房屋征收涉及設備搬遷補償的實踐思考

文/華林峰 無錫市政府投資評審管理處 江蘇無錫 214000

房屋征收涉及設備搬遷補償的實踐思考

文/華林峰 無錫市政府投資評審管理處 江蘇無錫 214000

隨著國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布實施，明確因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。通過近幾年的征收工作來看，由于此類搬遷費特別是設備資產類的搬遷費用協商困難，又無具體評估規范細則，爭議較大，往往成為征收過程中的焦點和難點，進而影響征收工作的推進。本文在這一大背景之下，結合江蘇省無錫市房屋征收所涉及到的設備搬遷補償實踐情況進行探究，從設備類資產搬遷補償的具體政策制定、評估細則完善、爭議處理機制等方面的研究，逐步規范搬遷補償工作，保護征收當事方的合法權益，促進房屋征收工作的順利實施。

房屋征收；設備搬遷；補償

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住房和城鄉建設部制定的建房【2011】第77號《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定“被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。因此，在具體房屋征收過程中，由于各自利益訴求，針對機器設備搬遷費用的確定，征收當事人很難協商確定，而由評估機構通過評估確定，但因此類搬遷費用的評估比較復雜，又無具體評估規范細則，爭議較大。下面本人通過工作實踐總結，闡述如何規范、科學、合理地確定房屋征收涉及的設備搬遷補償問題。

一、設備搬遷補償的概念及其在征收中的處理方式

征收中設備搬遷費用是指因特定的原因（房屋征收）導致相關生產、生活、配套設施設備移除產生的損失的補償（不含停產停業損失）。包括拆卸、運輸、裝配、調試、無形損耗等各類費用。

在2011年實施房屋征收以前，即房屋拆遷時，普遍采用以房屋、土地評估總價的一定比例來確定搬遷費用，且各地的比例標準、實施細則各不相同，甚至同停產停業損失、獎勵費、過渡費等其它費用統一打包確定，顯然這種處理方式弊端很多，實施中矛盾很大。因此在房屋拆遷后期各地相繼出臺地方政策，逐步以各種量化方式取代，如起重設備按噸為單位計算補償費用、變電設備以容量為單位計算補償費用等等，并開始慢慢過渡以評估價格為基礎的補償方式，如無錫在2008年大規模實施的企業退城進園設備搬遷補償即已采用評估為依據的辦法，當然相關部門也出臺了配套的評估實施指導意見。

隨著國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》以及住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》的實施，明確征收當事方協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定這一方式。但從近幾年的實踐情況來看，因此類搬遷費用的評估比較復雜，又無具體評估規范細則，爭議較大，矛盾突出，已成為房屋征收特別是生產性企業征收搬遷中的處理難點。

二、設備搬遷補償評估的具體操作辦法

1.設備搬遷費用的評估方法

因設備搬遷受設備個體差異、搬遷期限、搬遷距離、設備類別和性質以及安裝調試精度等因素的影響，且設備搬遷往往會涉及很多非標、自制安裝設備，很難找到可比案例，因此，對設備搬遷費用的評估除小型通用簡易安裝設備（如空調移裝）外不宜采用市場比較法進行。另外，設備搬遷費用作為資產構成的成本項目之一，而非獨立收益性資產，無法量化其收益，因此，對設備搬遷費用的評估也不能采用收益法進行。對設備搬遷費用的評估往往采用成本法（亦成本累加法）進行，即對設備搬遷過程中耗費的人化勞動和物化勞動包括拆卸、運輸、裝配、調試、無形損耗等各類費用及損失相加后，得到設備搬遷費用。

理論來講，任何設備只要投入足夠的搬遷費用，都可以實施搬遷。但現實中對于直接搬遷費用大于設備重置成本結合成新的價格；搬遷后精度、產品合格率難以達到使用要求而存在較大的功能性損耗；搬遷中易于損壞的設備以及非標且需與特殊購附屬物配套才能發揮效用或難以拆卸運輸的大型設備；從經濟角度考慮，上述這些設備的直接搬遷費用、調試保障成本、配件附件費用以及由此產生的各類損失等綜合搬遷費用會大于設備市場評估價格。

