關于設立住宅電梯專項維修資金的探討

文/黃禹思、黃聞 四川成都 610015

關于設立住宅電梯專項維修資金的探討

文/黃禹思、黃聞 四川成都 610015

十多年來，伴隨著住房商品化、人口城鎮(zhèn)化進程，房地產業(yè)高速發(fā)展，城市快速擴張、樓房越蓋越高，人們居住方式也因此發(fā)生了巨大變化，電梯已成為城市居民不可或缺的交通工具，隨著使用時間的推移，如何保障居民小區(qū)電梯的正常運轉已成為社會各方無法回避的問題，本文站在一定高度以全景視角，比較全面地對解決該問題的資金籌集、使用、核算、管理進行了探討。

住宅；電梯；維修資金

在我國這樣一個人口眾多、資源有限的國家，適合人類居住的土地就更是彌足珍貴，城鎮(zhèn)建設用地和必須滿足的農業(yè)用地之間的矛盾日益突出。自上世紀八十年代以來，可以節(jié)約土地使用的電梯作為住宅的主要公用設備開始逐步進入普通居民家庭，據(jù)國家相關部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2015年底，我國在用電梯數(shù)量已超過360萬臺，其生產量、保有量和年增長量均為世界第一。按目前城鎮(zhèn)土地使用供給情況和建筑規(guī)劃設計要求，無論當下還是將來居民居住都離不開電梯使用，電梯已成為人們生活工作中不可或缺的交通工具，尤其是居住在城鎮(zhèn)中的居民幾乎天天離不開它。隨著居民住宅使用年限的延伸，電梯的故障頻率和維修費用也會不斷增加，特別是在花費大額費用對電梯主要部件進行改造更新需要重新籌集資金時，即使是在同一小區(qū)，也會因不同棟號、單元和樓層住戶由于各自的需要情況和緊迫程度不同而難統(tǒng)一認識、達成一致，無休止的爭吵扯皮、問題長期擱置，導致安全隱患升級、鄰里矛盾不斷。由于電梯這一公共設備數(shù)量龐大，使用居民在生活出現(xiàn)諸多不便或是萬般無奈的情況下，很容易激發(fā)不滿情緒，催生群體性影響社會穩(wěn)定的因素。

自住房制度改革至今，基本實現(xiàn)了住房商品化，在購房者與開發(fā)商簽訂合同、各自履行相關權利義務實現(xiàn)房屋買賣后，要維護作為大部分家庭主要財產住房的正常使用，所發(fā)生的各項費用只能由所有權人自行承擔。雖然各地陸續(xù)建立了住房專項維修資金制度，通過購房人、開發(fā)商等籌集了一些住房公共部位、公共設施設備的維修資金，但因初次籌集資金十分有限，僅僅可以解決設施設備的日常維護和中小維修問題。電梯作為與住宅關系最直接、使用最頻繁的公用設備，它的使用維護尤其是達到或超出使用年限后的大修、改造或更新則需要大量的資金，往往無法滿足，特別是那些因制度滯后未曾建立專項維修資金的老舊小區(qū)資金需求缺口更大，根本沒有能力啟動該項工作。盡管無法了解全國各地因此發(fā)生了多少扯皮和糾紛，但近年來僅成都市就發(fā)生多起因修繕資金不足電梯無法運轉影響居民日常生活的事件見諸報端，其它未被報道或各自采取各種臨時措施勉強維持運行的還不知有多少，隨著時間的推移，各地均應呈現(xiàn)逐漸蔓延的態(tài)勢。因此如何根據(jù)不同住戶需求的差異，實現(xiàn)公平有效地籌集資金解決問題已經(jīng)或將當仁不讓地擺在各位業(yè)主、相關主管部門和社會管理機構面前。

