試析房地產泡沫對經濟的影響及應對措施

李向紅

蒙陰縣國土資源局

試析房地產泡沫對經濟的影響及應對措施

李向紅

蒙陰縣國土資源局

房地產泡沫經濟問題簡單說來可以理解成：房地產的價格在一個過程中的瘋狂和持續上漲，給人們造成一種房地產價格在未來時間內還會持續上漲的預期，讓這種預期不斷的吸引新的買主，隨著價格的不斷上漲與投資成本的增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的內在價格。房地產泡沫的特征是供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供應量；投機氣氛非常濃厚。判斷的標準可以參考房價收入比、房地產投資與房價增長速度、房地產價格增長與GDP等的增長速度比。

房地產；經濟泡沫；控制

1　房地產經濟泡沫的表現

1.1地價上的泡沫。近年來，我過房地產市場迅猛發展，在很大的程度上推動了我國的經濟發展，為我過帶來了不少的經濟效益。但是，由于我過缺乏一個比較健全的房地產市場相關的法規，出現了一系列相關的問題。因為市場的大量需求，以及土地的稀缺，這使得土地的價格被人為炒作，拉高，從而引發虛漲。過度虛漲的這一部分就可以稱作泡沫。若土地價格漲到其原價的幾十倍以上，就會形成泡沫經濟。

1.2房屋泡沫。在房地產市場，若商品房的供給已超過市場本身的需求，就會形成泡沫經濟。根據國際上一些通用的計算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內，這種經濟泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因為供給過多，形成較嚴重的泡沫經濟，最后的結果就是，房價不但不再上漲，反而暴跌，開發商損失慘重，最后不得不破產倒閉。

1.3泡沫虛漲。房價是否上漲，很大程度上都取決于地價，所以地價的泡沫就會催生房價泡沫。另外，開發商追求過高的利潤，對房價進行人為的拉抬，也會產生經濟泡沫。若開發商為求暴利，推動房價飛漲，使購買房無力購買，也會產生房地產泡沫。

1.4泡沫投資。若房地產投資和消費的增長相符合，那這種供求關系就是平衡的。在發展中國家，經濟建設階段，房地產投資增長若略高于需求，也是合理的，也能推動房地產和國家經濟的發展。但若是房地產增長過快，房產銷售不出去，無力償還銀行貸款，就會發生金融危機，從而使泡沫經濟走向破滅。

2　房地產經濟泡沫產生的主要原因

2.1房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.2土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。

2.3地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。現實的市場地價中虛構部分越多亦即說泡沫成分越多，反之越少。

2.4房地產市場是不充分市場。由于房地產市場買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

2.5銀行放貸的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，造成大量資金涌向房地產業。信貸的盲目擴張給泡沫的產生埋下了隱患。

2.6政府部門的不正之風。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地以及政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。

3　房地產泡沫的應對措施

3.1加強土地資源的管理。通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。首先要嚴格執行土地開發規劃審批制度。調控好土地供應總量、各類用地的供應比例、供應結構和供應區域。其次要嚴格土地招投標管理，完善政務公開制度。再次是開征土地財產稅，抑制土地投機和閑置。最后是要建立土地信息系統，實行全國聯網，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現象。

3.2建立完善的房地產價格監測、預警系統。不斷完善房地產市場的宏觀監測體系，就是對全國房地產市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調控，有效防止泡沫的產生。

3.3加強對銀行業的監管。人民銀行要充分發揮貨幣政策的調控作用，運用各種貨幣政策工具和手段，防止資產進一步泡沫化。從銀行業自身出發，更要把嚴加防范房地產金融風險放在首位，加強對存量房地產貸款和個人按揭貸款的盤查，嚴格審批手續，杜絕不符合條件的開發商和購房者攫取貸款。

3.4整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。央行要采取有力措施控制商業銀行貸款過多流入房地產業。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房等。

3.5加大規劃控制力度。政府可以加大規劃控制力度，一方面可以起到控制房價的作用，另一方面可以避免“豪華經濟適用房”的出現。這樣一來，未來的房地產市場將是一個平民化市場，而不是目前所推崇的“只為富人造房子”的豪宅市場。

3.6建立完善的房地產價格監測、預警系統。不斷完善房地產市場的宏觀監測體系，就是對全國房地產市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調控，有效防止泡沫的產生。

4　結束語

綜上所述，房地產泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產價格機制作用的必然結果，這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經濟學理論給予解釋。可以說，房地產泡沫是市場機制發揮作用的一種典型形式。但是，其結果又會導致社會福利損失，出現市場失靈。這些市場失靈現象的存在，都說明房地產行業更需要政府干預。但政府也是經濟人，政府干預不是萬能的，政府失靈甚至比市場失靈還要可怕。因此，如何在房地產領域既克服市場失靈又防范政府失靈，是有待進一步研究的課題。

［1］崔新民.城市住宅價格的動力因素及其實證研究［M］.北京：經濟科學出版社，2005：36-37.

［2］沈悅.房地產價格和宏觀經濟的關系研究［M］.北京：中國水利水電出版社，知識產權出版社，2006，12.

［3］張健.中國房地產投資策略分析［M］.上海：上海財經大學出版社，2005，4.