房地產開發項目成本控制與管理

文/于茂麗 青島金茂置業有限公司 山東青島 266000

房地產開發項目成本控制與管理

文/于茂麗 青島金茂置業有限公司 山東青島 266000

項目成本的管理對房地產開發而言是至關重要的，通過對成本的有效控制和管理，充分調動員工監管積極性，使全體員工參與到對成本控制的工作當中，更好的達到對房地產開發項目的成本的控制和管理。對開發項目使用限額設計的方式，對設計投入經費進行嚴格控制，針對工程質量、進度等問題進行控制，爭取在施工階段抓好對施工項目整體情況的管理。在工程中對施工技術、經濟等方面采取一定的措施，工程竣工之后根據圖紙對工程質量、項目等進行檢驗，多方面的對工程造價進行控制。

房地產；開發項目；成本控制

房地產開發項目受到工程周期、專業、政策、市場等因素的影響非常嚴重，在項目施工過程中，任何一個因素發生變化都可能影響到項目成本，也可以說，房地產開發項目是一個風險較高的工程。只有對施工過程中各個階段的成本進行嚴格的管控，經過全面調整使開發項目具有集約性和效益型的特點，從而達到在嚴峻的市場條件之下獲得最高的經濟利益的目的。要對各個階段、各個環節的成本管控的成效進行全面的檢測，將成本控制觀念貫徹到房地產開發項目的過程中，完成房地產開發項目的工程目標。

一、房地產開發項目成本控制的意義

目前，國家針對房地產開發、商品房銷售價格等方面提出了相關的政策，對于商品房的價格進行制約，這就限制了房地產開發企業經濟利益的獲得。房地產開發企業想要在激烈的市場競爭中存活下來，就需要資金進行支持。于是，加強對于房地產開發項目成本的控制就成了刻不容緩的任務，只有加強對項目成本的管控才能在激烈的市場競爭中獲得一席之地。通過對于成本偏差的修復，將房地產開發項目施工過程中各方面所需要的成本控制在一個限定的范圍之內，以達成對于施工成本的最終控制。

二、房地產開發項目成本控制與管理

（一）控制前期定位階段及方案設計階段成本

對于房地產開發項目的設計直接影響了開發項目工程的總體成本，一般來說，工程設計花費在整個開發項目工程中占據1-2%，對于整個房地產開發項目工程而言，這只是極少的一部分。可是它卻能影響開發項目成本的75%，甚至是更多。也就是說，如果能夠利用科學、合理的方法對工程進行產品定位及方案設計，則對整個房地產的成本控制是很重要的。一個產品的定位直接決定了項目的利潤率，方案設計決定了一個項目的建安成本。在進行工程設計中對設計標準、安全系數、品質要求的追求過高，造成了預算資金不足以滿足工程需要，間接的提高了整個房地產開發項目工程所需要的成本。這種現象的產生一般是因為工程設計師在設計的過程中對于經濟的考慮不到位所暴露出的弊端，由此可見，工程設計對于開發項目的整體造價影響是十分重大的。因此。想要更好的達到控制和管理房地產開發項目成本的最終目的，就必須在工程設計階段下功夫，在工程設計的過程中始終以限額設計作為基礎的設計原則。具體來說，就是根據實際可以利用的工程資金、工程可行性研究報告進行工程設計，有效的降低工程有關的設計部門在進行設計時追求方便和設計質量所造成的工程成本。加強對工程設計階段成本的控制，無形中為日后的工程造價控制奠定了良好的基礎，有利于更好的達到對總體工程造價控制的目標。

（二）實施階段進行控制管理

在房地產開發項目中，工程施工階段的資金投入可以說是整個項目工程之中最多的，也可以說施工工程是將開發項目工程由合同形式向具體化形式的轉換。在施工階段同樣也很容易發生各種問題，因此，工程管理者需要針對這些問題做出一系列的措施，比如設立確定的工程監管制度，由專業的工程管控人員對工程進行全面的監管控制，針對工程中造價、質量、進度、技術、經濟等方面進行科學合理的管理控制工作。施工過程中涉及到工程的變更的情況，要從全方面考慮，深入的研究工程中存在的問題，對于是否變更工程要慎重思考。避免某些施工單位為了獲得更好的利益，在投標的時候呈遞不真實的設計方案，從而提高整體工程造價的情況。另一個就是工程簽證的問題，因為是在施工現場進行簽證的，這就涉及到施工單位工程師專業限制的問題，由于對工程預算方面的具體情況和實際內容不了解，很肯定因為簽證問題而引發一系列的工程結算時的經濟糾紛。因此，在進行施工現場簽證的時候，建設單位的工程管理人員盡量不要簽訂涉及消耗、價格的簽證。如果必須進行簽證的，需要有詳細的運算過程，一般來說都是不簽總價的。在進行進度款的計算過程中，不能單獨的以招標清單上的數據進行計算，因為招標清單的單價一般來說都是比較高的，如果按照招標清單的數據進行計算，就會導致計算進度款與實際進度款存懸殊。

三、工程完成后造價的控制

在房地產開發項目工程完工之后，工程監管人員和業主都需要以竣工圖作為標準，借由簽證、結算書等對實際的施工量進行詳細的核算。也就是說無論是造價咨詢公司的專業人員還是施工單位的有關成本人員，都是要根據竣工圖對工程造價進行核算的。在核算過程中，如果出現兩方意見不一的情況，項目工程施工單位就需要由工程相關人員對工程實際情況進行一定的說明。甲方針對說明的情況展開相關的討論會議，然后和施工單位進行協商。對于金額存在問題的情況除了向有關部門咨詢之外，還可以根據簽訂的相關合同，由法院進行客觀公正的裁決。

結束語：

房地產開發項目對于成本的控制涉及范圍較廣，也可以說對于開發項目成本的控制貫穿了整個工程。對于競買土地、工程設計、施工過程、竣工結算等環節進行嚴格的控制，有利于提高對于工程的總體管理水平。參與開發項目工程建設的相關工作人員和監管人員需要將成本的控制觀念落實，對于職責范圍之內的成本要進行科學、嚴格的控制。通過調動施工單位每一位參與項目施工的員工的管理積極性，從而達到對項目成本的總體控制和嚴格的管理，促使施工單位獲得最大的經濟利益。

[1］侯兆祥.C房地產項目開發成本管理現狀分析和對策研究[D］.吉林大學，2013.

[2］黃先鋒，謝英杰，王勝，曹智強.青島地區房地產開發項目建設階段成本控制研究[J］.青島理工大學學報，2013，06：130-136.

[3］王廷魁，張倩.基于BIM的房地產開發項目成本控制研究[J］.建筑經濟，2015，06：51-55.

于茂麗（1978-）女，漢族，山東諸城人，工程師，大學學歷，畢業于沈陽建筑大學電氣自動化工程專業。