一方面，電梯作為住宅小區(qū)有別與其它公共設備的顯著特點是：必需而有限共享，其設計使用壽命遠低于房屋設計使用壽命和房屋建設用地出讓年限。按照《物權法》規(guī)定，在開發(fā)商完成房屋移交后，電梯所有人就變成了全體業(yè)主，由他們負責和決定電梯的使用、維護、修理或報廢更新。由于制造、安裝、使用方法、使用頻率甚至是其他無法知曉的原因會導致同一小區(qū)同一品牌的電梯需要不同的維修費用，會有不同的使用壽命。住戶居住樓層高低、往來人數(shù)多少、往來頻率高低、自身的身體狀況、生活習慣的差異對電梯的依賴程度也不盡相同。據(jù)了解，我國電梯設計壽命一般為15年，2015年7月20日國家標準委頒布了《電梯主要部件報廢技術條件》并于2016年2月1日正式實施，強調電梯是模塊化設計的機電一體化產品，隨著電梯數(shù)量的增長，運行多年的老舊電梯也快速增多，電梯部件功能退化給電梯使用帶來的安全風險日益受到社會各方面的關注。由于受設計制造、安裝、維護保養(yǎng)和使用等多種因素的影響，電梯部件、整機的使用壽命存在很大差異，難以制定電梯整機的報廢標準。因此，通過制定電梯主要部件報廢技術條件進行報廢與否的判定，再決定電梯整機是否需要報廢，是提高在用電梯安全性、使用經(jīng)濟性的可行途徑。正是因為存在這些各種差異，任何平均、簡單分配攤銷電梯維護修繕改造更新費用的方法，都難以讓所有關聯(lián)人感覺公平合理、獲得一致認可，心甘情愿地履行各自義務、繳納應該承擔的費用。

另一方面，相關法律法規(guī)對電梯的所有權、使用權、處置權和相關義務均已明確，其維護維修、更新改造都應由居民自己集體協(xié)商、自治自理。即使是已經(jīng)建立了住房公共設施設備維修資金的住宅小區(qū)，但往往因不同單元電梯磨損情況、使用壽命、服務對象的差異很難就動用維修資金達成共識，特別是需要對電梯進行大修、更新改造或報廢更換，已有的資金不足以解決問題，需要重新向住戶籌集維修資金時，意見更是難以統(tǒng)一。所以本應由住戶自己協(xié)商解決的事情往往在商量無果后，吵吵鬧鬧去找政府，這幾乎已成為我國的一項國情、老百姓的傳統(tǒng)習慣。盡管物業(yè)公司、相關部門、各級基層政府誰也沒有職責和預算經(jīng)費去為管轄區(qū)域內的住宅電梯承擔大修和更新義務，但本著對國情民情的理解尊重和全心全意為人民服務的宗旨意識，這些工作還是應當未雨綢繆，不能等到社會矛盾由小到大、不斷激化甚至大面積爆發(fā)時才束手無策，慌不擇路花費大量的人力、物力和財力，形成巨大的社會穩(wěn)定維持成本。因此為適應人們居住狀況的客觀需要，探索建立住宅電梯專項維修資金的籌集、使用和管理已成為當今社會所必須。

目前維護住宅電梯的資金來源可謂“各顯神通”，有的利用房屋專項維修資金、有的從小區(qū)停車收費中提取部分、有的由居民臨時分攤拼湊繳納、還有的從小區(qū)廣告商業(yè)推廣等其它各種方式籌集。但共性的問題是始終無法解決電梯進行大修和更新改造時需要的大額費用，住戶也往往會從各自利益出發(fā)、無法統(tǒng)一認識和行動。所以根據(jù)各個住宅情況及電梯使用管理特點，如何設計一款籌集公平、管理民主、使用透明的，讓用、管、修多方都覺得基本公平的制度，是能否把電梯和住宅其它公用設施設備區(qū)別開、順利籌集只針對電梯設備的專項維修資金的關鍵。按照契約法理，所有業(yè)主自簽訂購房協(xié)議后，無論其居住樓層高低、戶型大小都享有與房屋配套的公共設施、公共設備的受益權利，同時也承擔了保證其完整完好、正常運轉的義務，所以電梯作為住宅不可分割的一項公共設備，無論你是否使用、使用多少，都應承擔對其保養(yǎng)維護、改造更新、保證其正常運轉和安全使用的義務。因此按照在統(tǒng)籌兼顧、公平承擔的基礎上兼顧“多受益多分擔、少受益少分擔”的原則，設計住宅電梯專項維修資金制度是比較合理的。以《電梯主要部件報廢技術條件》規(guī)范為基礎，在現(xiàn)有的科技、計量技術條件下，也使建立該項制度成為可能。

