供給側(cè)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題研究——以保利地產(chǎn)為例

鄒振華

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

供給側(cè)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題研究——以保利地產(chǎn)為例

鄒振華

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

供給側(cè)改革是國(guó)家根據(jù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況制定的具有戰(zhàn)略意義的頂層 ，是解決我國(guó)當(dāng)前過(guò)剩產(chǎn)能與高庫(kù)存的關(guān)鍵舉措。2015年國(guó)家開(kāi)始推動(dòng)供給側(cè)政策，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率。在“去存貨、降杠桿”的政策推動(dòng)下，自2013年開(kāi)始出現(xiàn)下行的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖，而在房地產(chǎn)板塊當(dāng)中，國(guó)企占半數(shù)。因而研究房地產(chǎn)行業(yè)在政策推動(dòng)下的現(xiàn)狀與發(fā)展就以國(guó)有企業(yè)為切入點(diǎn)。為此，本文選取保利地產(chǎn)作為案例研究對(duì)象，對(duì)其近幾年的狀況進(jìn)行分析，并預(yù)測(cè)其今后的發(fā)展，以期為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的前景獻(xiàn)策獻(xiàn)議。

房地產(chǎn)；保利地產(chǎn)；分析預(yù)測(cè)

一、國(guó)家政策與行業(yè)背景

2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下降，自2月以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)從97左右持續(xù)下跌。2015年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家出臺(tái)的供給側(cè)改革下，溫和回暖，前半年全國(guó)商品房面積同比下降20%，降幅縮減；商品房銷(xiāo)售額同比增加3.1%。意在提高供給質(zhì)量，加大結(jié)構(gòu)改革的供給側(cè)改革通過(guò)有供有限，控制了商品房的供給，同時(shí)，采取降低首筆付款金額、減少稅費(fèi)，給予補(bǔ)貼，放寬公積金貸款政策等多項(xiàng)刺激投資需求的手段，促使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行形勢(shì)下，依舊保持穩(wěn)定器的地位。

房地產(chǎn)行業(yè)新的生長(zhǎng)周期表現(xiàn)出了創(chuàng)新拉動(dòng)、整合為特點(diǎn)。雖然行業(yè)開(kāi)發(fā)投資增速的下行趨勢(shì)依舊存在，但從宏觀背景上看，行業(yè)的發(fā)展依舊可觀。2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提速的重要因素。城鎮(zhèn)化新增住房、舊城改造工作新常態(tài)下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都會(huì)促使政策紅利的不斷推出。

二、企業(yè)地位與公司概況

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司， 2006年7月，公司股票在上交所上市，至2015年底，資產(chǎn)總計(jì)40383300萬(wàn)元，連續(xù)六年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第二名，全年保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長(zhǎng)12.75%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1218.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.22%。

保利地產(chǎn)主打商品住宅，兼營(yíng)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。在住宅開(kāi)發(fā)角度，形成了多元化住宅物業(yè)的創(chuàng)新局面，包含了多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)囊括了商業(yè)性鞋子歐、酒店、會(huì)展、購(gòu)物中心，具備多品種多類別物業(yè)綜合發(fā)展的能力。

三、財(cái)務(wù)分析與發(fā)展預(yù)測(cè)

（一）財(cái)務(wù)分析

1.資產(chǎn)負(fù)債表水平分析

保利地產(chǎn)公司總資產(chǎn)本期增加38，067，000，000 萬(wàn)元，本期增長(zhǎng)幅度10.4%，表明公司資產(chǎn)規(guī)模有大幅度提升。流動(dòng)資產(chǎn)本期增長(zhǎng)33，817，000，000萬(wàn)元，本期增長(zhǎng)幅度9.63%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了9.24%。非流動(dòng)資產(chǎn)本期增長(zhǎng)4，250，400，000萬(wàn)元 ，本期增長(zhǎng)幅度28.51%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了1.16%。

2015年保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要?dú)w咎于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)。在流動(dòng)資產(chǎn)中起到關(guān)鍵性增長(zhǎng)作用的依次是存貨、其他應(yīng)收款和預(yù)付款項(xiàng)。其中，存貨增長(zhǎng)8%，帶來(lái)總資產(chǎn)5.76%的增長(zhǎng)幅度；其他應(yīng)收款同比增長(zhǎng)72%，引起總資產(chǎn)3.46%的增長(zhǎng)。

非流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)歸于投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。本期增長(zhǎng)2392770000元，本期增長(zhǎng)幅度34%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了0.65%。

