論我國公租房引入REITs融資模式的法律障礙與突破

葉云嶺

(華中師范大學 法學院， 湖北 武漢　430079)

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論我國公租房引入REITs融資模式的法律障礙與突破

葉云嶺

(華中師范大學 法學院， 湖北 武漢430079)

摘要：當前住房價格過高，令許多中低收入群體只能“望房興嘆”，公租房的出現(xiàn)緩解了當前住房困難問題，加之我國在政策上大力支持REITs融資模式的發(fā)展，使得公租房REITs融資模式具有較大可行性。但是，公租房引入REITs融資模式存在著一些法律障礙，相關法律制度亟需完善。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；公租房；法律障礙

1公租房引入REITs融資模式可行性

1.1較為有利的政策環(huán)境支持

“公共租賃住房政策”是國家建設保障性住房的一大重要舉措，也是“夾心層”住房難題的解決途徑，自出臺以來得到了民眾的廣泛支持，很多企業(yè)和集體經(jīng)濟組織也在不斷探索并利用其資源承擔起建設公共租賃住房的社會責任。REITs融資模式的出現(xiàn)為公租房政策的逐步成熟提供了制度保障。我國自1997年開展信托計劃后，陸續(xù)出臺了《信托法》《信托投資公司管理辦法》《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等法律法規(guī)。2009年10月，由央行聯(lián)合銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部門成立了“REITs試點管理協(xié)調小組”，詳細制訂了試點實施方案。2010年6月，住建部等七部門聯(lián)合出臺《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，明確將公租房納入到保障性住房體系，實現(xiàn)公租房的規(guī)范化管理，意在鼓勵金融機構探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道[1]。

1.2配套法律法規(guī)逐步完善

隨著相關金融法律制度建設的逐步完善，我國己初步具備了發(fā)展REITs的法律環(huán)境，REITs融資方式的法律規(guī)制主要體現(xiàn)在證券、公司、信托和房地產(chǎn)方面。這些現(xiàn)行的法律法規(guī)在不同層面為公租房采用REITs模式提供了法律依據(jù)，其中《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》取消了信托合同200份上限等限制，其內容與國外成熟的REITs專項法律比較接近，最有可能發(fā)展成為我國規(guī)范REITs的專項法規(guī)，對我國公租房采用REITs模式具有指導意義。

1.3民間和機構投資需求旺盛

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，社會財富得到了巨大的積累，形成了可觀的社會閑散資金。在過去的數(shù)年中，居民儲蓄額迅速增長， REITs模式中長期增值收益的特點必然會吸引一部分居民儲蓄，同時巨額的社會閑散資金為REITs的發(fā)展提供了充裕的資金保證[2]。利用REITs發(fā)展公共租賃住房，一方面給普通投資者提供了收益高、風險小的渠道，實現(xiàn)了資產(chǎn)的增值保值，另一方面又起到了分流炒樓資金、防止投機行為的作用。隨著社會保障制度的逐漸健全和保障體系的不斷完善，各類社保基金如醫(yī)療保險基金、失業(yè)保險基金、教育基金、助殘基金等都將會加入機構投資者的隊伍[3]。

2公租房引入REITs融資的法律障礙

2.1信托財產(chǎn)登記制度缺失

目前，在我國的法律體系中所涉及信托行業(yè)的法律僅限于《信托法》和《物權法》。在信托產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，高位階的法律規(guī)范稀缺不僅不能為日益突出的新問題提供適用規(guī)范與解決辦法，嚴重阻礙了信托作為一項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在《信托法》中，對于信托登記制度的規(guī)定僅僅體現(xiàn)在第10條。相關配套制度的缺失，導致信托登記制度的具體實施存在較大的困難，沒有可操作性的制度難以發(fā)展。而且第10條僅明確了哪些信托財產(chǎn)應當辦理登記手續(xù)以及此信托財產(chǎn)登記的法律效力，無法確定履行申請信托登記的義務的主體、進行信托登記的信托財產(chǎn)的范圍、信托登記的具體操作程序等，甚至信托登記的主管部門及其權限和范圍都未明確[4]。