首先、制度應將需要籌集的電梯專項維修資金分由基本部分和使用部分兩部分構成，基本部分是每套房屋業(yè)主從購房協(xié)議簽訂之日起就必須承擔的未來電梯養(yǎng)護、改造更新費用。根據(jù)房屋土地出讓年限、電梯設計使用壽命、電梯主要部件構造成本、物價變化等各類因素，在遵循確保安全、能修不換原則，充分考慮住戶起碼承受能力的基礎上，經(jīng)過嚴肅、細致、審慎、科學的模型測算，應將電梯專項維修資金需求的30-40%作為基本部分，由全體業(yè)主按房屋套數(shù)或面積均衡承擔，其余60-70%作為使用部分由業(yè)主按照多用多分擔、少用少分擔、不用不分擔的原則計量承擔。開發(fā)商新建（或已建擬出售）商品房預售前，一律按房屋設計配置電梯的市場價值等額繳納電梯專項維修資金，其本金和未來長期增值收益都作為該專項資金的基本部分。從稅收政策上允許這項費用進入開發(fā)成本，在企業(yè)所得稅前準予扣除，相當于給予房屋開發(fā)商所繳納費用75折優(yōu)惠，可以充分調動相關各方推進制度實施的積極性，并可作為商品房定價的依據(jù)。由此就能緩解長期以來作為房屋使用不可或缺的電梯設備與房屋使用壽命、土地出讓周期嚴重不吻合的突出矛盾，也是房屋開發(fā)商為保證房屋在設計壽命內正常使用的應盡義務和責任。同時作為一般購房者也因此履行了繳納電梯設備維修改造更新的基本義務，使今后按照使用受益原則繼續(xù)籌集專項資金的使用部分、保證設備正常運轉更加簡單易行。

其次、制度應明確該項制度實施前老舊樓盤的每位業(yè)主，無論其居住樓層高低、是否需要電梯、依賴程度如何都有繳納基本專項維修資金的義務，可以把該項義務和催繳責任納入地方法規(guī)，為避免其拖延甚至不愿意繳納應該承擔的費用，除應將業(yè)主是否履行相關業(yè)務納入社會誠信體系外，其他業(yè)主、業(yè)主組織、住戶就業(yè)單位、社區(qū)管理機構、街道辦事處、派出所、教育和相關主管部門都負有催繳的責任，可以通過部門聯(lián)動和對違約上“黑名單”業(yè)主采用限制其他需求的方式實施聯(lián)合制約懲戒，還應從法律層面優(yōu)先受理同單元業(yè)主對拒不履行共同義務、拒不按時足額繳納應承擔費用住戶的法律訴求，建立完善事后追償機制，確保工作及時開展。對極少數(shù)經(jīng)濟特別困難的住戶在繳納該項費用后，可以考慮允許其申請社會或政府救助。由于政策法規(guī)出臺的滯后性，這些從道義到法律的措施對老舊小區(qū)尤其必要。對新建已售尚未辦理產權房屋還可以考慮先在房屋移交或辦理產權登記時，按住宅配備的電梯價值的30%-50%分攤收繳作為首次征集基本部分存于電梯專項維修資金專戶。

第三、應充分利用現(xiàn)在已經(jīng)成熟的計量、電磁感應、光電一體技術和電子信息技術對電梯進行改造，加裝識別、計數(shù)和記費扣費系統(tǒng)。住宅電梯專項維修資金60-70%使用部分的籌集需要這些技術支持，那么具體如何才能做到按照業(yè)主使用次數(shù)的多少來分攤籌集該費用呢，初步設想是像配備房門鑰匙一樣給每戶配備一種在小區(qū)中控設備控制下具有統(tǒng)一電子編號并與本單元電梯匹配的一種芯片磁卡供其識別開啟，該卡需具有如下功能：1、只能被該單元電梯識別，并通過讀取電梯不同部位反應“上”或“下”的需求，電梯內原來標識樓層的觸摸按鍵一律改造為在樓層數(shù)字上感應讀卡開啟模式。2、和物業(yè)管理的其它設備配套可以儲值，每次刷卡開啟電梯或跟隨別人進入電梯選擇不相同樓層時刷卡都可以等額扣費并計數(shù)，3、為避免開啟電梯和選擇樓層刷卡重復計算，無論計數(shù)還是計費每張卡片在30秒內重復刷卡電梯中央控制系統(tǒng)自動只記一次，4、物業(yè)管理機構配套中控設備或電梯機載設備應具備識別、記載每張卡的累計儲值和累計使用次數(shù)等信息功能。管理上除定期獲取數(shù)據(jù)、定期公告和留存外，還要備份交業(yè)主組織和社區(qū)管理機構。這些使用電梯數(shù)據(jù)將成為今后分攤電梯專項維修資金使用部分的主要依據(jù)，每次刷卡扣除的等額費用不宜太高，聚沙成塔也成為該項資金的來源之一，具體扣費標準最好由業(yè)主或其組織根據(jù)電梯價格和修改費用需求商得業(yè)主同意后會同物業(yè)管理公司共同確定。

