淺談瑞安市城中村改造存在的問題及建議

文/ 張順利、阮露鋒 瑞安市住房和城鄉規劃建設局　浙江瑞安　325200

淺談瑞安市城中村改造存在的問題及建議

文/ 張順利、阮露鋒 瑞安市住房和城鄉規劃建設局浙江瑞安325200

隨著城市化步伐的不斷加快，城市開發建設過程中出現了土地資源供應與開發建設需求相背離，以及城市建設與城中村改造的融合矛盾。為了打破城鄉二元結構格局，更好的推進城鄉經濟社會發展一體化，改善居住環境，解決土地資源供應不足，必須加快推進城中村改造步伐。本文針對瑞安市城中村改造存在的問題，結合瑞安市個別城中村改造實例，分析了該類項目實施過程中存在的問題，提出了相應的對策措施。

城市化；城中村改造；存在問題；相應對策

一、瑞安市城中村改造基本情況

1.瑞安市的城市概況

瑞安市位于浙江省境東南部，北與溫州市區接壤，東瀕東海，南連平陽縣，西與文成、青田縣為界。瑞安市是浙南地區重要的工業、商貿城市，溫州市南翼中心城市，具有山水特色的浙江省歷史文化名城和“溫州模式"的重要發祥地。下轄12個街道、9鎮2鄉、114個社區（其中城市社區21個、城郊社區7個、農村社區86個）、37個居民區、910個行政村，總陸域面積約1271平方千米。

2.瑞安市城中村改造情況

瑞安市城中村改造堅持以城市規劃為指導，以政府主導、村（居）民自愿、規范運作、統籌推進為原則，按照統一主體、統一規劃、統一拆除、統一建設的要求，采用主體工程與配套項目同步建設，整體改造與分期實施相結合的團塊改造方式，鼓勵整村、連村成片改造。目前大約已有46個村申請城中村改造，其中大約11村已完成了改造，大約16個正處于改造中，其余的正在辦理相關手續。

3.瑞安市城中村改造取得的成績

（1）嚴格控制零星建設，對改造范圍用地面積下限進行控制，打破以往村民集資的獨棟聯建，地塊統一規劃設計、開發建設。

（2）將集體土地統一征為國有土地，產權價值倍增，對于后期產權轉讓提供了法律依據；

（3）將落地式民房轉換為水平式住宅，不僅提升了居住品質，同時也提高了居住空間利用率，更符合住宅發展趨勢。另外，打破傳統的單間式商業用房布局，進行集中布置，提升了檔次，更合乎現代商業經營理念。

（4）按照城市治堵的統一要求配建地下停車庫，大大緩解城市停車難問題。

（5）解決了城中村的融合矛盾，完善了城市道路及空間布局，提升了車輛通行能力，大大改善了城市環境。

二、瑞安市城中村改造存在的問題

1.城市規劃－控制性詳細規劃的不適性

控制性詳細規劃作為城中村改造項目的基本審批依據，居于指導地位。但由于城中村改造項目相對比較復雜、客觀矛盾較多，而控規的覆蓋程度無法達到面面俱到。

2.城市規劃管理技術規定的不適性

城中村存在存量建筑密度大，土地屬性混雜，改造范圍呈不規則形狀的特征，由此造成項目土地使用效率的降低，進而出現地塊內建筑退讓用地界線不足，與地塊周邊現狀建筑的間距不足，且因高強度開發建設的原因給周邊建筑帶來日照影響。因此，城中村改造項目無法全面滿足城市規劃管理技術規定的要求。

3.建設資金籌措難度大

雖然城中村改造項目在政策上獲得政府大力支持，在相關規費收取方面也已獲得優惠措施，但對于整個項目的建設過程而言只是杯水車薪，項目建設資金主要來源還是村集體經濟和村民自籌資金。由于城中村改造所需資金量大，籌措難題亟待解決。

4.建設周期長

由于村集體組織對項目審批流程、相關政策的不了解，以及村集體內部政策處理問題，建筑方案往往要經過多番調整，城中村改造項目建設周期往往是一般房開項目建設周期的2至3倍。

三、瑞安市莘塍街道董六村B、C、D地塊城中村改造實例

1.舊村概況：莘塍街道董六村位于莘塍街道最北側，北與汀田街道毗鄰。舊村建筑較為密集，以二層建筑為主，少量五至六層住宅建筑分布于振興路沿線，建筑質量較好。舊村范圍內建筑密度高、配套設施缺乏，環境衛生臟亂差，除了外圍的振興路、青年路基本成型外，內部道路等級低，沿路停車亂象比較嚴重，存在較大的安全隱患，村民對城中村改造呼聲強烈，改造迫在眉睫。

