房地產項目選址的研究

文/申曉藝 華中科技大學 建筑與城市規劃學院 湖北 武漢 430074

房地產項目選址的研究

文/申曉藝 華中科技大學 建筑與城市規劃學院 湖北 武漢 430074

對房產開發來講，項目的選址往往是房地產投資的第一步，也是最重要的一步。項目選址的好與壞大多時候甚至能決定整個項目的成與敗。房地產項目的選址的影響因素有很多，評估方法也各有側重。本文就不同類型的房產項目，從不用的方面探討其項目選址的影響因素，并加以例子佐證。

房地產；選址；政策；交通

一.房地產項目選址影響因素

1.1 區位因素

所謂區位因素，指的是促使區位地理特性，功能形成的原因或是條件。一般情況可以分為自然因素，社會經濟因素和技術因素。

對于房產開發來講，進行選址時一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，充分考慮選址是否符合當地的發展規劃，從大的方面來講是否符合甚至有助于對城市的現狀規劃結構和未來發展計劃，從小的方面來講又要與周邊環境協調。其次，要優先考慮與待建項目相關的區位因素。比如，對于商業開發來講，社會經濟因素對其會有更大的影響。當地的經濟水平與市場決定了消費水平，土地價格又會影響到總體投資，已有的文化建設項目可以和商業形成組團效應等等。除此之外，隨著城市更新的進程，文化歷史因素也會對商業選址產生影響。例如武漢漢正街的重新商業開發，正是傳統漢正街文化的沿襲與發展。上海新天地，成都寬窄巷子，武漢江漢路也都是對歷史的重新挖掘，用商業換發其活力。而對于工業房產開發選址來講，技術因素卻顯得尤為重要。例如武漢的光谷技術開發區，依托華科等高校的新技術進行功能定位，項目選址進行發展，正是考慮到了當地技術因素科技技術水平。

1.2 交通狀況

無論是對于商業建筑選址還是居住建筑選址，或者是工業建筑選址，交通都有著極大地影響，但又各有側重。對于商業建筑來說，筆者認為，地鐵往往比公交更為重要。因為依托地鐵站點，往往可以形成商圈，這對于商業選址是意義非凡的。武漢的街道口商圈，楚河漢界等甚至與地鐵站結合建設，這也是近幾年的一種發展趨勢。而對于居住建筑來說，地鐵雖重要，但也會相應的增加購房成本，適合開發更為高端的房產，對于絕大多數房產開發來講，更多地選擇公交站附近亦或是與地鐵站存在一定的步行距離，是更為常見的模式。

1.3 基礎設施

基礎設施指道路，給排水管道，燃氣管線，集中供熱管線，供電設施等等。基礎設施的完善是對地塊正常使用的保障，如果選地內的建筑建設完畢了但基礎設施尚未完成，地塊就不能在預計時間內收回成本，會對投資造成巨大的損失。其次，當下未完成的基礎設施在后期也會存在較多隱患。對于商業項目來說，不能給予商鋪信心，因而會產生招商困難。對于居住建筑來說，不能滿足入住者的基本生活需求，不能使他們有對未來良好的愿景。

1.4 土地政策

國家政府所制定的土地政策對房市有很大的影響作用，尤其是近些年，房地產行業迅速發展情況下，出現了房價快速上漲，空置率不良甚至房產金融化等不良現象。為了調控房價，政府會依據現狀不停地出臺新政策，來引導房地產市場。關注政府政策，尤其是對土地規劃定位的政策也是尤為重要的，這更考驗房地產開發商的經驗與眼光。十幾年前的光谷還是城郊，有著近十所大學的規劃，若是可以預計其未來的龐大年輕消費群以及國家對新技術開發區的重視，及早的進行房地產投資，一定會帶來極為可觀的收益。

二.不同類型項目的側重因素

不同類型的建設項目所考慮個各有側重。通常較多的房地產投資項目類型有居住項目，商業項目以及工業項目。具體來講，它們分別又有很多更為細致的考慮因素。

2.1 居住項目選址

居住項目是指人們生活所居住的空間，普通樓房住宅，別墅，鄉村住宅等。城市中大多是以房地產統一開發為主，在選址上首先要屬于政府規劃的居住類建筑用地。其次，要考慮地塊的交通，生活配套設施，自然景觀，市政基礎設施，用地成本，市場結構等等。現代大都市日益膨脹使得交通更加擁擠，交通壓力巨大，因而交通資源是居住項目房地產投資必須要努力爭取的，良好的交通意味著更加便捷的享受城市的各種社會資源。良好的生活配套設施也是住戶重點考慮的內容，針對不同的人群也往往會有需求差異，對于年輕人可能希望接近商圈，對于老年人可能更傾向于接近公園，而對于有孩子的家庭，學校因素是極為重要的。在滿足正常需求情況下，自然資源是錦上添花的選地考慮，也是打造高檔住宅項目的必備條件。深圳蛇口區以東的沿海地帶，被密密麻麻的高檔居住小區占滿，雖說這是對公眾資源的奪占，但是也說明了自然景觀對于房產項目開發的重要性。

2.2 商業項目選址

商業地產主要是指供人們產生消費的場所，選址是極為重要的。同一集團的不同連鎖店擁有統一的管理以及服務質量，往往卻有不同的經濟收益，由此可見選址的重要性。商業項目選址首先是對市場的評估，包括選地周邊的經濟結構，人流組織，潛在商業價值等。經濟結構決定投資類型，是房地產確定場地是否符合自己投資設想的考慮因素。而人流的組織的評估是商業收益的保證。武漢光谷世界城打造的是針對于年輕消費群的商業綜合體，正符合光谷周圍高校林立的現狀。另外，交通可達性對于商業項目選址也極為重要，但對于不同類型的商業項目，也有所差別。武漢宜家家居因為是家具零售，不屬于經常消費的場所，因而即使選地遠離市區卻仍然可以人流不息。但是作為商業步行街或者是世界城這樣的大型商場，就需要選在主要交通節點上，以刺激顧客消費。

2.3 工業項目選址

工業地產指進行生產活動的場所。通常有工業園、技術區、廠房、倉儲等項目類型。除了應符合城市整體的規劃之外，工業項目選址還應該考慮與其他區域尤其是居住區的相對關系，不能對居住區產生污染，需要考慮到城市的整體風向。除此之外，交通因素也極為重要，但不同于居住區商業區，工業區有極大的運輸需求，對機動車可達性有要求。武漢的青菱都市工業園規劃與三環與四環之間，且緊鄰長江與鄭青高速路入口，就是考慮到工廠材料運輸的問題。

總結：

總體來講，房地產項目選址需要考慮的因素是復雜的，往往還會有矛盾，這就需要權衡的綜合考慮，多角度的思考。運用最先進的調研，評估預測手法，在科學的指導下得出最佳的方案。

[1］劉昕，王英偉.房地產開發項目選址的合理性分析[J］.農業與技術，2013，2（2）：202-203