第四、在電梯改為磁卡感應后，為滿足親朋好友造訪、物業(yè)管理人員使用等需要，各小區(qū)可以根據(jù)自身實際情況，制定方便合適的管理辦法。除提升小區(qū)管理、其它配置設備、電梯等智能程度或業(yè)主在電梯入口引領外，還可以考慮使用小區(qū)公共服務卡，該卡具有開啟使用小區(qū)所有電梯的功能，可以供物業(yè)管理和其它公共工作需要，也可以臨時出借給業(yè)主親戚朋友使用，但必須嚴格管理該卡的使用，在做好每次使用的減少了電梯登記工作基礎上，如有必要還可以在出借時限制使用次數(shù)和收取適量押金，歸還時核對檢查業(yè)主確認手續(xù)無誤后如數(shù)退還。如此還能有效地杜絕無關人員進入和使用電梯，節(jié)約了運行電力、減少了電梯損耗、延長了使用壽命；和傳統(tǒng)電梯使用的觸摸方式相比更加清潔衛(wèi)生、綠色環(huán)保，最重要的是從門口實施的入室盜竊更不容易，使樓上住戶更加安全。

第五、制度應規(guī)定房產主管部門、資金存放金融機構、街道辦事處、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司等相關單位組織在確保該制度順利實施的責任和義務。主要解決制度的起草修訂工作，老舊電梯改造的組織督促工作，改造經(jīng)費、首次電梯專項維修資金的籌集工作，電梯專項維修資金分攤依據(jù)的收集管理、分配籌集、收支核算和日常相關輔助工作等等，實現(xiàn)制度實施的公開公正公平，簡單易懂、方便易行。為保證專項資金安全，應實行政府主導的資金集中管理，具體由房產主管部門還是政府基層組織管理還需要根據(jù)利弊得失、是否簡潔方便進行綜合評估，在廣泛征求居民意見的基礎上實施代管理、代運營，實現(xiàn)資金的保值增值。圍繞這一目標的相關單位部門的組織、協(xié)調、銜接工作也應該在制度中予以明確。

第六、制度應要求把每個住宅單元電梯或每部電梯及其所服務的住宅作為核算對象，分別設立賬戶，專項核算電梯專項維修資金的籌集和使用。其收入來源主要包括房屋開發(fā)公司、房屋購買人購房時初次繳納的維護維修費、住戶入住電梯投入使用后逐次繳納的費用、再次專項籌集的維修改造費用、電梯廣告及其它收入等，其支付只能專款專用于電梯的維護維修、改造更新。在計算機十分普及和其輔助核算功能日趨完善的今天，可以實現(xiàn)較為全面及時準確的核算。定期將核算結果即電梯專項維修資金的收支、使用情況和各家各戶的收支結存情況向全體業(yè)主公告，定期接受審計并報社區(qū)、街道留存?zhèn)浒浮Ｈ缇唧w負責該項工作的人員、單位（物管公司、業(yè)主組織或社會代理機構）發(fā)生變更，必須做好相關檔案、賬目和相關數(shù)據(jù)的交接，接受居民社區(qū)管理機構移交監(jiān)管并能夠有案可查。