對于這類設備可直接評估其市場價格作為搬遷補償的依據，征收中將這類設備確定為不可搬遷設備。

因此，房屋征收中涉及的設備搬遷要根據上述原則區分可搬遷設備和不可搬遷設備，然后按不同的方法進行評估。

2.設備搬遷費用評估的評估程序

（1）明確評估對象和范圍

根據房屋征收范圍，確定評估對象及范圍，填寫委托評估明細表并由征收當事方簽章確認。對于某個單位房屋部分征收的，因設備有關聯性、組合性等特點，要具體情況具體分析，同時剔除房屋征收評估報告中的內容，做到不重不漏。

（2）現場勘查、收集資料

查閱有關賬目、臺賬，核實型號、購置日期、合同、發票、生產廠家，查閱設備檢測修理保養記錄；收集設備布置圖、工藝流程圖、工藝管線圖、設計安裝圖紙；現場勘查設備使用情況，實際生產能力，產品合格率等。

（3）對機器設備進行必要鑒定

對設備的技術性能、結構狀況、運行維護、負荷狀況和完好程度進行鑒定，結合功能性損耗、經濟性損耗，據以做出技術鑒定。做這項工作時可聘請專業工程技術人員參加。

（4）劃分設備類型，研究確定評估方法

按前述區分可搬遷設備和不可搬遷設備的原則結合有關勘查資料鑒定情況，對評估對象進行分類。對于可搬遷設備按各項搬遷成本累加進行評估，對于不可搬遷設備按其性質特點先評估重置成本，再結合成新率確定評估價格。

（5）編制評估匯總表，撰寫評估報告

按確定的評估方法和經過驗證的資料數據，對評估對象逐一完成評估分析，并計算評估值，填寫評估結果明細表，編制評估結果匯總表，撰寫評估報告并進行內部復核后出具報告。

（6）資料歸檔

將有關資料按規定進行整理歸檔，尤其要將相關底稿保存齊全。

三、設備搬遷補償的實踐思考

近幾年，無錫市房屋征收涉及設備搬遷補償基本采用上述辦法進行，總體來看取得了一定的成效，特別是對完成中、大型工業生產企業的房屋征收以及退城進園企業搬遷起到了積極作用。實踐中我認為下面幾方面值得注意：

1.雖然政策規定設備搬遷費用由房地產價格評估機構進行評估，但由于專業不同，大部分房地產評估機構、房地產評估師并不具備這方面的專業勝任能力。因此在實踐中，可由征收方按規定程序直接委托具備此方面能力的評估機構（如資產評估）進行評估，或由房地產評估機構聘請專業人員做出評估輔助參考意見。

2.慎重界定設備搬遷對象，對于賬面資產未有反映的要加以重視鑒別，實踐中要防止企業弄虛作假，特別是突擊裝配設備以騙取搬遷補償?？茖W合理區分可搬遷設備和不可搬遷設備。做到與房屋征收評估內容不重復不漏評，例如搬遷補償費中包含移建地點的混凝土設備基礎費用，房地產征收評估報告的附屬物中不得再評估設備基礎。劃清搬遷補償與停產停業損失補償的區別。

3.由于現階段行業主管機構未出臺相應的評估規范細則，加之機構實力以及評估人員的專業水準和職業素養等多種因素影響，造成不同機構或同一機構不同人員對相同或類似的評估對象出具的評估結論差異較大，甚至大相徑庭。因此，有必要對初評報告進行第三方復核，確保評估結果的合理公正公平。如無錫各級政府實施的征收項目，都由該行政區政府評審機構進行評審后出具正式報告。當然，如當事方對評估結果不能接受，按規定可采用復核、鑒定等多種方式處理。

結語：

總之，設備搬遷種類多，涉及的專業程度高，又同房屋征收緊密聯系，矛盾交織，社會關注度高。因此，在實際征收工作中，要善于讀懂政策內涵、理清思路、綜合考量，科學合理確定搬遷補償費用，保護征收當事方的合法權益，確保房屋征收工作的順利完成。

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