試析貴陽市商業地產發展

文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學地理與環境科學學院 貴州貴陽 550001

試析貴陽市商業地產發展

文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學地理與環境科學學院 貴州貴陽 550001

商業地產是城市商業化發展指標，借助商業地產經營規模可帶動區域經濟增長，推動城市商業化改革進程。由于社會主義市場體制尚未健全，貴陽商業地產經營模式依舊面臨著多方面的風險隱患，市場營銷風險對商業地產經營造成諸多不利影響，限制了商業地產在市場戰略決策中的主導地位。因此，從商業地產概念出發，結合貴陽市商業地產發展現狀，總結其商業地產發展存在的問題，從經營改革、市場營銷、財務控制、政府監督等方面，提出切實可行的發展建議及措施。

商業地產；市場營銷；管理模式；對策

1、商業地產

“商業地產是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等地產形式”。商業地產作為商業用途的地產，即商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。現階段，商業地產分為三類：一是“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業內的“萬達”模式；二是“百貨公司”模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化；三是“精品店”的模式，主要在少數高端的市場進行精品店的經營，堅持走高端路線。商業地產規模有大有小，規模大的，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。

2、貴陽市商業地產發展現狀

近幾年來貴陽市城市綜合體不斷崛起，以商鋪和寫字樓為代表的花果園、未來方舟、北大資源夢想城、西南商貿城、紅華新天地、貴州金融城、貴陽喀斯特公園等商業地產項目的相繼推出，加快了貴陽市商業地產發展的速度，但與此同時，由于房地產存量過多，去庫存壓力也不斷加大，而且這種庫存現象并不僅限于住宅領域，以寫字樓和商鋪為代表的商業地產的庫存壓力也不容忽視。尤其是以超級大盤花果園為首的商業地產，其商鋪和寫字樓產品成為了銷售的主力，但由于建筑密度過大，經營管理不到位等因素的影響，即使售價較低，很多消費者也不愿購買，使花果園項目商業地產存量過多，銷售壓力不斷增大。從近幾年貴陽市商業地產發展情況來看，在電商的沖擊下，新興的商業綜合體和傳統商業相結合，使貴陽市商業地產不斷地走向轉型升級的道路，但貴陽市商業地產的供給大于消費者的需求，業態同質化，缺乏統一專業的經營管理團隊，缺少像成都寬

窄巷子、清鎮時光貴州之類的特色創新商業，因此在這種商業地產市場競爭日趨激烈的情況下，對貴陽市商業地產的發展來說，產業的轉型升級不僅是機遇，而且是很大的挑戰。

3、貴陽市商業地產發展過程中存在的問題

3.1經營管理問題

商業地產經營管理的模式有三種：“只租不售”、“只售不租”、“租售結合”，而貴陽市大部分商業地產的經營模式以“只租不售”為主，它是一種以出租為主，獲取利益的經營模式。但是對于開發商來說，這種經營模式的資金壓力較大，而“資金鏈”又是維持公司長期經營的基本保障，對公司內外經營決策起到了重要作用。例如，2015年受經濟下行壓力影響，房開企業信心不足，新開工面積呈下降態勢。4月份以來貴陽市房屋新開工面積持續負增長。貴陽市全年房屋新開工面積802.5萬平方米，比上年下降3.3%，降幅比一季度擴大6個百分點。不難看出，由于經營管理制度缺失，商業地產行業缺少新型的開發與經營模式，導致商業地產項目投放市場后難以達到預定的目標，影響了經營效益與產業發展水平。

3.2政府監管問題

政府是市場經濟的宏觀調控者，政府對商業地產開發建設具有宏觀調控能力，尤其在市場項目營運階段可通過監管機制，對商業地產開發實施綜合調控，確保商業地產開發形成良好的市場機制。但是，由于政府監管體制缺失，導致貴陽市商業地產開發失去了均衡性，如價格均衡、產業均衡、開發失衡等。此外，政府部門尚未構建法律體制，對公司商業地產發展監督不足，導致數據報表失誤或存在虛假問題，這些都影響了貴陽市商業地產行業的發展水平。我國商業地產屬于新興產業，是建立于早期房地產經濟的新形勢，政府監管體制必須要隨著行業需求而不斷調整，才能滿足產業可持續發展要求。

3.3市場營銷問題

“營銷”是商業地產公司推廣項目的根本路徑，也是創造經濟效益的關鍵措施，重視市場營銷對商業地產公司效益增收有著重要意義。目前，貴陽市商業地產還存在“重開發、輕市場”的問題，盲目地開發新商業地產項目，加大商業投資力度、開發范圍，但是尚未形成完整的市場營銷體系。例如，“高檔商鋪”開發過程中，前期投入巨額成本，竣工后期由于營銷方式不當，導致商鋪銷售業績不佳，約束了商業地產項目效益增收。傳統營銷模式在商業地產中占據主流，“互聯網+”時代，商業地產銷售未能完全步入網絡化時代，這是商業地產發展滯后性的原因之一，而且貴陽市對商業地產開發也失去了網絡化平臺。