2.2信托業(yè)投資準入門檻過高

REITs缺乏監(jiān)管規(guī)范和要求。由于是以信托計劃模式為保障性住房REITS模式的基礎，與此相關的法律法規(guī)包括《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》《信托法》《信托投資公司管理辦法》等，其中的某些規(guī)定不能滿足甚至妨礙了REITs的進一步發(fā)展。創(chuàng)立REITs的目的就是為了滿足投資者對不動產(chǎn)的強烈投資需求，因此國際通行的立法都未對個人投資者的資格及投資的最低數(shù)額進行限制，而我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第5條第3款和第6條都是對個人投資者的限制性規(guī)定，如此高的個人投資信托門檻，使信托投資成為富人的游戲，把眾多的中小民間資本投資者攔阻在外。因此，信托投資公司在發(fā)行新的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品時只能面向高端群體發(fā)售。

2.3公租房REITs收益憑證法律屬性不明

REITs受益證券的表現(xiàn)形式通常為股票和受益憑證，根據(jù)我國目前的證券法律規(guī)范的有關規(guī)定，公司型REITs發(fā)行的股票屬于證券，而契約型REITs發(fā)行的受益憑證則被擱置在“證券”范疇之外。依據(jù)《證券法》第2條規(guī)定，我國證券法的適用范圍包括股票、公司債券、政府債券、證券投資基金份額，以及國務院認定的證券衍生品種等。在我國《證券法》修訂過程中，關于是否應將信托產(chǎn)品、集合理財產(chǎn)品等納入證券法的調整范圍存在爭議，修訂后的證券法雖仍主要規(guī)范股票和公司債券，但將政府債券和證券投資基金份額的上市交易納入證券法的調整范圍，將證券衍生品種的發(fā)行與交易納入證券法調整范圍，具體管理辦法由國務院參照證券法另行制定。然而，目前國務院沒有認定其他的證券形式，也沒有增加認定REITs受益憑證為證券[5-6]。

REITs受益憑證雖無從證券之名，但具有證券之實，發(fā)揮著證券具有的功能。由于REITs未列入《證券法》的調整范圍，其歸類存在不確定性，使其無法在證券交易場所進行自由流通，REITs流通性的折損不僅降低了REITs的投資吸引力，制約了REITs在我國的進一步發(fā)展。

2.4公租房REITs稅收優(yōu)惠制度缺失

從REITs的發(fā)展過程中可以看出，稅收政策是很重要的影響因素。在REITs的核心競爭力之一就是對其所采取的稅收優(yōu)惠政策，比如對于REITs向受益人分配的收益免征公司所得稅，對于REITs的交易免征印花稅等。我國公租房REITs的稅收政策及稅收規(guī)則處于空白階段，面臨著法律缺位、無法可依的問題[7]。根據(jù)我國現(xiàn)有的稅法框架，REITs還面臨著雙重征稅的問題。REITs不僅需要繳納土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等各項稅收，在收購和轉讓房產(chǎn)時，也需要繳納資產(chǎn)轉讓所得稅，REITs分紅后投資者還需繳納個人所得稅。這些都在無形中阻礙了REITs的發(fā)展，稅收政策的空白己成為制約我國發(fā)展REITs的一大障礙。

3搭建與REITs融資配套的法律框架

3.1完善當前的信托登記機構分散模式

關于信托登記機構的設置，國內理論界和實務界有兩種不同的思路:一種為統(tǒng)一模式，即設置統(tǒng)一的信托登記機構；另一種則為分散模式，即根據(jù)信托財產(chǎn)種類的不同而分別設置信托登記機構。結合我國信托業(yè)發(fā)展的實踐，分散登記的模式更加符合當下狀況。因為目前信托登記制度的缺失給實踐帶來了極大的不便，如果等待統(tǒng)一登記模式的實現(xiàn)，則勢必耗費許多時日，導致信托實踐的發(fā)展停滯不前。在分散登記模式的設定上，可以分清主次，步步推進，主要是“信托行業(yè)一些亟需的財產(chǎn)登記事項，比如土地登記和股權登記，有關主管部門可以先制定完善這些財產(chǎn)登記具體規(guī)則，以此解決信托業(yè)實踐中的現(xiàn)實需要”。當然，為了避免目前財產(chǎn)權登記狀況中的弊端，在各個登記機構增設信托登記業(yè)務時，應當將各類信托財產(chǎn)的登記機構進行明確的劃分，不再導致出現(xiàn)目前土地權利和房屋權利登記重復和交叉的情況。