負(fù)債本期增加21800000000元，增長(zhǎng)的幅度8%，使權(quán)益總額增長(zhǎng)了5.96%。保利地產(chǎn)所有者權(quán)益同比增長(zhǎng)20%，使權(quán)益總額增長(zhǎng)了4.45%，說(shuō)明市場(chǎng)投資者看好保利的發(fā)展前景，進(jìn)行了相應(yīng)投資。

因此，本期的權(quán)益總額增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在所有者權(quán)益的增長(zhǎng)上，其中，本期未分配利潤(rùn)同比增長(zhǎng)23%。引起權(quán)益2.62%的增長(zhǎng)幅度。保利地產(chǎn)采取資本公積轉(zhuǎn)增股本的政策，因而只是資本公積的減少帶來(lái)股本的增加，對(duì)股東權(quán)益總額并未帶來(lái)變化。

負(fù)債方面，流動(dòng)負(fù)債增加18%，帶來(lái)權(quán)益9.44%的增長(zhǎng)；非流動(dòng)負(fù)債同比減少13%，引起權(quán)益總額減少了3.48%。流動(dòng)負(fù)債中，預(yù)收款項(xiàng)本期增加19247000000元，同比增長(zhǎng)17%，使得權(quán)益總額變動(dòng)了5.26%；非流動(dòng)負(fù)債中，長(zhǎng)期借款27%的減少，使得權(quán)益6.58%的降低。

2.資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析

（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)靜態(tài)分析。企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)低，非流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力差，風(fēng)險(xiǎn)高。企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)比重均穩(wěn)定在95%左右，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，且風(fēng)險(xiǎn)低。

（2）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)分析。流動(dòng)資產(chǎn)比重下降0.7%；非流動(dòng)資產(chǎn)比重增加16.4%。主要源自與企業(yè)可供出售金融資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用77.4%的下降、39.03%和30.44%的增長(zhǎng)。

（3）資本結(jié)構(gòu)靜態(tài)分析。保利地產(chǎn)的負(fù)債比重75.95%，所有者權(quán)益比重24.05%。從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，但從企業(yè)的盈利角度來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率66.8023%以及高達(dá)162.5545%的股本報(bào)酬率說(shuō)明企業(yè)具有很強(qiáng)的盈利能力。

（4）資本結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)分析。所有者權(quán)益8.79%的增加以及負(fù)債2.49%的減少，說(shuō)明公司的資本結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，財(cái)務(wù)實(shí)力增強(qiáng)。

3.利潤(rùn)表水平分析

（1）凈利潤(rùn)分析。凈利潤(rùn)是供企業(yè)所有者分配或使用的經(jīng)營(yíng)成果。保利地產(chǎn)2015年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)16827700000元，比基期增長(zhǎng)了2596300000元，增長(zhǎng)率為18.24%，增長(zhǎng)幅度較大。依據(jù)利潤(rùn)表水平分析，公司稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)是由于利潤(rùn)總額增加了3869000000元，又由于1272580000所得稅費(fèi)用的增加，最終導(dǎo)致凈利潤(rùn)增加了近兩成。

（2）利潤(rùn)總額分析。 利潤(rùn)總額是企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)成果的衡量標(biāo)準(zhǔn)。2015年度保利地產(chǎn)利潤(rùn)總額增加了3869000000元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)是導(dǎo)致利潤(rùn)總額增長(zhǎng)的主要因素，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率為19.73%，公司營(yíng)業(yè)外收入增加了92355000元，增加了55.41%，營(yíng)業(yè)外支出減少32706900元，降低了近三成，綜合導(dǎo)致了利潤(rùn)總額的增加。

（3）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)由企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、公允價(jià)值變動(dòng)損益、投資收益與營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用、稅費(fèi)、資產(chǎn)減值損失的差額構(gòu)成。這項(xiàng)指標(biāo)反映了企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)成果。2015年公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加是主要是由于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了14373000000元，增長(zhǎng)率達(dá)13.18%。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表，營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)源于公司依據(jù)國(guó)家政策的扶持，加大供給，減少庫(kù)存，穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)，資產(chǎn)減值損失下降72.22%，致使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)的上升，也是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上漲的優(yōu)勢(shì)因素。

4.利潤(rùn)表垂直分析

本期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入的比重為18.41%，比基期的17.40%提高了5.78%；本期利潤(rùn)總額的構(gòu)成為18.55，比上年度的17.45%增加了6.31%。凈利潤(rùn)的構(gòu)成為13.63%，增加了4.47%