4、貴陽市商業地產發展建議及措施

4.1經營改革對策

基于經濟學理論指導下，市場營銷管理是商業地產經營不可缺少的應對決策，強化市場營銷內控有助于提升公司運營水平，為公司組織創造更加理想的收益水平。從宏觀角度來說，市場營銷決定了整個商業地產發展趨勢，從微觀角度來說，內控管理決定了地產公司經營成效。為了進一步協調商業地方發展節奏，要結合地區市場經營環境及公司內部營運條件，擬定科學的商業地產發展戰略。倡導商業地產優化改革，為商業地產經濟發展提供綜合性保障措施，維持整個產業規劃與發展水平，帶動企業經營流程一體化發展。同時，為了進一步擴大商業地產市場占有率，商業地產公司要運用統一的經營管理模式，做到產權、招商、營銷、管理的統一，共同實現投資者、經營者和管理者的最大利益。商業地產運營的核心是經營管理，統一的經營管理模式，能使商業地產公司抓住自己的核心競爭力，在激烈的競爭環境中立于不敗之地。

4.2市場營銷策略

市場營銷分析是公司管理控制的核心內容之一，也是帶動公司收益水平增長的有效形式。隨著市場經濟體制不斷優化改革，商業地產行業結構模式也要堅持多元化調整，以營銷分析管理為指導思想優化內部賬務管理體制，幫助公司解決現實賬務管理階段遇到的困境。從商業地產營銷角度考慮，公司要及時更新原有的賬務結構體系，重點對資金收支、賬務調配、風險防控等方面，建立更加全面的調度方式。同時，發揮會計人員在財務結構中的控制作用，及時處理各類風險引起的異常隱患，這些都是營銷分析管理體制改革的重點內容，也是構建公司現代營銷機制的重要決策。

貴陽市商業地產處于營銷“瓶頸期”，由于地區經濟條件的滯后性，地產項目開發與銷售面臨巨大挑戰，導致地產營銷模式處于落后狀態。同時，貴陽商業地產行業會計市場營銷水平和國際先進水平還有一定差距，還需要不斷加強。商業地產公司可以通過APP、云商業，提供O2O電商交易，整合電商和實體資源，線下體驗、線上消費，開創“店鋪+電鋪”多鋪經營模式等，深入挖掘市場潛在客戶資源。這種既注重體驗式消費，又能體現電商優勢、利用互聯網、大數據、O2O平臺實現城市升級版的商業，正成為新興商業地產項目的探索方向。

4.3財務控制策略

為了更好地加快商業地產公司發展與內部管理，要結合財務分析特點實施優化改造，建立更加穩定的風險控制體系，不斷調整現有的賬務結構模式，對賬款調控與管理進行綜合規劃。成本預算中要結合國家稅收法律，對金融資金收支實施合理調控，才可避免政策變動造成的風險。商業地產公司走財務分析管理模式是一種市場經濟活動，市場運營必然面臨著風險隱患，這些是商業地產公司營運需要考慮的問題，也是降低風險損失的關鍵。公司會計報表管理走市場化經營是一種改革，更是一種挑戰，如何適應市場化環境是公司財務控制急需思考的問題。開發公司應結合會計報表特點實施優化改造，建立更加穩定的風險控制體系，不斷調整現有的賬務結構模式，規范經營環境和積極推進法制建設，進行有法制的對賬款調控與管理進行綜合規劃。

凈資產收益率是公司的凈利潤與凈資產平均額之間的比率，凈資產收益率是判斷企業資本盈利能力的核心指標，指標越高，說明企業的盈利能力越強。商業地產開發公司可以結合凈資產收益率進行財務控制，如表1，貴陽市某商業地產公司凈資產收益率的變動中，總資產收益率、所得稅稅率對凈資產收益率起到很大的影響，由于總資產報酬率的增加導致凈資產收益率增加了1636.05%，財務控制階段，可以進一步優化資產結構形式，結合國家稅率政策調整財務戰略方向，在降低總成本投入前提下，實現商業地產開發效益最大化。

4.4政府監管策略

嚴格按照國家經濟政策提出建筑產品改革方案，確保企業在法律規定內執行監督管理機制，避免潛在的市場經營風險。為了加快貴陽市商業地產發展戰略轉型，要發揮法律機制在地產結構調整中的作用，推動商業地產經營體系的優化改革，采取法律措施解決產業經營及市場糾紛存在的問題，這些都是提高產業規劃水平的重點，有助于實現經濟戰略轉型改革體制。政府是商業地產可持續發展的宏觀調控者，政府部門要做好各方面的協調工作，為商業地產開發提供良好的發展環境。監管是為了更好地實施營銷戰略，把貴陽市商業地產發展引入新的發展時代。當前，政府可以從法律政策、市場調控、戰略指導等方面進行監管。例如，在法律政策上，通過調整商業地產開發稅率指標，限制商業地產公司招投標工作，對商業用地面積進行適當調控，以免超前、超面積開發造成的不利影響；其次，“限價政策”參與市場調控，為商業地產規劃及發展提供良好的“價格”環境，避免“價格戰”對貴陽市商業地產平穩性造成的破壞等。

結論：

商業地產是城市經濟現代化發展的先進模式，憑借商業地產公司優勢可以實現市場戰略優化，帶動行業經濟收益持續增長。因此，未來貴陽市房地產及商業地產的發展，必須深入財務分析及營銷管理改革，為商業地產開發提供科學的資金調配機制，實現財務與營銷的一體化建設，為公司參與項目投資創造穩定收益。為了實現貴陽市商業地產可持續發展，商業地產公司要堅持對內外調控管理形成綜合性保障體系，不斷引進先進的技術和高素質人才，并且要加大政府管理力度，采取經營改革、市場營銷、財務控制、政府監督等相關改革策略，為貴陽市商業地產發展創造更加優越的發展環境，確保項目開發與營銷活動的協調運營，使貴陽市商業地產的發展做到穩中求進，促進整個貴陽市房地產市場的健康發展。

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