第七、應從制度層面重視專項資金的使用效能，“少花錢、多辦事、辦好事”，在確保安全的前提下，盡可能減輕居民負擔。新頒布實施的《電梯主要部件報廢技術條件》規(guī)定了電梯安全保護裝置、緊急救援裝置、井道安全門和活板門、驅動主機、轎廂、層門和轎門、電氣控制裝置等13項對電梯安全運行影響較大的電梯主要部件報廢技術條件。明確將機械損傷（如開裂、變形）、非正常磨損、銹蝕、材料老化、電氣故障、電氣元件破損等6種影響安全運行的失效或潛在失效模式作為部件的報廢技術條件，為存在風險隱患需要報廢部件提供了技術依據(jù)。以往物業(yè)公司和業(yè)主經(jīng)常對電梯是否報廢存在爭議，業(yè)主怕物業(yè)公司虛報病情，物業(yè)公司則怕小問題藏著大隱患。未來業(yè)主與物業(yè)公司可以在房產主管部門或是社區(qū)組織的監(jiān)管下選擇第三方的檢測機構，按照國家標準對電梯主要部件問題進行獨立判斷，電梯相關業(yè)主再根據(jù)最終的檢測報告，選擇是維修、改造，還是報廢更新。通過對存在失效或潛在失效風險的主要部件進行報廢來逐步實現(xiàn)電梯整機的更新改造，有利于提高電梯設備的運行安全和使用壽命，達到兼顧公共安全與資源節(jié)約的目的。據(jù)來自上海的資料顯示，目前使用年限超過15年的電梯有2萬余臺，如根據(jù)15年的設計壽命全部整體報廢，以平均每臺耗費40萬元計算，就需要超過80億元人民幣的投入，而只報廢并更換安全性能不符合要求的部件使電梯繼續(xù)保持安全運行，以更換20%的部件計算，可以節(jié)約超過64億的資金。此外，還應規(guī)范該項工作的決策操作流程，對業(yè)主如何選擇、選擇誰來開展檢測維修改造都應有具體規(guī)定，避免個別業(yè)主、業(yè)主委員會、物管或其他各方從各自利益出發(fā)，產生不必要的分歧，甚至出現(xiàn)具體實施人暗箱操作、營私舞弊現(xiàn)象，致使各方信任缺失、糾紛不斷。

第八、隨著電梯住宅的逐步普片，居民生活空間、生活方式發(fā)生了根本性變化，以前可以達到每戶居民門前的市政道路現(xiàn)在需要電梯和園區(qū)道路連接，所以說電梯也應該是城市市政公共交通的局部配套設施，關聯(lián)著每位市民的工作、生活出行。如果在每年基礎政府的財政預算的城市配套中安排少量資金用于激活鼓勵電梯專項維修資金的設立繳納，以小桿桿撬動專項資金籌集熱情，相信會起到事半功倍作用。因此可以從制度層面上規(guī)定凡是符合財政補助門檻的電梯更新改造項目實施完成結賬以后，經(jīng)申請審查，財政可給予相應支出一定比例的配套補助，專項用于補充電梯專項維修資金的基本部分，以利下一步實施使用。采取事后補助的辦法，就是為了避免居民產生事事依賴政府的錯覺，具體補助辦法還應按照居民自己多籌集多使用多得補助、不籌集不使用不得補助的原則另行制定，使該項工作在政府的監(jiān)督引導下順利實施，在充分體現(xiàn)關注民情、關心民生的同時，形成政府、企業(yè)、民間組織和居民聯(lián)動效應，老百姓能夠安居樂業(yè)，有效化解可能逐步積累的社會矛盾。

最后，由于該項制度除關系千家萬戶外，還涉及國家司法、財政、稅收、房管、建設、設備標準、政府基層組織、相關單位和社團組織，因此只有在政府主導下按照取之于民、用之于民原則先把該項制度建立起來，才能以新房帶動舊房、以點帶面逐步推行實現(xiàn)廣覆蓋，在實踐中完善制度、降低管理成本。并經(jīng)國家相關組織機構的積極引導推動、立法監(jiān)管，使該專項資金收得到、管得住、用得好。參與各方職責清楚、任務明確，在充分利用科技進步，尤其是大數(shù)據(jù)時代所帶來的便捷基礎上，使資金從收取到使用始終體現(xiàn)“公開、公平、公正”的三公原則。徹底突破此事似乎人人相關又與我無關、人人想管又無人能管、誰都可以說上幾句、最終誰也無可奈何的循環(huán)怪圈。通過這些制度的建立完善組織實施，實實在在地體現(xiàn)“想人民所想、急人民所急”，是贏得人民信任、展示黨和政府為民服務的具體舉措。此外，該項制度的普遍實施必然要求電梯制造業(yè)與光電、芯片集成和其他電子信息技術更緊密結合，必須對原已安裝運行數(shù)量龐大的住宅電梯進行全面改造。由此所催生激發(fā)的內需對相關產業(yè)的影響拉動、對地方乃至全國的就業(yè)和GDP的貢獻將不可限量。

[1]國家標準委《電梯主要部件報廢技術條件》及發(fā)布媒體通氣會公布的相關資料.

黃禹思,女,25歲，電子科技大學通信專業(yè)學士、美國西北大學計算機科學碩士研究生畢業(yè)。

黃聞,男,51歲，成都市城鄉(xiāng)房產管理局調研員、高級會計師，中國建設會計學會房地產經(jīng)營管理會計學術委員會顧問。