由此可以看出，2015年保利地產(chǎn)盈利能力比上年度有所上升。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上升來(lái)看，主要是營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)上升所致，表明營(yíng)業(yè)收入上升是提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的根本原因。

5.杜邦分析

本期企業(yè)的4.167%的總資產(chǎn)收益率與4.16的權(quán)益乘數(shù)構(gòu)成了17.26%的凈資產(chǎn)收益率；基期3.8908%的總資產(chǎn)收益率與4.545的權(quán)益乘數(shù)構(gòu)成了19.87%的凈資產(chǎn)收益率。

其中，總資產(chǎn)收益率主要用來(lái)衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。權(quán)益乘數(shù)即資產(chǎn)總額是股東權(quán)益總額的多少倍，是評(píng)價(jià)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)。兩項(xiàng)指標(biāo)的乘積形成凈資產(chǎn)收益率，這一反映企業(yè)股東獲得投資報(bào)酬的高低，該比率越高，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)。雖然凈資產(chǎn)收益率小幅下降，但企業(yè)的總資產(chǎn)收益率提升，并且財(cái)務(wù)杠桿下降，風(fēng)險(xiǎn)降低，故，企業(yè)的盈利能力總體來(lái)說(shuō)是上升的。

2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為13.0495%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為32.09%；本期的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為13.6335%與32.08%。營(yíng)運(yùn)能力的穩(wěn)定與盈利能力的提升表明企業(yè)的獲利前景看好，同時(shí)財(cái)務(wù)杠桿降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)減少，表明企業(yè)本期的經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)良。（以上分析基于本期（2015年12月31日）及基期（2014年12月31日）的財(cái)務(wù)報(bào)表）

（二）發(fā)展預(yù)測(cè)

綜合企業(yè)本期的財(cái)務(wù)分析以及主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率等成長(zhǎng)能力指標(biāo)，表明保利地產(chǎn)2015年堅(jiān)持“去存貨，降杠桿”的理念，機(jī)制應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，保持了業(yè)績(jī)的平穩(wěn)提升，在業(yè)績(jī)上也高于地產(chǎn)行業(yè)平均的水平。預(yù)測(cè)企業(yè)在2016年及以后的年度，企業(yè)績(jī)效仍穩(wěn)步上升，運(yùn)營(yíng)良好，在銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)上仍舊處于行業(yè)的領(lǐng)先位置。

在中央加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革建成小康社會(huì)決勝的開(kāi)局之年，保利地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)定“去庫(kù)存”理念，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在新常態(tài)下，實(shí)現(xiàn)央企的承諾與社會(huì)責(zé)任。

四、行業(yè)前景與未來(lái)展望

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩個(gè)角度均面臨著拐點(diǎn)，投資的特征也明顯降低。因而可以預(yù)計(jì)，自2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將回溫，總體仍然處于初步復(fù)蘇，從保利地產(chǎn)案例分析的過(guò)程中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)目前不太可能大幅反彈。老齡化進(jìn)程的快速發(fā)展以及全面二胎的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加。但應(yīng)看到，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用可能會(huì)減弱。土地價(jià)格的增長(zhǎng)速度明顯高于同期商品房銷(xiāo)售均價(jià)的上漲，價(jià)格漲幅較大。行業(yè)集中度進(jìn)一步強(qiáng)化、市場(chǎng)份額之爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將走向融合的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新發(fā)展模式的道路。

房地產(chǎn)行業(yè)在前景看好的前提下，也存在著行業(yè)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，因此，行業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行多元化的經(jīng)營(yíng)，可以兼營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及文化旅游地產(chǎn)，同時(shí)參股其他行業(yè)，如金融、新能源、文化娛樂(lè)業(yè)以降低單一經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。存量房市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大也可以為企業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)拓新空間。

［1］許憲春； 賈海； 李皎； 李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用研究［J］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2015年，1卷（期）∶5-8

［2］李芳；李秋娟.人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系——基于2005-2012年月度數(shù)據(jù)的MS-VAR模型分析［J］.國(guó)際金融研究2014，3卷（期）∶2-5

［3］李文.我國(guó)房地產(chǎn)稅收入數(shù)量測(cè)算及其充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的可行性分析［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2014，9卷（期）∶3-4

鄒振華（1994-08-19）性別女，民族漢，安徽六安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級(jí)本科生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)