住宅項目如何做好投資決策和設計階段的造價管理

文/肖冬 重慶一建建設集團有限公司 重慶 400030

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住宅項目如何做好投資決策和設計階段的造價管理

文/肖冬 重慶一建建設集團有限公司 重慶 400030

隨著近年來我國一系列抑制我國房地產市場過熱的態勢降了下來，為了應對競爭激烈的市場，開發商為了降低投資風險，提高投資效益，對房產開發建設整個過程實施工程造價管理。本文就住宅項目開發建設的投資決策階段和設計階段的造價控制展開了論述。

住宅；造價管理；投資；設計

1、投資決策階段對工程造價的影響及造價控制管理措施

1.1對工程造價的影響

住宅項目的開發投資具有巨額性、風險性、變現性差、回收期慢、周轉慢的特點，所以在投資決策階段必須要慎重：

1）影響到工程造價的合理性。投資決策方案的選擇基本上就決定了工程的總造價水平，因此，投資決策的正確與否也就決定了工程造價是否合理。一個正確的投資決策應當是建立在對項目進行全面考察、研究、論證分析的基礎之上的，選擇合理的投資方案，以優化資源的配置。

2）對整體工程造價效果產生影響。投資決策需要經歷一定的過程，在這過程中，要不斷深入、不斷完善，深度和精度都要有所進展，前期階段的工程造價決定了后期的工程造價，后期的則可以對前期的起補充作用，一環扣一環，所以，必須要確保項目決策的深度，采用科學的方法進行綜合分析，才能實現工程造價的科學性，從而實現投資效益。

1.2造價控制管理措施

1）搜集整理相關數據資料做好投資決策前期準備。在進行投資決策前，首先，住宅項目的開發建設商需要搜集、整理與投資項目有關的各種資料，比如對工程項目所在地的人工薪酬、建材價格、機械設備租賃價格各方面的狀況有深入的了解，并對資料的真實可靠性進行研究分析，以保證投資預測的準確性。其次，做好市場調研工作，把握市場和行業的走向，識別并抓住市場機會。

2）做好充分的可行性研究。可行性研究，是指對擬建項目是否會受到自然、社會、政府、財務、技術等因素的影響而無法實施等情況進行分析，分析是否具備可操作性，并在對這些因素分析、調研、比較的基礎上，評估項目建成后是否具有可觀的經濟效益，論證項目有沒有建設的必要性，技術上是否有可行性，從而為投資決策提供科學依據，研究項目的可行性對投資決策具有決定性意義。

3）全面編制項目投資估算。投資估算就是在對相關數據資料進行研究基礎上，運用科學的分析手段對投資額度需求作初步估算，并以此作為項目決策的依據。估算必須要準確，具備可參考性，不可與現實有較大差距，否則就會導致投資決策的失敗。

4）建立財務評價標準體系。基于國家財稅制度和價格系統，對擬建項目的預期財務效益和成本費用編制財務報表、分析項目的預期收益、清償債務等財務指標，以此從財務指標上來判斷項目是否具備可行性，作為項目可行性研究的核心內容，其評價結論有可能會直接決定該項目是被廢止還是可執行。財務評價指標體系的建設要結合靜態評價和動態評價。

5）選擇最優方案。在前期的一系列可行性研究、技術論證、財務評價工作基礎上，對擬建項目制定多個決策方案已備選擇。通常情況下，需要最大范圍搜集與項目相關的各種數據資料，再通過專家分析評論，用多種技術手段進行論證，提出其優點和缺點，為決策者提供正反兩面的建議，以幫助決策者做正確的決策。

2、設計階段對工程造價的影響和控制管理措施

2.1對工程造價的影響

在住宅項目建設中，設計費用雖然占整體設計工程造價不到1%，但卻決定了工程后期建設的大部分費用：

1）建筑工程是一項系統性、復雜性極強的工程，而且建筑周期長、成本高，如果工程的實際施工進度、施工方案等與目標值出現偏離，那么將會產生巨大損失，成本控制也比較被動。設計階段包括初步設計、施工圖設計和技術設計，在這過程中，尋求設計方案、施工方案與造價的最優平衡點，以消除差異，變造價控制被動為主動。

2）根據投資決策階段編制的工程造價估算，可以把握各階段費用占總造價的比例，并根據比例來對各階段進行設計，以達到有效控制造價的目的。其次，在工程設計中要充分考慮設計與投資額度是否匹配，設計出與投資預算匹配的施工方案，使成本構成合理化。

3）在設計階段，設計人員會非常注重設計的整體水平，盲目追求最新最先進的技術手段和建筑功能，而缺乏考慮成本因素。所以設計階段的造價管理就是要避免設計盲目追求最新、最先進技術，而忽視成本投入因素，實現設計與經濟的相互協調。

2.2造價控制管理措施

為實現對造價的有效控制，在設計階段，開發建設單位可以采取以下控制措施：

1）在規劃設計和施工方案設計中，采用多單位、多輪、多次招標形式來選擇性價比最高的方案和設計單位，若發現規劃設計和施工方案中所需的材料、人工等費用超出了估算，則要求設計單位對施工方案重新進行斟酌，進行優化，以將費用成本控制在預算范圍內。

2）設計階段要明確各項技術經濟指標參數，并要求設計單位明確列出各項目指標限量，比如每平方鋼筋、混凝土用量，抗震等級、結構形式等等。防止設計圖紙出現漏項而增加項目成本；嚴格核實招標設計圖紙與實際施工圖紙為同一套，以方便造價控制；充分了解建材價格，避免盲目追求高大上的設計方案和建材，監督設計單位在造價范圍內進行方案設計；避免分批出設計圖紙將本可整項發包的工程分割成若干分部工程，以控制工程總造價。

結束語：

住宅項目的開發建設一般要經過投資決策、工程設計、施工、竣工四個階段，在這四個階段中，各項工程費用消耗最多的是在施工階段，費用消耗最少的是在前期階段，但是，對工程整體造價的控制卻是前期投資決策和工程設計階段，據相關數據統計顯示，工程前期階段對工程造價的影響度可達95%以上。因此，為從根本上實現對工程整體造價的有效控制，就必須高度重視投資決策階段和工程設計階段的造價。

［1］姜薪萍.住宅開發建設成本控制與工程造價管理研究［J］.價格月刊，2013（05）：32.

［2］李敏.淺析項目各階段工程造價管理［J］.城市建設理論研究，2015（25）：34.

肖冬（1976-），男，重慶市人，民族：漢職稱：工程師，學歷：本科。研究方向：項目管理。