警惕樓市“去庫存”變異

覃愛玲

在房地產去庫存中，如何“精準調控”，才能既真正能解決庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的地產庫存，同時保持一線城市的價格穩(wěn)定，將成為最大的考驗。

2016年春節(jié)的年前年后，中央和地方政府頻頻出臺各種政策，落實中央經(jīng)濟工作會議確定的今年五大工作任務“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”之一的去庫存任務。首套和二套房首付的降低，鼓勵農民工進城買房，房地產交易環(huán)節(jié)契稅的減少，政策權威人士對個人房貸的力挺等等，都成為社會將目光重新投向樓市的重要背景。

短短時間內，上海、北京和深圳等一線城市，以及南京和蘇州等熱點二線城市的樓市傳來量價齊漲的消息，一套房價格幾十萬上百萬地跳漲，裹被子徹夜排號，日光盤、地王等消息，一時彌漫坊間。

而大量在人們視線之外、庫存嚴重的非熱點地區(qū)的房子，則仍然乏人問津。

樓市分化

本次樓市大漲，沿續(xù)了自去年開始的樓市分化大潮，今年以來，愈演愈烈，到了近乎白熱化的程度，即一線城市北上深和強二線城市蘇州南京等地上漲，乃至跳漲，其他三四線以下的城市則波瀾不驚。

據(jù)媒體報道，上海內環(huán)附近一套住宅的業(yè)主在購房者看中其房子后，竟一天之內連續(xù)跳價3次，最終價格比春節(jié)前掛牌的430萬元貴了70萬元。此外，上海虹口區(qū)一新盤推出的352套總價上千萬的新房，在一天內就被搶光了，銷售額高達36億元。

北京和深圳的價格跳漲、一房難求的搶購情形，與此類似。一些熱點二線城市和環(huán)一線周邊地區(qū)也進入了跳漲加搶購的模式。

離北京直線距離最近，最受北京“外溢”人群青睞的河北小鎮(zhèn)燕郊，從去年初的每平方米約一萬元，上漲到一萬五六千以上，一些條件較好的新房報價，則已經(jīng)兩萬出頭，超過北京市遠郊區(qū)的價格。

在杭州當?shù)赜忻姆慨a投資客集中的房地產論壇“19樓”中，年前仍然謹慎并羨慕相鄰的南京和蘇州等地大漲的情緒，年后短短時間，已經(jīng)出現(xiàn)了“行情很好”的購買熱情，從觀望到“出手”的情緒轉變明顯。

上海房地產研究院3月2日發(fā)布的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1100萬平方米，同比增長31.4%。在傳統(tǒng)春節(jié)淡季的2月，30個城市的樓市成交量創(chuàng)下7年同期新高。尤其是在月末，很多城市出現(xiàn)恐慌性購房，推高了市場成交量。其中最火爆的是一二線城市。

本已白熱化的“房事”中，傳來中國人民銀行自2016年3月1日起下調存款準備金率0.5個百分點的消息。對于購房者來說，層出不窮的刺激政策引起了恐慌，松動的信貸讓購房者難以期待價格下調。

一時之間，舉國之下人人談房，熱點城市人人看房。在經(jīng)濟下行和高速通脹的雙重預期下，整個社會陷入了“為房而狂”的境地。

買房的慌，賣房的也慌了。在中國，對賣房最著急的，不僅是地產商，還有地方政府。因為獲得房地產利潤大部分的，即是將高額土地收入和稅費納入囊中的地方政府。地方政府為此發(fā)布了各種“去庫存”的救市政策。

然而，許多庫存量過大的三四線城市，仍然沒有明顯的購買跡象。于是，有些地方政府開始急了。

以沈陽市為例，在庫存嚴重和需求不足的壓力下，近日沈陽市政府發(fā)文，明確說明對畢業(yè)未滿5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生，可以零首付購房。但很快，當天夜間，在一片嘩然的輿論之下，這一高校畢業(yè)生購房零首付的政策即被叫停。

熱點區(qū)域的恐慌性購房和需求不足地區(qū)的急切性救市，冰火兩重天，成為本輪中央“去庫存”密集政策下的突出現(xiàn)象。

政府出臺一系列支持購房的政策，原本是期待能夠給體量龐大的三四線樓市“去庫存”，但這些庫存嚴重、需求不足城市并未出現(xiàn)購買潮，反而是原來并無去庫存壓力、尤其是一些存在需求不足的一二線樓市，出現(xiàn)了白熱化的“高燒”。

