營改增對房地產經濟的影響

文/于志秀、王康軍 威海市文登區國土資源局 山東威海 264400

營改增對房地產經濟的影響

文/于志秀、王康軍 威海市文登區國土資源局 山東威海 264400

隨著社會經濟的不斷發展，人們的個人收入也有了顯著的提高，隨著收入的增加，稅收受到了社會以及民眾的重視。在當前的社會背景下，人們的收入雖然增多了，然而相應的稅務壓力也變大了許多，尤其是在房地產這一方面，人們所需要繳納的稅用就更多了，而從2012年開始，我國開始實施營改增的稅收方案，對房地產經濟的影響就更大了，本文針對營改增這一方針的實施對房地產經濟的影響進行分析，并提出筆者的看法。

營改增方針；房地產經濟；營改增影響

由于人們的生活水平正在不斷的提高，因此，在以前的稅務方案中，人們需要繳納的是營業稅，而營業稅指的是以個人所得收入總數為基數，抽取其中一定百分比的金額作為稅金，金額基數越大，稅務壓力越大，相對來說，增值稅便不會帶給群眾那么大壓力，增值稅是指個人收入減去本金后，剩余的金額作為增值金抽取一定百分比作為稅金，一般情況下，這種稅金相對較少。那么，這種營改增的政策會對房地產經濟產生什么影響呢。

1、房地產經濟以及營改增的意義

對著我國政治、經濟政策的不斷深化改革，我國國情也已經發生了翻天覆地的變化，在經濟方面，營改增無疑是一項利國利民的好政策，那么營改增的意義如何，房地產經濟又是什么，其含義是什么，本段將針對這連個問題進行詳細說明。

1.1房地產的概念以及房地產經濟的內容

古人云：“成家立業”，由此可見自古以來，中國人民就對“家”有著特別的感覺，家不僅代表著人與人之間的相處，家還是一個場所，因此，我國的房地產產業的火爆程度一種未降溫，而房地產包含著土地，以及地面上的建筑以及建筑的使用權利，因此，房地產商在與買家交易時，要考慮著土地、建筑以及后期三者的成本。

第一，土地的成本。房產的成本中大部分都用于支付土地成本而非建筑成本，土地的成本包括土地使用權、土地征用等方面，針對投標地面上有建筑的土地，還要考慮到舊住戶的拆遷費用。第二，建筑的成本。建筑成本比較好理解，也就是在獲得了使用權的土地上在進行建設時所消耗的資金，包含工人雇用、建筑材料、設施安裝等方面。第三，后期的成本。建完建筑并不代表著完成，想要盈利仍需要房產商的行動，例如后期宣傳，招攬顧客、后期管理，便于使用者使用等等。這三部分組成了一個完整的鏈條，而這個鏈條在一定程度上完全可以代表房地產經濟。

1.2營改增的意義

實施營改增這一政策，其主要目的是為了緩解人民的稅務壓力——通過營改增的實施，避免了重復收稅的現象。重復收稅指的是在施行營業稅的政策時，由于采用的是通過合計總收入，再在總收入中收取相應比例的份額，作為營業稅，例如某人在商家處購買了一個價格為一萬的商品，營業稅一般為5%左右，即營業稅在五百左右，而這個人再轉手以一萬一的價格出售，那么需要再繳納五百五十塊的營業稅金，因此，雖然賣價格使這人盈利一千元，然而其中用于繳納稅金的部分占了很大的比重，重復收稅使得此人的盈利很小，而換用增值稅則是另一種場景了，增值稅是在納稅人純盈利部分的資金中抽取的，同樣用上文的例子進行比較，一般而言，增值稅一般在15%左右，雖然比值較大，然而一萬元進貨，一萬一外賣，個人純盈利為一千元，而稅金卻只有一百五左右，相比較于營業稅的五百五十元的稅金，這種稅收方式無疑更能為納稅人減輕壓力。通過營改增的實施，就業率有明顯的上升，可以說是帶動了整個社會的發展。

