租賃房屋需謹慎，四大問題慎簽約

租賃房屋需謹慎，四大問題慎簽約

第一大問題是群租現象。2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，租賃中介公司的一間房，租金標準每月1500元，租期1年。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。

第二年5月19日，相關部門聯合執法清理群租房，張某搬離了租賃房屋，但距1年租賃期滿還差2個月。后張某提起訴訟，因雙方租賃房屋為群租房，請求確認雙方租賃合同無效；中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

法院審理后認為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應自覺依約履行各自義務。

因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關管理規定，法院確認雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。

第二大問題是保障房出租。朱先生于2005年3月購買了位于北京市昌平區某處經濟適用房一套用來居住。

2013年，朱先生將經濟適用房出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協商無果后，起訴至法院，以經濟適用住房對外出租違反相關規定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效，返還房屋。

法院審理后認為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應依約履行各自義務。朱先生以房屋系經濟適用房為由要求確認房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據，法院不予支持。

判決書中同時寫明，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。

第三問題是房屋面積不符。2012年8月，劉先生與樂家中介公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。

入住后不久，劉先生發現401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金，遭到拒絕。

雙方協商未果后，劉先生向法院起訴，要求確認雙方租賃合同自律師函送達之日解除，樂家公司退還其房租、中介費、押金等相應費用，賠償其違約金1萬元。

法院認為，樂家公司作為專業的房地產中介機構，應當知道房屋的實際面積。樂家公司在締約時未以房屋的實際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實際使用，存在重大過錯。

法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。

第四大問題是提前解約。2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。

2014年，因經營不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止營業，并撤離租賃房屋，遺留下了大量的設備、桌椅未清理，也未繼續交納租金。

因無法聯系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復原狀后交還張某。王某未到庭應訴，書面向法院表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

法院經審理認為，王某自行搬離房屋且不再繼續支付租金，系已經以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴重違約，張某要求解除合同，應當支持。租賃合同解除后，出租人有權要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復原狀返還張某。

（《民主與法制時報》）