供給側背景下房地產行業的發展問題研究——以保利地產為例

鄒振華

安徽財經大學經濟學院

供給側背景下房地產行業的發展問題研究——以保利地產為例

鄒振華

安徽財經大學經濟學院

供給側改革是國家根據我國宏觀經濟實際情況制定的具有戰略意義的頂層 ，是解決我國當前過剩產能與高庫存的關鍵舉措。2015年國家開始推動供給側政策，注入優質資產、提高運營效率。在“去存貨、降杠桿”的政策推動下，自2013年開始出現下行的房地產行業開始回暖，而在房地產板塊當中，國企占半數。因而研究房地產行業在政策推動下的現狀與發展就以國有企業為切入點。為此，本文選取保利地產作為案例研究對象，對其近幾年的狀況進行分析，并預測其今后的發展，以期為房地產行業未來的前景獻策獻議。

房地產；保利地產；分析預測

一、國家政策與行業背景

2013年以來，房地產行業開始出現下行趨勢，開發投資增速持續下降，自2月以來國房景氣指數從97左右持續下跌。2015年以來全國房地產行業在國家出臺的供給側改革下，溫和回暖，前半年全國商品房面積同比下降20%，降幅縮減；商品房銷售額同比增加3.1%。意在提高供給質量，加大結構改革的供給側改革通過有供有限，控制了商品房的供給，同時，采取降低首筆付款金額、減少稅費，給予補貼，放寬公積金貸款政策等多項刺激投資需求的手段，促使房地產行業在經濟下行形勢下，依舊保持穩定器的地位。

房地產行業新的生長周期表現出了創新拉動、整合為特點。雖然行業開發投資增速的下行趨勢依舊存在，但從宏觀背景上看，行業的發展依舊可觀。2016年房地產行業仍然會作為促進經濟提速的重要因素。城鎮化新增住房、舊城改造工作新常態下的養老產業都會促使政策紅利的不斷推出。

二、企業地位與公司概況

保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司， 2006年7月，公司股票在上交所上市，至2015年底，資產總計40383300萬元，連續六年榮獲中國房地產百強企業綜合實力第二名，全年保利地產共實現簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%。

保利地產主打商品住宅，兼營持有經營性物業。在住宅開發角度，形成了多元化住宅物業的創新局面，包含了多種物業形態。商業物業囊括了商業性鞋子歐、酒店、會展、購物中心，具備多品種多類別物業綜合發展的能力。

三、財務分析與發展預測

（一）財務分析

1.資產負債表水平分析

保利地產公司總資產本期增加38，067，000，000 萬元，本期增長幅度10.4%，表明公司資產規模有大幅度提升。流動資產本期增長33，817，000，000萬元，本期增長幅度9.63%，使總資產規模增長了9.24%。非流動資產本期增長4，250，400，000萬元 ，本期增長幅度28.51%，使總資產規模增長了1.16%。

2015年保利地產總資產的增長主要歸咎于流動資產的增長。在流動資產中起到關鍵性增長作用的依次是存貨、其他應收款和預付款項。其中，存貨增長8%，帶來總資產5.76%的增長幅度；其他應收款同比增長72%，引起總資產3.46%的增長。

非流動資產的增長歸于投資性房地產的增長。本期增長2392770000元，本期增長幅度34%，使總資產規模增長了0.65%。

負債本期增加21800000000元，增長的幅度8%，使權益總額增長了5.96%。保利地產所有者權益同比增長20%，使權益總額增長了4.45%，說明市場投資者看好保利的發展前景，進行了相應投資。

因此，本期的權益總額增長主要體現在所有者權益的增長上，其中，本期未分配利潤同比增長23%。引起權益2.62%的增長幅度。保利地產采取資本公積轉增股本的政策，因而只是資本公積的減少帶來股本的增加，對股東權益總額并未帶來變化。

負債方面，流動負債增加18%，帶來權益9.44%的增長；非流動負債同比減少13%，引起權益總額減少了3.48%。流動負債中，預收款項本期增加19247000000元，同比增長17%，使得權益總額變動了5.26%；非流動負債中，長期借款27%的減少，使得權益6.58%的降低。

2.資產負債表垂直分析

（1）資產結構靜態分析。企業流動資產的變現能力強，風險低，非流動資產的變現能力差，風險高。企業的流動資產比重均穩定在95%左右，資產結構穩定，且風險低。

（2）資產結構動態分析。流動資產比重下降0.7%；非流動資產比重增加16.4%。主要源自與企業可供出售金融資產、無形資產和長期待攤費用77.4%的下降、39.03%和30.44%的增長。

（3）資本結構靜態分析。保利地產的負債比重75.95%，所有者權益比重24.05%。從長期償債能力來看，企業的資產負債率高財務風險高，但從企業的盈利角度來看，主營業務成本率66.8023%以及高達162.5545%的股本報酬率說明企業具有很強的盈利能力。

