英國房產稅改革和價值評估經驗對中國的借鑒意義

文/徐蘊清

英國房產稅改革和價值評估經驗對中國的借鑒意義

文/徐蘊清

征收房產稅的普遍依據：公開市場評估價值

房產稅在不同國家的名稱不盡相同，包含的名目和征收的具體方法也有所差異，但大體都呈現一個主要的共同點，那就是以該房產的公開市場價值（OMV）為依據。稅基無外乎兩種，即房屋價值（如奧地利，丹麥，瑞士，日本，臺灣等）或租金價值（法國，德國，比利時，香港，新加坡等），都是以房地產評估為前提（見表1和表2）。這是因為，只有市場價值才能對被征收房產的價值提供可靠證據。評估行業專業性強，作為第三方擁有公信力，有助于平衡社會影響，而行業本身的市場競爭也有利于房產價值評估準確性的提高，以及稅收制度的有效執行。

但是，由于經濟社會因素的影響和房地產市場的波動，房產價值和租金常處在動態變化之中，因此很多國家會進行較為頻繁的重新估價來更準確地反應房屋的市場價值，比如很多OECD國家包括英國每5年重估一次；在香港，1999年之前，每三年或以上重估一次，1999年以后，每年重估一次。但現實中房產稅面對的房產類別多樣（土地，房屋，構建物等），用途多樣（住宅，商業，工業等）構成也復雜（包括權屬、位置、面積等），還有大批量定期重新評估的要求，因此價值認定是否公平、合理和高效直接決定了房產稅管理體系的效率和完善程度。在很多國家房產稅的征稅對象往往是所有房屋（比如所有住房，所有經營性房屋等），這意味著巨大的評估作業量；再加上定期重估的需要，評估工作具有了周期性特點，需要估價師在短時間內對大體量的房屋做出準確和專業的評估判斷。而大量、復雜、重復的評估業務對于房產評估這個專業行業來說，可謂既是挑戰也是機遇。

考慮到房產稅的長期性，針對房產稅所進行的評估行業也需要建立一套全面明確和較為穩定的體系，包括對評估對象，評估方法，評估管理等多個方面的清晰界定。當然，評估方法不因評估目的變為確定房產稅的稅基而改變，原則上仍該由被估價對象的特征來決定。在美國，根據不同房產的特性，市場法，收益法和成本法也都會被采用(Monmouth County Board of Taxation (US) 2013)。而如何利用現代技術來配合估價師的估價活動已成為當下國際探索的主流，也必然是中國下一步全面推行房產稅需要考慮和準備的內容。計算機輔助批量評估法（CAMA）的優勢很明顯，能快速、大量，科學和高效地完成估價任務，也已經在美國、日本和香港等地得到廣泛運用(Peden 2012)。這對房產數據收集和更新提出更高要求，關鍵也還在于估價師的專業判斷和數據處理，在動態情況下確定不同變量之間的相互關系，并考慮不同因素的影響，比如實際操作中的陰陽合同，商業房不同樓層的價值差異等因素。

英國房產稅制度的問題與改革

英國實行房產稅的歷史較長，可以一直追述到《1601年為伊麗莎白貧困救濟法案》，而其現行的制度框架是根據1989年蘇格蘭和1990年英格蘭和威爾士的新規形成的。相比其他歐美國家，房產稅在英國財稅和社會體系中扮演了很重要的角色；稅制設置和評估行業都經歷了多年的發展和磨合；在后金融危機時期，其現存問題更是成為了改革關注的焦點之一，因此為中國房產稅的推進提供了豐富的案例。英國對不動產交易環節征收的房地產稅包括印花稅，遺產稅等；而對保有環節征收的包括住宅房產稅（Council Tax）和營業房產稅（Business Rates）兩種，本文主要討論保有環節的房產稅（即后兩者）。

（一）住宅房產稅的特點和問題

【住宅房產稅】（或譯為家庭稅），由地方政府對居住房屋（包括住宅和租用住宅）的所有者（Owner）或承租人（Occupier）按照不動產評估價值的一定比例征稅，用于支持地方性公共服務，是地方政府最重要的財政來源。由于英國是土地私有化國家，稅基是包括土地和附著其上的建筑物的公開市場評估價值（OMV），即自愿出售的賣家（willing seller）和自愿買入的買家（willing buyer）在公開市場（open market）能將該房產交易的價格。在英格蘭和威爾士地區，住宅和經營性房屋的信息收集和價值評估主要是由國稅與海關總署（HMRC）下屬的獨立機構‘評估辦公室’（Valuation Office Agency, VOA）負責，在蘇格蘭地區則由‘蘇格蘭評估委員會’（Scottish Assessors）負責，一般每5年重估一次。

【稅率和稅階】作為英國唯一的地方稅，住宅房產稅的稅率沒有全國統一標準，而是每年由當地政府的具體收支預算和應稅住宅數決定，當然中央政府保有監控和干預的權利，以保證稅率基本反應通貨膨脹水平，并不會因為地方政府高額的支出計劃而過度抬高房產稅。雖然各地的稅率不盡相同，但是英國的主要區域（即英格蘭，蘇格蘭，威爾士）在評估價值的基礎上，統一把區域內住宅房產分為不同價值等級（Band）。當房屋由于損壞而價值減少，或由于擴建等而價值增加，或者部分開始或停止用做經營用房時，如果價值變動使得房屋處于不同等級，則應按新等級進行交稅。目前，英格蘭和蘇格蘭地區所采用的住宅房產稅分級標準是應稅住宅1991年4月1日可能被出售的市場價格評估值，一共包括A-H的8個等級，由估價署（Valuation Office Agency）評估制定（見表3）。而在威爾士，作為2000年后財稅改革的一部分，根據重新評估的房屋價值，相應提高了分級標準的價值水平，并為體現高端住宅，等級數目也從原來的8個等級增加到9個。

【減免政策】為促進社會公平，英國的住房財產稅有非常詳細的減免范圍。住房財產稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內，如果只有一名成年人，可減收25%；若是無人居住的住宅或居民的第二套住宅則可減收50%，另外空置的住房還享受半年的免稅期。低收入人群可以根據政策申請減免照顧，而特定人群包括學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產是完全免稅的。（待續）（本文作者單位為西交利物浦大學城市規劃設計系）