2.項目拆遷范圍及安置總量的確定： 2009 年7月，董六村委托設計院編制了項目策劃書。經過前期摸底，統計拆遷量，測算安置量，初步確定改造范圍用地面積約51229平方米，安置面積116048平方米，改造地塊被道路、河流分為B、C、D三個團塊。由于地塊安置量等相關指標突破控規控制指標，在獲得市政府同意后，市住建局委托規劃設計院著手進行控規調整論證，于 2010年2月完成控規調整程序。2010 年11月，項目經瑞安市舊村改造工作領導小組辦公室（以下簡稱為市農住建辦）批復，確定拆遷用地面積6.14公頃，共拆遷房屋467.25間，非住宅6間，計拆遷建筑面積50845.76平方米，安置建筑面積總量為114324.13平方米。

3.項目實施過程中遇到的難題：該項目于2011年5月取得了建設項目規劃設計條件書，經過設計方案的比較、論證，以及村內部的討論、各部門的銜接，初步確定了建筑方案。隨著村內部政策處理工作的深入，部分村民對分配、安置標準提出異議，三個團塊均出現了部分村民要求保留民房、不參與改造的要求。據統計，2011 年3月三個團塊共計22戶要求保留25.5間房屋，2011年10月，B團塊2戶要求保留2.75間房屋，2014年9月，D團塊1戶要求保留1間房屋，2015年11月，B地塊1戶要求保留2間房屋。這些保留房屋與原確定的建筑方案存在較大沖突，擬建建筑與保留房屋存在重疊、建筑間距不足等問題，且三個團塊實施的成熟度各不相同，一起實施存在很大難度，這對項目整體實施提出了挑戰。

4.深入協調，為項目實施提供對策：市農住建辦先后召集相關部門、街道、設計院進行討論、協調，在取得統一意見后后，最終將三個團塊安置總量調整為106225.8平方米，并進行分團塊實施。市住建局在征求相關部門意見后，只對日照、消防間距進行控制，對建筑間距不再作具體要求，并根據三個團塊的成熟度，依次對C團塊、D團塊、B團塊總平方案進行了調整，同時要求做好現狀房屋正常使用的安全措施。C團塊于2014年10月進入施工，D團塊于2015年6月進入施工，目前B團塊也已做好施工前期準備。

四、瑞安市城中村改造的建議及對策

城中村改造工作任重而道遠。城中村改造是一項艱難、復雜的系統工程，不僅僅是城市規劃建設管理方面的重頭戲，還涉及宏觀經濟政策、社會因素，以及微觀的村民意愿問題。因此，只有政府部門、村集體及廣大村民共同努力，才能正確引導城中村改造，不斷攻堅破難，促進瑞安城市化建設的健康發展。

1.對控規調整的可行性進行論證。在城中村改造項目策劃書初步確定后，對相關指標的科學性及可行性進行論證，并按程序對控規進行局部調整，為項目實施提供完善的設計要求。

2.對城中村改造項目適當放寬規定。在確定項目日照、消防符合要求的前提下，適當降低建筑間距、建筑退讓要求。

3.多渠道引入資金、籌集資金。一是通過房開代建或合作開發的方式，將安置后多余面積出讓給房開公司，引入房開公司資金，減少村民資金壓力；二是先行引入銀行貸款資金，啟動項目建設，建成后由村民認購償還銀行貸款。

4.統一規劃設計、分期實施。制定詳細分期實施方案，對于成熟的團塊先予實施，讓部分人先期享受改造帶來的紅利，增強村民信心，提高改造積極性，全面推進城中村改造工作。

5.取消部分前置審批，交叉辦理相關手續，縮短建設周期。在控規論證調整階段，住建部門按控規調整方案先行出具規劃設計條件草案，在此期間確定初步設計方案，完成樁基施工圖設計及審查，并先行辦理樁基施工手續；在完成控規調整后，再行辦理各項行政許可手續，實現交叉辦理各項手續，縮短項目建設周期。

結語：

隨著城鄉一體化的不斷推進，位于城市規劃區范圍內的城中村，成為了重點改造建設區域，

［1］《城中要村改造的問題》李志生，城市建設.2012年，第5期.

［2］《城中村改造的難點及破解對策》曾學龍、孫林等，城市建設與發展（城市問題）2011第2期.

［3］《瑞安市城中村改造管理辦法》瑞政發〔2012〕164號.