農村宅基地使用權流轉問題及對策

李勝

農村宅基地使用權流轉問題及對策

李勝

（利川市國土資源局都亭國土資源所 湖北利川 445400）

我國農村目前的宅基地使用權制度存在許多不合理之處，導致宅基地交換價值和使用價值的降低，不利于農業(yè)產業(yè)結構調整和耕地保護，使得城鄉(xiāng)差距越來越大，與此同時也將農民限制在固定地點。要想解決這些問題，最重要的一點就是放開使用權流轉，從而能夠保證宅基地的使用效率、做到與城鄉(xiāng)同步發(fā)展，在根本上確保城鄉(xiāng)居民能夠自由遷徒。當然，要想實施這一制度，還需結合農村集體土地所有權制度、土地稅收制度、低保制度等相關政策的配套改革。

使用權；宅基地；配套改革

1 引言

近年來，我國城鎮(zhèn)建設速度迅猛，使得越來越多的人意識到宅基地的經濟價值，從而為了獲得更多利益而在私下進行交易，但由于相關的法律制度還不是非常健全，導致在交易過程中出現(xiàn)許多問題，經常發(fā)生流轉糾紛，嚴重影響了國家的穩(wěn)定與人民的財產安全，盡快的解決農村宅基地使用權的流轉問題，引起了政府以及社會各界的廣泛關注。

2 我國農村宅基地使用權制度存在的問題

2.1 利用效率低下

相比于城市用地，我國農村宅基地利用效果并不是十分理想，其主要表現(xiàn)為：

（1）使用價值的浪費。我國農村宅基地存在嚴重的閑置現(xiàn)象。盡管“一戶一宅”的原則在我國《土地管理法》中有明確的規(guī)定，但同時，我國歷來都有房屋的繼承現(xiàn)象，這導致許多農民在實際上擁有多處宅基地。由于我國規(guī)定禁止流轉宅基地的使用權，使得農民無法處理多余的宅基地而只能使其閑置，甚至更為嚴重的是，有部分地區(qū)形成了只有房屋而無居民的“空心村”。除此之外，自從我國實施改革開放，大量農民外出務工，導致農村居民大量流失，也在一定程度上造成了農村宅基地的閑置。當然，除了上述原因之外，還存在著管理部門粗放管理、村干部私批用地、非法倒賣等現(xiàn)象，也大大加劇了宅基地閑置的問題。

（2）交換價值的喪失。只有在我國的農村也建立起社會主義市場經濟的良好秩序，才能夠長期穩(wěn)定的進行改革開放事業(yè)的發(fā)展。在《物權法》中明文規(guī)定我國的宅基地使用權作為一項物權，也就是為了將宅基地使用權市場化的改革。《物權法》中也明確說明了制定這項法制主要是為了發(fā)揮物的效用，其中就包括交換價值。然而，目前我國完全禁止進行宅基地使用權的流轉，實際上這項政策法規(guī)對于宅基地交換價值的發(fā)揮造成了致命的影響，使得宅基地利用效率嚴重降低，在根本上與我國相關法律《物權法》相違背，不符合其物盡其用的主旨思想。我國改革開放中后期階段，農村經濟增長相對較為緩慢的一個重要原因就在于此。

2.2 阻礙農業(yè)發(fā)展

在我國農業(yè)發(fā)展的歷程中，最為重要的就是調整農業(yè)產業(yè)結構和保護耕地兩項工作，但是在我國現(xiàn)行宅基地使用權制度下，很難同時做到這兩項對于農業(yè)發(fā)展至關重要的工作。

（1）在我國的相關法律法規(guī)中，著重強調對于農村集體土地，要給予充分的保護，但與此同時，禁止宅基地使用權流轉的規(guī)定卻與上述思想和主旨嚴重不符。近年來我國農業(yè)人口逐步增加，使得宅基地的需求量也隨之上漲，但同時又不能夠通過流轉而獲得相應的宅基地使用權，大量的需求無法得到滿足，必然會對耕地造成一定的威脅。事實證明，我國近年來耕地面積越來越少，而減少的耕地，一大部分就被用作建設用地，這是一個非常值得我們注意的問題。

（2）《農村土地承包法》的相關規(guī)定使得我國農業(yè)朝規(guī)模化、集約化、產業(yè)化方向發(fā)展，這對于我國農村土地利用效率的提高有十分明顯的效果，是我國農業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展并且走向現(xiàn)代化的重要舉措。然而，禁止宅基地使用流轉的政策導致農民將自己所占用的農業(yè)用地轉讓承包給他人之后，農村房屋卻成了最大的后顧之憂，使其不能夠另謀職業(yè)，這在很大程度上影響了《農村土地承包法》的實施效果，從而對培育農村經濟市場和調整產業(yè)結構的產生了不利的影響。