購房潮何以出現(xiàn)

減免稅收、降首付等政策，以及中介、開發(fā)商和輿論的渲染無疑是此輪熱點城市房價上漲的重要推手。然而，最重要的，無疑是中央政策部門傳出的貨幣政策信息。

2015年中國的M2增長13.3%，2016年1月M2增長14%，信貸增長則高達2.51萬億元，創(chuàng)歷史新高，超過了“四萬億”刺激下的2009年1月。

在剛剛召開的G20央行行長和財長會議上，周小川宣布貨幣政策從“穩(wěn)健”轉向“穩(wěn)健略偏寬松”，并明確表示，中國的個人房貸還有非常大的提升空間。

交通運輸部部長楊傳堂近日更表示，今年全國公路和水路加起來，預計投資規(guī)模達到1.8萬億，加上鐵路投資的8000億，鐵路公路水路共投資2.6萬億。

2009年后“四萬億”政策下貨幣投放引起的房價飛漲，仍然是眼前剛剛經(jīng)歷過的現(xiàn)實。經(jīng)過多年的“房事”沉浮，連最普通的中國民眾也已經(jīng)明了：作為資產品，房價并不僅僅是由供求決定的，而更重要的是貨幣投放的反映。

另一個重要背景是，在當前中國民間有著大量閑置資本，缺乏優(yōu)質的投資渠道。在2015年“股災”之后，民眾發(fā)現(xiàn)，在中國，房子可能仍然是最穩(wěn)妥的投資保值品。于是，部分資金從下跌的股市回流房市。而在全國樓市整體過剩的情況下，大部分地區(qū)的樓市已經(jīng)失去投資價值，一線和強二線城市等具有資源汲取能力或者人口持續(xù)大量流入的地方，成為投資首選—一直流行的說法是，“京滬永遠漲”。

分化，是2015年中國樓市的最重要特征之一?！赌巷L窗》記者關注的幾個與購房相關的討論群，雖然人員主要在北京工作，從去年開始，討論的都是哪幾個重點城市的房子值得購買，蘇州、南京、杭州，以及佛山、中山等長三角、珠三角的二三線城市，以及成都、重慶和武漢等區(qū)域性重點城市都是頻頻被討論的熱點。

而天量資金愿意投入到一線房地產的最重要基礎在于，由于在北京、上海和深圳這些地方集聚了中國最好的就業(yè)、教育和醫(yī)療等基礎條件，使得大量人群集聚，住房需求巨大。很多人為了留在一線城市，都是舉全家之力湊齊首付。

本輪一線城市出現(xiàn)的購房潮，還有一個重要基礎，即是經(jīng)過上一輪的基本住房需求滿足后，不少城市家庭正處于希望換置更寬敞更新的換房潮中。

樓市熱潮的隱患

急劇上漲的一線城市房價造成的社會心理恐慌，從現(xiàn)實來看，也將對今后的經(jīng)濟社會發(fā)展產生重大影響。

從經(jīng)濟發(fā)展來看，資金進一步“脫實向虛”，不僅抽取了實業(yè)發(fā)展所需的資金，抬高地租本身，也將極大地加重接下來實業(yè)發(fā)展的成本負擔。

金融風險也在加大。在深圳、北京和上海等房價高企且市場火爆的一線城市，包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等通過杠桿手段進行房地產投機的現(xiàn)象正在出現(xiàn)。

例如，以某互聯(lián)網(wǎng)公司和其旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%～12%的P2P產品，然后對外發(fā)售。一旦樓市出現(xiàn)任何問題，樓價下跌，那么，這些高杠桿的場外配資將會極大地加劇波動風險，引發(fā)極強的連鎖反應。

越來越多的人開始擔心樓市熱潮之后，泡沫會不會破滅。在人均收入只有美、日1/10的情況下，北京房價已經(jīng)超過紐約，上海房價將東京遠遠甩下。在房價高企的情況下，與其他國際大都市相比，中國房子的租金回報率是相當?shù)偷摹?/p>

