芻議集體土地領域上不動產登記的相關問題

文/劉麗凌 大連市旅順口區村鎮建設辦公室 遼寧大連 116041

芻議集體土地領域上不動產登記的相關問題

文/劉麗凌 大連市旅順口區村鎮建設辦公室 遼寧大連 116041

隨著我國實行《不動產登記暫行條例》這一政策，房地統一新體制將土地、房屋、草原、林地、海域等不動產進行統一登記管理，標志了我國的不動產統一登記制度已經確立起來。同時，與國有土地相比，集體土地上不動產在登記過程中也暴露著較多的問題。本文主要就集體土地上不動產登記的有關問題進行分析與探究。

集體土地；不動產登記；問題

1、以偽造集體使用權證、房屋所有權證申請換發不動產登記的有關問題以及處理措施

自登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”以來，全國發放不動產權證書勢在必行，但在實際操作中發現，存在著以偽造的集體使用權證、房屋所有權證進行不動產登記的換證申請，主要表現為以下幾種形式：

1.1證書偽造信息偽造

經審核提供的集體土地使用證和房屋所有權證，其載體不是真實的，也就是說所提供的不是發證部門頒發的證書。所提供的證書內容與實際情況不相符合。申請人從一些不法的渠道獲得或者仿制一些證書來騙取不動產的等級，從而獲得利益。

1.2證書真實信息偽造

非法申請人通過一些非正常的渠道，騙取已經套好印章的證書，盡管該許可證書是真實合法的，但是證書上的內容卻與實際信息不相符合。

1.3證書偽造信息真實

非法申請人通過不法的渠道獲取一些高仿制的集體土地使用證和房屋所有權證，這些證書雖然與真的證書非常相似，但是經對比核查，屬于虛假證書，然而證書上填寫的內容與登記簿信息一致。那么該如何對這些問題進行處理？

首先，要對有問題的集體土地及房屋產籍進行摸底調查，與公證、司法、公安等相關部門進行聯系，及時到不動產登記部門核查集體土地使用證和房屋所有權證的真偽，以便確保不動產權利人的權利得到保障。

其次，認真整理歸檔土地、房屋產籍檔案，不動產登記以來，由于各部門整合檔案管理相對混亂，對證書的真偽審核帶來很多不便。加強對檔案的管理力度，嚴把真偽審核關。如果申請人堅持認為自己所提交的證書是真實的，那么登記機關可以與當地法院進行聯系，通過司法鑒定部門來進行仲裁。

2、對于房屋超建部分的不動產登記申請的處理

農村房屋的建造因為受到許多因素的影響而導致存在著一些幾種情況，第一是未批就建的情況、第二是邊批邊建的情況、第三是少批多建的情況、第四是批東建西的情況。此外，與城市房屋不同，農村房屋除了用于居住之外，通常還會考慮農業生產的需要，例如在居住房屋的邊上搭建簡易的豬圈、廁所等。

以上這些情況都造成了土地審批手續會與實際的情況不相符合，從而給登記機構的相關工作帶來了很大的困難。對于這些問題，登記機構應該如何進行處理。究竟是按照規劃審批面積進行登記，還是按照實際建造面積進行登記，下文針對這個問題進行分析。

例如，規劃批準的是建設一個兩層的樓房，但是實際卻建造了一個三層的樓房【2】；規范批準的是申請人可以建造一個100m2 的用房，但是實際上業主卻建設了200 m2的用房。第一種屬于加層違章現象，第二種屬于擴建違章現象。那么究竟如何處理呢？依據《城鄉規劃法》的有關條例，在鄉、村規劃區內，如果沒有依法取得建設規劃許可證，或者是沒有按照建設規劃許可證進行房屋建設的，那么由村、涉農街道人民政府出面，對這些問題進行責令停止建設的處理，讓業主限期改正，如果逾期未能改正的，那么可以強制拆除。故此，對于規劃審批所允許的是建造兩層的樓房，而實際卻建造了三層的樓房這一情況，就屬于沒有根據規劃建設許可證的規定來進行建設。至于規劃批準的是100m2 的用房，但是實際卻建設了200m2 的用房，那么登記機構可以認定其中100m2的用房，其他的則屬于違章建筑。

3、對于房地權利人不相同的處理

3.1在實務操作過程中，有可能會出現以下兩者不相同的問題，一個就是土地審批手續的使用人，另一個就是規劃審批手續的建房人，這兩個主體不一致。根據我國相關法律法規，房屋 所有權與土地所有權的主體需保持一致的原則，所以，上面兩個主體如果不一致是不能去辦理不動產登記的。然而，對于已經存在的這一事實，筆者建議可以采用和諧處理的辦法，如果規劃審批手續的建房人想要獲得房屋的所有權，那么他就要去征求土地使用權人的認可，并且向土地管理部門進行申請，以取得合法的土地使用手續，這樣才能夠去進行房屋首次登記。

3.2在實務操作中，有可能會出現以下兩種主體的不一致情況，一個是登記簿所記載的房屋所有權人，另一個是土地使用權人，這兩個主體存在著不一致的情況。如果房屋所有權人將自己的房屋進行轉讓時，可以同土地使用權人一起去進行不動產轉移登記，在雙方都同意將不動產權力轉讓給受讓人，那么建議可以給予辦理不動產轉移登記【3】。

3.3租賃土地上的有關不動產登記的問題

在集體土地上，通過租賃方式進行房屋建造的現象非常多，租賃土地的期限有長有短，有的僅僅兩年，而有的達到數十年。租賃形式有許多種，有些的是想村委會進行直接租賃，有些的是通過轉租的方式所取得。筆者認為，如果建房人取得了相關部門審批的規劃許可證，并且也是按照規定進行建造，那么如果不給于登記的話，就會使建房人的合法權益受到了侵犯。所以，對這這種類型的登記，為了防止出現土地權利與房屋所有權利益不一致的情況，登記機構還要取得相關的證明，例如土地所有者的證明、土地出租房的證明，土地管理部門對建房人的不同產登記證明，這樣可以防止出現矛盾。租賃土地房屋經過初始登記之后，如果需要進行以下幾種登記時，第一個是轉移登記、第二個是抵押登記，也需要得到以下幾方的同意，才能夠進行登記辦理，第一是土地所有者、第二是土地管理部門、第三是土地出租方。

結語:

總之，對于不動產登記中所出現的各種問題，登記機構可根據我國的法律法規進行相應的處理。如果是特殊情況，如土地租賃上的關于不動產登記的問題，那么可以經過多方證明，通過土地所有者、土地管理部門采用協調處理的辦法，盡可能的防止出現矛盾。這樣一來，既防止因為矛盾而導致其他一方的合法權益受到損害，又能確保登記的工作能夠更好的開展。

[1]萬孝紅.集體土地上不動產登記有關問題的思考[J].中國房地產,2015,13:37-39.

[2]張雙根.論房地關系與統一不動產登記簿冊兼及不動產物權實體法與程序法間的交織關系[J].中外法學,2014,04:925-955.

[3]汪波平,趙科才.我國農村集體土地登記制度的反思與重構——以不動產統一登記為背景[J].廈門特區黨校學報,2016,03:67-74.