探究房產項目經營管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

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探究房產項目經營管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

我國房地產經營管理項目不斷的完善成熟，大大提升了房產項目的質量和成效，為國家和社會經濟的發展帶來極大的經濟效益，與此同時，房產項目投資金額也巨大的增長，受到了社會經濟等各個方面的影響，在產業發展的整個過程中，不但要做到利益最大化，還要注意風險程度地縮小比例，從多方面著手，為我國房產行業帶來穩定的收益。

房產行業；經營管理；收益成本；風險指數

引言：

近些年來我國經濟不斷快速的發展，城市建筑規模隨之擴大，我國房地產行業漸漸興盛起來，成為了國家的產業支柱，城市建設飛速提升促使房地產項目經營管理的工作量擴大化，而如何科高效的做好這項工作的管理，已不再是傳統手段所能滿足的需求，要著力于實現房產的規模化、科學化以及自動化管理。但我國大部分房產公司不能全面的熟悉管理方案以及其中隱藏的風險，也沒有專業的管理機構。這些隱患都會對整個房產項目造成巨大負面影響，引進先進管理方案以及策略，有效減少投資風險，是我國目前的首要任務，做好準備工作對于提升房產經營管理和提高收益有著很大的作用。

一、全面分析房產行業及其管理的特點

房產行業有許多重要特征，例如不可移動性，相對其他商品來說，房地產是不可移動的，這一主要特征使房產項目具有了區域性和差別性，也正因如此，許多房地產會受到當地的地理位置、政治策略、環境條件等外部因素的影響。一般來說，一套好的房產的價值，由其地理位置、環境因素等多方面來評估，所處地段決定著投資的效用。此外，還可能承擔政治方面的風險。在房地產投資經營的整個過程中分為三個階段，投資、建設、運營等，一般會持續十幾甚至幾十年。從開始投資，獲得土地使用權到建筑工程開始運作再到銷售后期，時間的長短也是其主要的風險源。房產的不可移動性和區域性決定了它所受到的地區經濟發展的影響程度，由于開發時間過長，那么就導致了其對經濟形勢的敏感程度增加，但又缺乏相對的調整手段，所以想要減少房產開發投資項目的風險，就需要適時改變政策手段。

在施工過程中，要尤為注意施工過程的控制，盡量減少莫須有的成本費用，有利于項目的順利開發，提高工程速度及其質量。因此必須對項目做出明確分工，充分發揮好各項部門的協調性，合作共贏。房產項目管理是一項需要付出極大精力的活動，所以必須要做好項目和責任的分配工作，做好責任制度有利于落實管理規定。最重要的一點在項目運轉的同時要做好監制工作，工期的確定以及進度安排都需要項目部門及時監制。項目部門要發揮出全部的領導作用，帶領職工對施工方案進行科學快速的實施，與此同時還要做好自身的監督管理，有效提高監制效率。

二、如何控制房產項目的成本支出

如何對房產項目經營管理的成本進行有效的控制是開發每一項房產的必須任務，成本的控制也影響著經濟效益的提升。控制成本就是節約資源避免浪費，房產的開發首要目的是獲得巨大的經濟收益，所以加強成本控制是不可或缺的內容。房產的成本基本分為采購成本、和資金管理成本。采購成本對于大部分單位來說占有的比重較為大，較難控制管理，所以要嚴格采用“批量”采購方法進行節約。在成本采購中，勞務采購占的層面比較大，針對這項問題的解決方法，需要建立工卡制度，來對勞務人員進行管理控制總量，同時要做到不超價超量結算，盡力督促勞務工人按時按量完成規定任務和控制目標，這就需要項目部對職工做出詳細計劃并且做出滾動管理。另一方面，在物資采購的成本控制上采取方法是制定詳編計劃，準確控制材料的收發時間，避免在運輸途中浪費不必要的時間或出現意外損失，盡量使風險降到最低化，在輔助材料采購上，要最大化實現批量采購，減少誤差，且在運輸過程中盡量減少運輸成本。

在房產項目管理中，要對資金管理成本實施嚴格控制管理，項目部需要定時編制資金表，再進行上報工作，經過同意之后才可以進行支出，通過這種方式既保證了項目的如期進行，有很好的解決了資金無效占用，大大降低了風險指數和項目的資金成本支出。

三、房產項目階段性所面臨的風險及管理目標

對于房產投資風險來說，不僅僅是損失單一一種情況，還包括盈利，意思是房產投資的結果和預想所期望值都存在著偏差，在投資過程中不但要盡量降低風險，更要使利潤最大化，二者任意的偏離都是風險之一。近些年來，我國房產開發和管理都有了很大的進步，推行了一系列規章制度，例如工程建設監制管理制、法人責任制等，這在一定程度上起到了控制作用，但這些制度依然有待完善，房產制度在如今開放政策下依然存在很多不確定因素，是的房產羨慕風險日益增加，這些狀況都迫切的需要改進。由于房產的不可移動性，那么宏觀角度來說，社會經濟體制和政策偏向風險會相對減少，反之微觀角度，就需要選擇合適的地段，進行激烈的競爭，在保證實力相當的同時選擇一個適合自己的地段，以保證投資所獲得的收益。另一方面，區域風險指數也依然存在，房產開發者所在地區的社會經濟體制的改變會給投資商帶來不可預計的風險，更有甚者，房產項目所處的類似其他地區也會造成避免不了的影響因素。

房產開發管理是一項高投資風險大的行業，前期做好風險預測尤為重要，一旦開始投資，就要面對各種各樣的消費市場，基于此種觀點，房產投資的管理目標應該盡可能的明確。通常來講，管理目標分為損失前和損失后的目標兩種，企業要根據自身情況一一制定，確保基礎性目標不受企業損失的影響，做到投資工作令人滿意。合理的風險管理目標有利于房產的收益穩定增加，具有十分重大的意義。

總結：

房產開發管理的生命線就是提升管理質量，只有項目管理成功，房產才能得到持續良好的發展，因此重視項目管理需要投入極大的精力，在制度上給予支持，努力提高勞務人員的工作素質，提升管理效率。另外，針對實際工作中存在的問題隱患要深入分析，尋找相應的對策，加大重視力度，建立起良好的制度體系，讓房產開發管理行業能夠快速健康的成長發展起來，為國家經濟收益做出更大貢獻。

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