但是，也許會如另一些人所預言，“京滬永遠漲”。畢竟，中國的房價與很多西方國家的房屋購買資金并不一樣，在那些國家，主要是單個家庭憑工資收入積蓄買房，還要同時保證正常多樣的生活方式，而中國大城市的買房，許多是集夫妻雙方的家庭資助，幾家人加幾代人的積蓄，來買一套房子。

從社會財富的再分配看，如果人民幣進一步貶值，通過高杠桿投資一線城市，無疑是保值增值的重要手段，也使得其他無法參與這種保值行為者的資金進一步貶值。

從較長時期看，一線城市高昂的房價將是影響社會穩(wěn)定的重要隱患，它不僅固化了原本就越來越差的社會階層流動，更是把那些在大城市中奮斗的年輕人拋入一種近乎絕望的情緒中。因為這意味著他們中的大部分可能永遠都沒有機會再在這些大城市安居下來。尤其是，在中國，父母所有產權的房子與孩子所上學校直接掛鉤，使得成家立業(yè)者不得不將購買房屋作為必需品，而非租房居住。

一套房掙幾百萬，以及努力工作多少年也不及買一套房的段子，極大地催生了社會投機心理。整個社會出現(xiàn)了人人談房地產的情形，甚至連“創(chuàng)業(yè)”也成為段子手的笑料。

炒房者興奮，剛需恐懼。尚未買房的，當然是最焦慮的一群，生怕價格飛漲，再也買不起了，或者要花費更大的代價才能買到原來想買的房子。已經(jīng)買了房的，也并不平靜，別說擔心手頭現(xiàn)錢的貶值，又希望獲得更大利潤回報，就是手邊并沒有錢的，也都躍躍欲試，想通過各種方式籌集資金，希望也能分一杯高額利潤之羹。仿佛我們落入了全民為房狂的境地。

房價到底會漲會跌，過去十多年的房價高速增長一直伴隨著不同的爭議，有人從中看到了即將來臨的貨帀投放下高杠桿搶購優(yōu)質資產的保值增值，有人看到了如果經(jīng)濟形勢不能改善，可能面臨的長期資產泡沫。

不同的判斷下，形成了不同的決策和行動。一方面是眾多的搶房信息，另一方面，媒體報道稱，曾經(jīng)風靡大江南北的“溫州炒房團”，面對這一輪的“搶房”熱潮，表現(xiàn)得相當?shù)ā?/p>

而在這些“搶房”信息中，一個相關的信息格外引人注目，即上海人口在2015年出現(xiàn)多年來少有的負增長。盡管有種種解釋，認為這些流出人口并非購房的主力軍，而是與購房無緣的產業(yè)工人或普通外來務工者，然而，即使是后者，人口的流出也反映了一地經(jīng)濟很可能處在下行之中。

一個必須考慮的現(xiàn)實是，在經(jīng)濟下行的情況下，中國一線城市房地產的價值將面臨重估的風險。

一線城市的地方政府已經(jīng)開始關注飛漲的房價，有意實行收緊的政策舉措。如深圳市政府表示正在研究采取措施調控房價，其中包括限購收緊、首付比例提高、加大土地供應等。上海市政府也已出臺增加中小套型住房供應比例的相關政策等。

但是，“去庫存”政策剛一啟動，除了迎來一線城市房價飛漲，另一大問題還在于，它目前并沒有真正能幫助到急需去庫存的眾多二線以下地區(qū)。

根據(jù)公開信息，漲幅最大的深圳，今年1月新建住宅價格比去年1月上漲了51.9%。然而，在國家統(tǒng)計局調研的70個大中城市中，今年1月有45個城市價格同比下跌。這些價格下跌城市的房子，多半都是庫存量較大的區(qū)域。

在“去庫存”的大政策背景下，預計2016年中國房地產的政策面仍將持續(xù)保持寬松。

已經(jīng)資產化的高昂的一線城市房產，和并不缺乏買家的熱點二線城市的房子，在救市大勢下風光無限，而那些非熱點地區(qū)真正需要解決的樓市“庫存”，卻少人問津，這樣的兩難問題到底如何解決，挑戰(zhàn)尚才開始。如何“精準調控”，才能既真正解決庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的地產庫存，同時保持一線城市的價格穩(wěn)定，將成為最大的考驗。