農宅送人后還能要回嗎

益陽市中級人民法院（413000）張 勇

農宅送人后還能要回嗎

益陽市中級人民法院（413000）張 勇

【案例】 趙某林夫婦原先在農村有一處宅院，1998年獲得了集體土地使用證。2005年，趙某林夫婦將戶口從農村遷進縣城，與兒子共同生活，便將宅院交給侄子趙某平夫婦使用，雙方還于2009年簽訂了一份房產贈與協議。趙某平夫婦一直使用至今，但未辦理過戶手續。近日，趙某林的老伴去世后，趙某林思念故土，打算回鄉居住，便向趙某平夫婦提出返還房屋的要求，被趙某平夫婦拒絕。無奈之下，趙某林將趙某平夫婦告上法庭，要求確認雙方之間的贈與協議無效，要求趙某平夫婦返還房屋。

【評析】 根據法律規定，農村宅基地屬于農村集體組織所有，本村村民享有使用本村宅基地的權利。村民從本村遷出后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地即應由本村集體組織收回。故趙某林夫婦自將戶口從本村遷至縣城后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地亦應由村集體組織收回，因此，趙某林夫婦無權處理宅基地，但可以處理地上物——即其所有的房屋。根據我國《合同法》規定:“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”本案中，趙某林夫婦與趙某平夫婦的贈與協議是雙方真實、自愿的意思表示，因此是合法有效的。

我國《合同法》第186條規定:“贈與人在贈與財產的權利轉移前可以撤銷贈與。”那么本案中的房屋財產權是否已經轉移？趙某平還能撤銷嗎？一般情況下，財產的轉移是以實際交付為依據，但房屋屬于不動產，對于不動產物權的轉移，法律有更嚴格的規定。我國《物權法》第9條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力，但法律另有規定的除外。”“依法登記”的意思就是說房屋過戶登記首先要“有法可依”，我國《城市房地產管理法》就明確規定城市房地產轉讓時，應當辦理房產變更登記。但是農村房屋轉讓是否要辦理過戶手續，法律無明確規定因此就不能以其未經登記認定其轉讓行為無效。趙某平夫婦已使用該房屋多年，應當認為該房產權利已經發生轉移，趙某林也就無權再撤銷贈與了。

綜上所述，人民法院應判決駁回趙某林要求撤銷贈與、返還房屋的訴訟請求。