3 我國農村宅基地使用權流轉的配套改革

當然，對于放開宅基地使用權流轉的決定，也有許多相關人士和學者產生質疑和擔憂，這項決定很可能帶來許多弊端，例如導致宅基地發(fā)生大規(guī)模土地兼并、喪失社會保障功能等。但是筆者認為上述問題可以通過合理的制度改革來進行合理的解決和完善。

（1）有學者和相關人士認為，如果放開宅基地使用權的流轉，將會導致宅基地社會保障功能的不完善甚至喪失。要想解決這個問題，政府部門可以進一步建立健全我國的低保制度，保證人民的最低生活保障。在我國發(fā)展的現(xiàn)階段，已經初步建立起了我國特有的市場經濟框架，在這個已經具備的基礎上，更加需要認真對待“結果不平等”的問題。因為在我國進行發(fā)展和改革的過程中，政府部門必須高度關注由于先天條件而導致的公民待遇以及收入的不平等，這就要求政府必須建立健全相關的社會保障系統(tǒng)和制度，而在這系統(tǒng)中，低保是最基本的一項保障，應該作為政府建設相關社保的重要指標。并且，目前我國已經有條件和能力來建設和實行全民低保。所以我們更應該在社會保障體系統(tǒng)，將珍貴土地資源進行解放和發(fā)展，取而代之的是全民低保的實行。當然，要想逐漸做到宅基地使用權的流轉，就必須首先建立這一制度。

（2）有關學者和專家認為，如果流轉宅基地使用權，將會造成土地兼并問題大規(guī)模的發(fā)生，對于這一擔憂，政府可以采取行政經濟法律手段來進行約束和管理。從我國建國以來，廢除封建的土地制度是我國完成的最大革命，從而在根本上實現(xiàn)了“居者有其地”、“耕者有其日”。如果開放宅基地的使用權，很有可能在農村出現(xiàn)炒房、炒地現(xiàn)象。我國的貧富差距本身就已經存在，土地也主要集中在少數(shù)人手中，類似于以前的地主階級，有重新引發(fā)農民與地主矛盾的危險。要想合理解決這一問題，就必須通過經濟、行政、法律手段來限制土地的過分集中。在法律方面可以考慮在立法時，限制一個主題能夠購買和擁有宅基地的總量。與此同時，還可以實施買方的累進稅制，即買方超過規(guī)定的面積之后，繼續(xù)購買時就增加其相應比例稅收，從而做到宅基地使用權改革的配套方案。

（3）有學者和專家認為如果開放宅基地使用權的流轉，會導致我國的集體所有制受到威脅和損害。對于這一問題，我們完全可以適當?shù)恼{整后者。不可否認，如果農村宅基地使用權流轉向城鎮(zhèn)居民，將會在一定程度上使得現(xiàn)行集體土地制被忽視，享有土地使用權的并不是集體成員，而原本的集體成員則不得不離開集體，不再履行相應義務和享受集體成員權利。這樣一來，將會導致農村集體所有制受到前所未有的沖擊。但是，我們可以借此機會適當?shù)恼{整現(xiàn)行的集體制度。實際上，在我國當前經濟體制下，農村集體制有許多不適應農村經濟發(fā)展支出，甚至成了阻礙農村經濟以及農村社會發(fā)展的因素，這非常值得關注和反思。

4 結束語

總之，不管如何變更宅基地使用權的流轉，都要始終堅持最嚴格的土地制度，但同時，也不能僅僅做到禁止土地流轉。實際上，當前我國許多三農問題，都是由于禁止土地使用權流轉這一政策演變而來的，也嚴重的阻礙著三農問題的解決。如果能夠做到宅基地使用權的流轉，可以大大的提高農村宅基地的利用效率，做到城鄉(xiāng)的同步協(xié)調發(fā)展，切實保障公民自由遷徙的權利和保障。同時，對于允許使用權流轉所帶來的負面影響，諸如集體所有制、土地兼并、社會保障等問題，我們完全可以經過一些列的改革措施而充分避免。由此可見，放開宅基地使用權的流轉權限，能夠解決當前所面臨的各種問題，為農村經濟的發(fā)展帶來新的前景。

[1]何艾霏.當前農村宅基地流轉現(xiàn)狀[J].廣西白色鎮(zhèn)國土資源管理所，2015（02）：39～40.

[2]王菲.宅基地使用權流轉問題分析[D].安徽大學，2014.

[3]羅凱遙.宅基地使用權流轉對策[D].廣西大學，2013.

[4]呂 敏.我國農村宅基地能否進行使用權流轉分析[D].新疆師范大學，2013.

D922.3

A

1004-7344（2016）33-0018-02

2016-11-7

李 勝（1979-），男，助理工程師，本科，主要從事基層國土資源管理工作。