3.2調整信托業(yè)投資準入門檻

縱觀國內外有關REITs的立法，各國或地區(qū)紛紛對REITs的組織結構、資產(chǎn)要求、募集對象、股權結構、收入要求和紅利分配等方面作了明確的法律規(guī)定。在募集對象方面除了對私募型REITs有嚴格的限制外，其他類型的REITs都采取最低限額規(guī)定。通過把大額的房地產(chǎn)投資經(jīng)REITs變成小額的證券投資，讓廣大中小投資者分享房地產(chǎn)項目商業(yè)價值帶來的豐厚收益，實現(xiàn)“藏富于民” 的目的。我國中小民間資本投資者有投資房地產(chǎn)的迫切需求，降低REITs投資門檻，能夠為中小投資者提供投資機會，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營團隊的專業(yè)化管理，可以使其分享房地產(chǎn)項目豐厚的增值利潤，也有助于分散和化解房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險[8]。

3.3明確公租房REITs收益憑證法律屬性

REITs是根據(jù)房地產(chǎn)資金信托原理發(fā)展而來的，一種房地產(chǎn)投資權益證券化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。從根源來說REITs是一種房地產(chǎn)資金信托，目前有學者稱REITs是資金信托和財產(chǎn)信托的結合，從法律行為的目的來看，在以房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)所有人(持有人)委托信托機構對房地產(chǎn)進行專門的經(jīng)營管理，以期獲利。在以房地產(chǎn)作為出資形式的情況下，房地產(chǎn)所有人(持有人)更多的是希望將手中的房地產(chǎn)物業(yè)進行套現(xiàn)或兌現(xiàn)，以獲取貨幣資金進行其他活動。只有將REITs界定為一種房地產(chǎn)資金信托，才能將REITs的本質定性為一種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，因為投資基金是根據(jù)資金信托發(fā)展而來的。REITs作為金融衍生品的一種基金類型，應盡快通過立法的形式將其納入證券法的調整范圍。

3.4將公租房優(yōu)惠政策上升到法律層面

保障性住房的特殊性使得項目的收益率偏低，為符合我國保障性住房REITs發(fā)展的需要，應盡快建立針對REITs的稅收優(yōu)惠政策，提高項目的收益率，激發(fā)投資者的積極性，刺激 REITs 的發(fā)展。

在中國境外，80%的房地產(chǎn)投資靠稅務驅動，20%靠投資理念驅動。稅務驅動是值得提倡的，因為通過稅收優(yōu)惠，各方面的投資公司都能出來進行大量的投資活動，REITs是第一個受惠的。在美國，REITs與其他信托產(chǎn)品一樣，如果投資信托公司的收入絕大部分分配給受益人的話，投資信托公司是不需要繳稅的。同樣，在我國，隨著稅收制度規(guī)范，若REITs得到稅收優(yōu)惠的支持，會有良好的發(fā)展前景。由于REITs基金對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對整個國民經(jīng)濟運行都起著積極的推動作用，有必要出臺這方面的相關法律法規(guī)、條例，對REITs實行稅收優(yōu)惠，以鼓勵其發(fā)展[9-10]。

3.5完善房地產(chǎn)信托信息披露制度

證券在市場流通的顯著優(yōu)勢是信息的高度透明，這有助于合理保障投資者的利益。相關部門應該要求運作機構按照上市公司的標準，定期披露公共租賃住房REITs的盈利能力、財務狀況、管理水平以及風險控制等相關信息，接受廣大投資者和相關監(jiān)管部門的監(jiān)督，為公共租賃住房REITs的發(fā)展營造良好的市場環(huán)境。

〔參考文獻〕

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收稿日期：2016-03-07；修改日期：2016-03-14

作者簡介：葉云嶺(1990-)，男，安徽銅陵人，華中師范大學碩士生．

中圖分類號：F830.593；F293.35

文獻標識碼：A

文章編號：1673-5781(2016)01-0128-03