商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢

文/夏天 中南建筑設(shè)計院股份有限公司 湖北武漢 430071

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢

文/夏天 中南建筑設(shè)計院股份有限公司 湖北武漢 430071

現(xiàn)如今，隨著我國綜合經(jīng)濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。本文對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢進行探討。

商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；管理

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

1.開發(fā)商投資規(guī)模大，項目建設(shè)風險高

商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設(shè)、經(jīng)營每個階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。

2.招商先行，開發(fā)隨后的模式

商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項目開發(fā)目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經(jīng)濟損失。

3.運營模式多樣化

商業(yè)地產(chǎn)的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運營管理三位一體，實行整體開發(fā)和整體經(jīng)營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的關(guān)鍵點

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當?shù)厥袌?/p>

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其定位要符合當?shù)亟?jīng)濟背景及市場情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關(guān)于項目開發(fā)和設(shè)計工作的出發(fā)點，應(yīng)致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關(guān)系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)計上需結(jié)合商戶使用要求進行定位。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目業(yè)態(tài)的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，對于項目的設(shè)計應(yīng)保留一定的機動性，用以靈活應(yīng)對后期項目細節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿"前緊后松"，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節(jié)點偏松，應(yīng)編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點的重大問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)和預警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應(yīng)非常重視和加強施工現(xiàn)場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實工程簽證、設(shè)計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業(yè)前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

1.市場前景廣闊

我國商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模將會進一步增長，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續(xù)很長的一段時間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會迎來新的發(fā)展契機。

2.以大型公司為主導

良好的市場環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機會，但是由大公司逐步主導商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運營管理等方面的優(yōu)勢，不斷擴大自己的而經(jīng)營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

結(jié)語:

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的復雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

[1]劉宏龍.商業(yè)地產(chǎn)全壽命周期開發(fā)運營模式研究[D].西安建筑科技大學，2011.

[2]]趙章對.完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，02：200+221.