淺析房地產建設項目開發管理的問題對策及其要點

張軍業

青海典范房地產開發有限公司

淺析房地產建設項目開發管理的問題對策及其要點

張軍業

青海典范房地產開發有限公司

房地產建設項目開發只有從項目建設的全過程著手，著眼全局、科學管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經濟效益，并提升企業的市場競爭能力。本文探討分析了房地產建設項目開發存在的問題及其對策，并論述了房地產建設項目開發管理的要點。

房地產建設項目；開發管理；問題；對策；要點

一、房地產建設項目開發管理存在的主要問題

1、設計階段存在的問題。(1)設計委托書的問題。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；(2)設計圖紙是否對成本進行控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2、房地產建設項目開發風險的問題。房地產建設項目開發的風險，筆者認為一般有以下幾種：(1)政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。(2)金融風險是房地產建設項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。 (3)市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。(4)任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。

二、房地產建設項目開發問題的對策

1、加強設計管理。隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內很多大中城市開發建造大型商業設施及住宅小區。國內房地產市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累。

2、房地產建設項目開發的風險防范。(1)風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。(2)風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產建設項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

三、房地產建設項目開發管理的要點分析

1、房地產開發可行性研究階段。一般由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產建設項目的啟動工作。

2、房地產開發建議書階段。建議書是指建設中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性。看項目的建設是否符合國家的長遠規劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內容包含地點、資源、資金、方案、規模、以及建設周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

3、房地產開發設計工作階段。房地產開發的設計工作是在技術及經濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內容，是作為組織施工建設的依據，是房地產基本建設過程中的關鍵環節。值得注意的是設計工作的展開，要根據具體的工藝條件和現實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設計工作會導致施工中產生諸多問題 ，且提高了施工建設的成本。

4、房地產建設項目建設實施階段。該階段主要工作為施工建設及招標。曾出現過的許多劣質建筑工程，主要應歸咎于此階段。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產生極大隱患。

結束語

綜上所述，隨著城市化建設的不斷推進，促進了房地產業的快速發展，為了保障房地產業的健康發展，在房地產建設項目開發管理過程中，要不斷規范自身的行為，嚴格遵守國家的法規。

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