一些學者建議應采用登記作為租賃權的公示方式。主要理由如下：其一，登記的公示程度最高，租賃權由于已經物權化，租賃權應當公示。否則，第三人由于無法獲知租賃的事實，為避免風險，只能額外支出調查費用從而抑制交易，費時費力；或者干脆無法達成交易，即使達成也可能承受租賃契約的不利益，而不動產物權的公示方法，即為登記。其二，將登記作為不動產租賃的公示方法符合我國的傳統，因為我國不動產物權變動采用登記作為其生效要件，我國的相關法律法規也有所體現。③并且，已經有相關地區將登記作為不動產租賃的對抗要件。④

有學者支持占有交付作為租賃權的對抗方式。王澤鑒先生認為應以租賃物交付為必要條件，因為在租賃物交付之前，承租人尚無保護之必要。[12]登記和占有交付同作為租賃權的公示方式，但登記的難度比后者大，并且登記制度本身不利于促進交易流通。租賃權強調的是登記制度所忽視的對物的直接占有或使用，國家政策上保護直接占有租賃物并對此進行利用的承租人。由此得知，設置買賣不破租賃、抵押不破租賃規則的目的是為保護承租人的居住利益，在一定程度上是國家政策的體現。如果通過登記來保護承租人，不僅有違租賃權設計的初衷，而且會影響登記制度本身功能的發揮，容易在理論上造成混淆。[13]

本人認同第二種觀點，即將交付作為租賃對抗的公示方式。

其一，我國法律并未明確規定租賃物為不動產，雖然租賃權已經物權化，但登記是不動產物權的公示要件，并不能涵蓋動產租賃。“抵押不破租賃”在保護承租人的立法目的上與“買賣不破租賃”相同，但是抵押卻可以同時適用動產與不動產，由此可推論租賃物不僅僅包括不動產?，F今大型設備、船舶、機動車等，無法證明承租人對其需求的重要性就比不動產要小。司法實踐中，法院認定動產設備也可以適用“買賣不破租賃”原則：如慈溪市某某紡織品有限公司訴寧波某某有限公司租賃合同糾紛案⑤。在此案中，法院認為出租人和承租人簽訂的《設備買賣合同》合法有效，依買賣不破租賃原則，雖然設備的所有權已移轉，承租人可依據協議繼續使用該設備。因此，以登記統一動產、不動產之公示，有以偏概全之嫌。

其二，雖然我國已經將登記作為不動產物權變動的公示方式，但從租賃登記制度設立的初衷來看，法律并沒有明確規定未經登記的租賃權不得對抗第三人。我國對出租房屋采用登記的方式，是為了行使行政管理職能，對租賃房屋進行管理，方便其及時查處違法行為。因此，對租賃房屋進行登記只是我國采取的行政管理手段，如果不進行登記，僅涉及到行政法規方面的行政責任。因此，從租賃登記的效力而言，我國對房屋出租采取登記的方式，并不是物權法意義上的公示方式。

其三，將交付作為租賃對抗的公示方式，不但在方式上較登記簡便，且符合保護承租人立法目的的初衷?！叭跽弑Ｗo論”的支持者王澤鑒先生認為居住是人的基本需求，并且承租人大多為經濟上弱者，如果不對其進行保護，將對承租人的生存利益產生不良影響。[14]如果僅僅辦理租賃登記，承租人并不著急占有房屋，若采用登記對抗，有違立法保護本意。當然，此目的也同樣適用于保護動產。租賃權有著很強的對租賃物支配的特征，從現實生活來看，這些要求不僅存在于不動產租賃關系中，也存在于動產租賃關系中，兩者并無本質區別。

綜上，我國立法雖未明確規定買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用范圍和公示要件，但通過立法目的、不同階段來分析租賃權性質，有助于解決實務中存在的問題。以交付占有作為判斷租賃時間的準據時點和公示要件，從而避免大量虛假租賃案件，以平衡承租人和第三人利益。

[注釋]

①<德國民法典>第566條規定：“出租的住房在交付給承租人后，由出租人出讓于一個第三人的，受讓人取代出租人，加入到在自己所有權存續期間由租賃關系產生的權利和義務之中.”

②<奧地利民法典>第1095條規定：“不動產租賃于登記后為物權?！?韓國民法典>第621規定：“租賃權登記后，才可以對抗第三人.”

③<房地產管理法>第54條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！?廣州市房屋租賃管理規定(2010年修訂)>第12條規定：“房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續.”

④<上海市房屋租賃條例(2010年修正)>第15條規定：“房屋租賃合同及其變更合同由租賃當事人到房屋所在地的區、縣房地產登記機構辦理登記備案手續。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人.”

⑤慈溪市某某紡織品有限公司訴寧波某某有限公司租賃合同糾紛案，(2014)甬慈逍民初字第496號.

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中圖分類號：D923

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)23-0076-04

作者簡介：昂宇(1992-)，女，安徽安慶人，上海交通大學凱原法學院，2014級民商法專業碩士研究生，研究方向：民商法。