（4）資本結構動態分析。所有者權益8.79%的增加以及負債2.49%的減少，說明公司的資本結構比較穩定，財務實力增強。

3.利潤表水平分析

（1）凈利潤分析。凈利潤是供企業所有者分配或使用的經營成果。保利地產2015年實現稅后利潤16827700000元，比基期增長了2596300000元，增長率為18.24%，增長幅度較大。依據利潤表水平分析，公司稅后利潤增長是由于利潤總額增加了3869000000元，又由于1272580000所得稅費用的增加，最終導致凈利潤增加了近兩成。

（2）利潤總額分析。 利潤總額是企業全部經營成果的衡量標準。2015年度保利地產利潤總額增加了3869000000元，營業利潤的增長是導致利潤總額增長的主要因素，營業利潤增長率為19.73%，公司營業外收入增加了92355000元，增加了55.41%，營業外支出減少32706900元，降低了近三成，綜合導致了利潤總額的增加。

（3）營業利潤分析。營業利潤由企業的營業收入、公允價值變動損益、投資收益與營業成本、期間費用、稅費、資產減值損失的差額構成。這項指標反映了企業日常經營業務的經營成果。2015年公司的營業利潤增加是主要是由于營業收入增長了14373000000元，增長率達13.18%。根據財務報表，營業收入的增長源于公司依據國家政策的扶持，加大供給，減少庫存，穩步發展。同時，資產減值損失下降72.22%，致使營業利潤的上升，也是推動企業營業利潤上漲的優勢因素。

4.利潤表垂直分析

本期營業利潤占營業收入的比重為18.41%，比基期的17.40%提高了5.78%；本期利潤總額的構成為18.55，比上年度的17.45%增加了6.31%。凈利潤的構成為13.63%，增加了4.47%

由此可以看出，2015年保利地產盈利能力比上年度有所上升。從營業利潤結構上升來看，主要是營業收入結構上升所致，表明營業收入上升是提高營業利潤構成的根本原因。

5.杜邦分析

本期企業的4.167%的總資產收益率與4.16的權益乘數構成了17.26%的凈資產收益率；基期3.8908%的總資產收益率與4.545的權益乘數構成了19.87%的凈資產收益率。

其中，總資產收益率主要用來衡量企業利用資產獲取利潤的能力，是評價企業盈利能力的重要指標。權益乘數即資產總額是股東權益總額的多少倍，是評價企業長期償債能力的重要指標。兩項指標的乘積形成凈資產收益率，這一反映企業股東獲得投資報酬的高低，該比率越高，說明企業的盈利能力越強。雖然凈資產收益率小幅下降，但企業的總資產收益率提升，并且財務杠桿下降，風險降低，故，企業的盈利能力總體來說是上升的。

2014年主營業務利潤率為13.0495%，總資產周轉率為32.09%；本期的主營業務利潤率與總資產周轉率分別為13.6335%與32.08%。營運能力的穩定與盈利能力的提升表明企業的獲利前景看好，同時財務杠桿降低，財務風險減少，表明企業本期的經營管理能力優良。（以上分析基于本期（2015年12月31日）及基期（2014年12月31日）的財務報表）

（二）發展預測

綜合企業本期的財務分析以及主營業務增長率、凈利潤增長率等成長能力指標，表明保利地產2015年堅持“去存貨，降杠桿”的理念，機制應對市場的變化，保持了業績的平穩提升，在業績上也高于地產行業平均的水平。預測企業在2016年及以后的年度，企業績效仍穩步上升，運營良好，在銷售和業績上仍舊處于行業的領先位置。

在中央加大供給側結構性改革建成小康社會決勝的開局之年，保利地產將繼續堅定“去庫存”理念，帶動房地產行業的穩步發展，拉動經濟增長。在新常態下，實現央企的承諾與社會責任。

四、行業前景與未來展望

由于房地產市場在需求和盈利兩個角度均面臨著拐點，投資的特征也明顯降低。因而可以預計，自2015年房地產市場將回溫，總體仍然處于初步復蘇，從保利地產案例分析的過程中可以看出，房地產行業目前不太可能大幅反彈。老齡化進程的快速發展以及全面二胎的實施，導致房地產需求增加。但應看到，城鎮化對房地產行業的促進作用可能會減弱。土地價格的增長速度明顯高于同期商品房銷售均價的上漲，價格漲幅較大。行業集中度進一步強化、市場份額之爭日益激烈，房地產行業面臨著巨大的挑戰和機遇。越來越多的房地產企業將走向融合的全產業鏈創新發展模式的道路。

房地產行業在前景看好的前提下，也存在著行業的劇烈競爭，因此，行業應當進行多元化的經營，可以兼營商業地產、養老地產以及文化旅游地產，同時參股其他行業，如金融、新能源、文化娛樂業以降低單一經營的風險。存量房市場規模的擴大也可以為企業的市場發展開拓新空間。

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［3］李文.我國房地產稅收入數量測算及其充當地方稅主體稅種的可行性分析［J］.財貿經濟，2014，9卷（期）∶3-4

鄒振華（1994-08-19）性別女，民族漢，安徽六安人，安徽財經大學經濟學院2013級本科生，研究方向：區域經濟