三線城市房地產開發中存在的問題與對策研究

龐 華　周 博

河南中達置業集團有限公司

三線城市房地產開發中存在的問題與對策研究

龐 華周 博

河南中達置業集團有限公司

當前三線城市房地產多面臨庫存大，再加上經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。因此要合理進行房地產開發。本文概述了三線城市，簡述了房地產開發中的要點，探討分析了三線城市房地產開發現狀中存在的主要問題及解決其對策。

三線城市；房地產開發；要點；問題；對策

隨著城鎮化建設進程的加快，給房地產業帶來了極好的發展機遇，同時也帶來了嚴峻的挑戰。特別是當前三線城市房地產庫存高企不下的前提下，必須加強房地產的合理開發。要不斷規范自身的行為，嚴格遵守國家的法規。并且針對存在的主要問題采取有效的對策，才能真正做好房地產開發工作。以下就三線城市房地產開發現狀中存在的主要問題及其解決對策進行了探討。

1　三線城市的概述

三線城市指具有戰略意義且比較發達或經濟總量較大的中等城市。它們多數都是中東部地區省域內的區域中心城市、經濟條件較發達的地級市和全國百強縣等，三線城市的市區非農業人口規模，一般都在100萬以上，具有一定的居民消費能力，并且擁有自己的相對優勢產業，但是城市綜合競爭力還有待進一步提高。

2　房地產開發中的要點

房地產開發中的要點主要有：（1）詳細編寫開發建議書。建議書是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調查與研究。（2）加強開發可行性研究分析。該階段一般由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作。（3）科學設計。房地產開發的設計工作是在技術及經濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內容，是作為組織施工建設的依據，是房地產基本建設過程中的關鍵環節。（4）嚴格項目實施。該階段主要工作為施工建設及招標。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。（5）強化竣工驗收。作為房地產建設項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設工作的全面考核，也是對工程項目的建設工作是否符合房地產方的設計要求的檢查以及對工程質量的重要檢驗環節，竣工的驗收階段對項目發揮投資效果，促進工程建設的及時投產，以及總結工程建設的經驗起著不可替代的作用。

3　三線城市房地產開發中存在的主要問題

筆者認為當前三線城市房地產開發主要存在以下問題。

3.1設計問題

基于三線城市房地產的現狀特征，其在開發過程中的設計方面還存在不少問題。（1）設計委托書問題。有些企業為了盡快拿到設計圖紙，在功能和要求還不明確的情況下，就急切要求設計院提供設計圖紙，這樣必然會造成圖紙在功能和使用等方面存在不足。并且如果項目實施階段才發現，不僅會增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設計圖紙是否對成本進行控制，無法考證。基于各種因素的影響，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3.2風險問題

國家推出的去庫存政策，主要是針對三線及以下城市而言，因此房地產開發中存在諸多風險問題：（1）政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。比如當前國家推行產業升級，使得經濟增速有所減緩，增加了房地產的庫存。（2）金融風險是房地產開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。（3）市場風險。其是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。 （4）環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。（5）任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，其涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。（6）經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

4　三線城市房地產開發問題的對策

4.1加強設計管理

隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，三線城市的庫存日漸高企不下，因此三線城市房地產開發企業需要重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內很多大中城市開發建造大型商業設施及住宅小區。國內房地產市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和發展。

4.2加強房地產開發中的風險防范

為了保障房地產企業的經濟效益，基于三線城市的房地產現狀必須加強對其進行風險防范。風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：（1）風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。（2）風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

5　結束語

當前三線城市要有效化解房地產庫存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發展區域經濟，此外還要對房地產進行合理開發。同時地方政府應因地制宜，從需求角度引導房地產業發展，從而促進三線城市的房地產業健康發展。

［1］趙瑞云，楊輝.淺析房地產開發管理［J］.山西建筑，2013

［2］吳曉.淺議房地產開發管理及其重要性［J］.城市建設理論研究，2011