房地產市場供需狀況調查分析
——以對遼寧省房地產市場調查為例

文/賈忠革 遼寧城市建設職業技術學院 遼寧沈陽 110122

房地產市場供需狀況調查分析
——以對遼寧省房地產市場調查為例

文/賈忠革 遼寧城市建設職業技術學院 遼寧沈陽 110122

通過對遼寧省房地產市場調查，分析房地產市場供需狀況，具體利用商品房銷售量與批準入市量對比及對購買人群的分析，同時也分析了二手房銷售市場保持高位運行原因，從而得出結論:促進商品房銷售是急待解決的問題。

房地產市場；商品房；銷售量；入市量；存量房；交易量

近期通過對遼寧房地產企業及有關政府部門進行走訪，對遼寧房地產市場從房地產供需兩方面進行研究，在調查資料的基礎上，對遼寧房地產市場商品房、存量房供需狀況加以分析，對希望了解遼寧房地產市場的人們起到參考作用。

隨著全國房地產市場大環境的整體回暖，以及遼寧省房地產新政的積極推動，遼寧省房地產市場總體保持良好發展態勢，商品房銷售市場同比增長明顯，二手房交易市場繼續保持增長態勢。

一、商品房入市量同比大幅度下降，商品房銷售量與批準入市量基本保持平衡。

2013年、2014年兩年的房地產銷售量的下降，房地產開發量也在大幅度減少，2015年前三季度，遼寧省新建商品房批準預售面積3405.30萬平方米，同比下降26.3%，9月份降幅較8月份擴大0.1個百分點。其中住宅批準預售面積2537.47萬平方米，同比下降27.3%。數據顯示，全省新房入市總量基本符合市場需求，相比去年入市速度有所放緩。主要原因政府出讓土地量減少，尤其住宅土地供應量的減少導致商品房入市量比去年大幅減少。其次，由于房地產市場剛經歷蕭條期，房地產開發企業投資比較理性，尤其對于規模相對小的開發企業，資金不夠雄厚，投資比較謹慎，不會輕易購地開發，目前正在開發的房地產企業是資金比較雄厚的央企和地方企業，這樣就大大減少了房地產開發的數量，同時也就減少房地產入市量。

2015年前三季度，遼寧省房地產銷售量比去年同期呈現增長態勢，商品房交易面積3284.9萬平方米，同比增長4.8%，其中住宅交易面積2537.47萬平方米，同比增長6.4%。數據顯示，商品房交易面積同比延續正增長趨勢，增幅有適當提高，說明目前商品房銷售市場總體狀況良好。

通過對商品房銷售量建筑面積3284.9萬平方米與商品房入市量建筑面積3405.30萬平方米對比，商品房銷售量與批準入市量基本保持平衡。

二、商品房的購房者中首次購房和剛需比例增加，投資者比例減少。

通過調查2015年前三季度遼寧房地產市場，商品房交易套均面積呈現減少態勢，住宅交易套均面積93.6平方米，環比減少1.2平方米，同比減少0.8平方米。數據顯示，商品房交易套均面積呈現減少態勢，同比、環比增幅均呈下降趨勢，套均面積降低，說明購房者中首次置業、剛需比例增加，目前房地產需求還是以剛需為主，投資者比例減少。

改善住房人群還是處于持幣觀望階段，由于房地產市場價格比較平穩，沒有明顯的大的變動趨勢，改善住宅的人群還在等待，待確認房地產市場價格不會下降后，改善住房的人群就會著手購買房地產，當房地產市場價格有明顯的上漲趨勢，加上人們買漲不買跌的從眾心理，就會有投資者投資房地產。

三、存量房交易量增加，交易面積以中小面積為主。

目前遼寧省二手房市場整體比較活躍，交易量始終處于高位運行，價格增長趨勢比較明顯。2015年前三季度，存量房交易面積1911.6萬平方米，同比增長31.7%，增幅較1-8月份提高2.2個百分點，成交額866.72億元，同比增長41.5%，9月份增幅較8月份提高2.5個百分點；其中住宅875.78億元，增長71.3%，增幅提高23.5個百分點。存量房成交套均面積81平方米，9月與8月份相比持平，同比也持平；其中住宅成交套均面積75平方米，9月與8月份相比持平。總體來看存量房交易套均面積變化不大，說明中小戶型二手房在市場中較受歡迎。數據顯示，二手房銷售市場保持高位運行。

分析二手房銷售市場保持高位運行原因如下：

1、放松營業稅征收的“緊箍咒”，對市場的積極效應十分顯著。

以前住宅房地產征收營業稅規定購買超過5年的二手房交易時免收營業稅，遼寧省房地產新政為購買超過2年二手房交易時免收營業稅，這一政策出臺后，增加二手房入市量，同時大大降低二手房交易成本，促進二手房市場活躍，增加二手房房地產交易量。

2、教育資源的整合有利于二手房交易量的增加。

以沈陽市為例，沈陽市中小學重新整合，教學質量較好的中小學合并師資、設備比較薄弱的中小學，使得重點中小學的學區擴大，學區房的房源增加，人們能夠通過購買學區房使孩子上重點中小學，孩子畢業后出售學區房的增加，購買學區房孩子上學的家庭也增加，從而增加了二手房的交易量。

3、沈陽市地鐵的開通也促進二手房的交易量增加。

沈陽市未來還有先后開通多條地鐵線路，促進地鐵口附近的二手房交易，大城市出行越來越堵車，地鐵給人們出行帶來便利、快捷，尤其對于年輕人上班一族居住在地鐵口附近，是他們的首選，他們多數人步入職場不久，購買私家車負擔比較重，乘地鐵上班既節省時間又減輕經濟負擔。所以，沈陽市地鐵的開通也促進二手房的交易量增加。

四、分析與總結

從上述數據來看，遼寧省新建商品房批準預售面積同比雖然呈現下降趨勢，但仍略高于銷售量。在這種情況下，已不存在去庫存作用，如果后期入市量高于銷售量，房屋積壓現象將加重，還是要采取措施，達到去庫存目的，促進商品房銷售量是急待解決的問題。

從數據來看，遼寧省存量房成交面積、成交額、成交套數增幅保持高位，說明存量房交易市場繼續活躍表現。9月初的“省7條”再次對存量房交易環節進行放寬，包括方案制定、稅費優惠等政策，將會繼續保持存量房市場良好發展態勢。

賈忠革（1968.5-）,女，遼寧沈陽人，遼寧城市建設職業技術學院，大學本科，教授，研究方向：高等職業教育，房地產經營與估價。

遼寧省教育評價協會第一屆教學改革與教育質量評價研究課題，課題名稱是高職《物業管理實務》課程理實一體化教學改革與評價，立項編號是PJHYYB15370。