2、營改增對房地產經濟的影響

在上文中，簡單的說明了房地產經濟以及營改增的內容，而這兩者之間的關系緊密，營改增的實施對房地產經濟的影響也不可謂不大，而營改增對房地產經濟的影響到底如何，本段將針對這一問題進行詳細的說明。

2.1營改增的實施對房地產成本的影響

在現階段的房地產經濟內容中，占有較大比重額是：建筑成本，土地成本以及后期管理成本三項，然而由于相應的法律規定土地成本與進項稅是無法進行抵扣的，所以，城市的土地成本要比鄉鎮的土地成本高一些，而在鄉鎮中，土地成本就沒有占據很重的比例，重點則移到了建筑成本上，從這兩方面看來，在城市，土地成本比較高的情況下，實施營改增對于房地產商來說是增加了稅務負擔，因此為了保證盈利，這使得房地產企業的售價不得不相應的增加，從建筑成本中來看，除了鋼材、水泥等建材之外，還有很多其他的材料，在采買過程中，很難保證每個材料都能從商家手中獲取增值稅專用發票，還很多材料的來源來自個體戶、小型五金店等等，采買時很難拿到相應的發票，所以在進行增值稅核算時，有一部分資金無法進行有效的抵扣，造成稅務壓力增大的情況，當然，除了材料費用之外，人工費用也算在建筑成本之中，工人來源除了建筑商固定的工人隊伍之外，在一定情況下也會招聘一些臨時工，這些臨時招聘的工人同樣無法開具相應的抵扣發票，在一定程度上也會增加建筑成本。因此，雖然營改增的目的是為人們減輕稅務壓力，然而在房地產經濟中，在某些情況下來看，營改增會對成本造成一定的影響。

2.2營改增對稅負的影響

營業稅以及增值稅兩者的區別在于稅制設計上，營業稅根據營業時的所有收入進行計算，增值稅則不同，是根據扣除成本之外的收入進行計算的，可以實行抵扣的制度，對于已經繳納了稅金的資金可以劃分進成本之內，只要出具相應的發票或其他抵扣憑證就可以，因此，營改增的主要目的就是避免重復收稅，因此，同樣的，如果由于一些原因，無法將已經繳納過稅金的項目抵扣下去，就會對稅負造成一定的影響。

2.3營改增的實施對房地產凈利潤和現金流的影響

在當前的經濟發展過程當中，可以說房地產行業是地方政府經濟建設的重要支柱。其中需要注意的，雖然房地產行業繳稅的逐年增長曲線與其凈利潤的增長曲線存在正相關關系，但是其凈利潤總額往往低于繳稅金額。之所以會出現這樣的狀況，究其原因，主要是因為在銷售收入、凈利潤增長的前提下，企業的營業稅金和其他房產稅等也會增加。與此同時，在土地出讓金收人不斷減少的情況下，地方政府就加大了對房地產業的稅收征管，導致房地產業面臨巨大的稅收壓力。由此一來，就會導致房價剛性成本的提高，并且其中一部分會轉移到房價當中，由消費者承擔。從上述問題可以了解到，營改增的目的不僅僅是為了提高征稅的合理性，同時還是為了能夠降低房地產企業的稅收負擔，進而幫助企業優化現金流。但是在市場作用下，房屋建筑成本的增加，在營改增之后房地產企業難以拓展自己的收益空間。當前，房地產企業為了能夠在日常經營管理過程當中提高資金回籠效率，開始采取預售制，而稅法當中規定采用預售制的企業其納稅義務的發生時間是收到預收款項的當天，這就導致在營改增納稅時點還沒有完全確定的情況下難以與營業稅的納稅時點進行比較，由此給房地產企業的現金流改善造就了可能性。

總結：

為了減輕人民的稅務壓力，國家推行了“營改增”的方案改善情況，而且通過“營改增”這一方案的實施，也確實在一定程度上取得了成效，然而，在現階段的房地產項目上，“營改增”的實施依舊存在一定的不足之處，其中特別要注意在這一方案實施的過程中，把握成本與利潤之間的關系，即房地產商要防止出現由于“營改增”方案的實施造成自身虧損的問題，另一方面，這一措施的實施也能有效的緩解房價上漲過快的局勢，可謂是一個舉多得的方案。

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