促進我國房地產市場供求平衡的對策

龔龍飛

廣西大學商學院

促進我國房地產市場供求平衡的對策

龔龍飛

廣西大學商學院

本文分析了我國房地產市場供給與需求的背景和其中存在的現實問題，分別房地產市場的需求、供給、制度建設三個方面提出針對性建議，需增加房地產市場供給與需求的有效性，在完善立法提供制度支撐的前提下促進我國房地產市場供求平衡發展。

房地產市場供需；制度；政府

一、我國房地產市場供求背景

房地產市場的發展平衡問題是中國走向現代化過程中不能回避的社會現實問題，我國社會經濟在逐步發展過程中房地產市場的供需均衡問題隨著社會形勢變化也在發生改變。在市場經濟發展過程中，房地產市場發展離不開政府進行宏觀干預，并借以此促進健康協調發展。

房地產市場供需問題是我國進行社會主義現代中不可忽視的民生問題。首先，吃穿住用行中的居住問題，與黨提倡的“住有所居”相呼應，這是設計到社會經濟正常運行的關鍵問題。其次是我國實行房地產市場商品化以及新的城鎮化政策，會進一步刺激房地產市場過熱，而且也會使得房地產供需均衡的發展模式變化。最后促進房地產市場供需平衡是一個同就業、行業、內需、投資等密切相關的綜合性問題，因此有必要加強政府的宏觀干預。

二、我國房地產市場供需現狀分析

從房地產需求角度來看，目前房地產虛假需求過大房地產需求主要由剛性需求、投資需求和投機需求構成。剛性需求，主要是指居住的生存空間。投資需求是指將房子作為不動產投資，獲得長期性投資的增值收益，這也跟我國投資渠道狹窄有關。投機需求是指在短期內通過房產買賣賺取差值收益，易導致房產市場泡沫。我國最近幾年的房價迅猛攀升的主要原因之一就是投機需求與投資需求過于旺盛，導致房價上升，房價上升又進一步刺激投機需求和投資需求，同時與剛性需求交織在一起，導致房價和房產需求螺旋加速上升的結果，浙江溫州的房地產炒房團就是例證。

從房地產供給角度來看，目前我國房地產供給不足，自朱镕基時代房地產供給僅有市場一條。房地產市場中，地方政府控制土地的總供給，地方政府是土地唯一供給者，通常開發商經濟實力和社會資源雄厚，數目不多房產開發商共同經營，形成了房地產寡頭市場。開發商以盈利最大化為目的，貪婪的資本本性，促使其通過各種手段，減少房屋供給。房地產供給房屋結構不合理、供給渠道單一，導致房屋供給減少，同時隨意抬高房價。可見，一方面是房產供給的減少，另一方面是房產虛假需求的加速上升，這兩者必然導致我國房地產市場供需失衡。

從房地產市場制度供給角度看，目前我國房地產市場制度供給不足。征收房產稅一直停滯不前、對地產商監管不力、房價失控的問責機制和管控房地產市場運行完善的指標體系不健全等。再加上房地產政策碎片化及地方政府執行力不足等，其根本原因是地方政府為了自身利益不愿打壓房地產市場發展。房地產市場信息披露機制基本為零，例如房地產成本、供需、土地轉換、競標等，使得存在嚴峻的信息不對稱，這就導致官商形成的“利益共同體”出現勾結，讓百姓處于更加不利的地位。

三、我國房地產供需均衡的路徑探討

針對目前我國房地產市場出現的問題，政府作為重要的市場經濟主體，在房地產市場發展過程中，政府的規劃舉措、房地產企業的戰略轉型以及消費者的可支付能力等，在這些問題中，政府作為社會管理者，有責任維護房地產市場秩序，制定并完善房地產市場的相關政策，政府應從供需兩方面和制度制定完善的角度考慮，促進我國房地產市場健康發展。

第一，調控房地產需求。主要是抑制投機需求和投資需求。一浪高過一浪的房價暴漲的主要推手就是房地產投機和投資，加大投資者的投資成本，在一定程度上抑制投資性需求。從住房的需求潛力出發，探索新型城鎮化下住房供需均衡的實現路徑。要提高房地產市場的有效需求，必須增加潛在需求，再將潛在需求盡快轉化成有效需求; 應當支持居民自住和改善型住房消費，抑制投機型購房。分流剛性需求是治本之策，建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，尤其是保障性住房，可以有效的滿足部分剛性需求，某種程度上解決需求危機。努力實現房地產市場的有效需求。

第二，促使房地產供給多元化。快速擴大政府供給數量，迅速扭轉房地產市場單一供給主體的局面，保證政府在房地產市場中的價格主導作用，實現政府供給和市場供給并舉，商品房、公共租賃房共存的局面。加強市場監管，整頓不均衡的房源供給，大規模地推進保障性安居工程的建設，應該調整住房保障的總量"結構"層次，保證中低收入家庭和農民工的基本居住需求。從根本上講，增加供給是解決問題最為直接的方法。土地是房地產市場最基本的要素，在城市建設用地日益匱乏而農村土地流轉制度僵化的現實下，解決房地產供給問題的核心在于解決土地供給問題，轉變土地利用方式，進行征地制度改革是均衡路徑的致力重點。努力實現房地產市場的有效供給。

第三，建立動態房地產供需平衡機制。中央政府和地方政府應該明確房地產供給的目標和任務，并分解到年度、季度指標，確保房地產供給目標的落實。通過政府增加供給和抑制需求，達到房地產供需的平衡，并對房地產市場的運行狀況進行跟蹤和評估，并適時進行干預，保證房地產市場健康發展。企業和消費者分別承擔著為社會提供房地產市場供給以及房地產市場需求的重要責任，在新型城鎮化的推進過程中，尤其是房地產企業應努力促進自身的戰略轉型，優化自身的投資行為，從而獲得價值的提升，為城鎮化與房地產業的均衡協調發展助力。

第四，是完善有關房地產制度建設。首先是改革房地產稅收政策，進行房地產市場的稅費改革。我國房地產稅費轉型主要包括：一是房地產稅費征收轉型，通過費改稅，把目前房地產稅費并存轉型為規范的房地產稅收；二是房地產稅收結構轉型，調整房地產稅收環節，把重流通環節征稅轉變為重保有環節征稅；三是房地產稅轉變為地稅的主要稅源。這樣可以促進房地產健康平穩發展，保證房地產稅源穩定增長，從而實現地方財政的可持續增長。其次是實施行政問責機制。對地方政府有關官員績效考評應該把該地區房地產供給狀況作為重要考核指標，明確控制房地產在地方GDP 構成中的比重指標，明確地方房價指標，對于不作為或執行不力的地方政府官員，應該予以懲戒。再次是要對進入房地產市場的資金流進行嚴密的監控，設置房地產市場資金流動預警機制，避免房地產市場資金泛濫成災。防止房地產市場出現大的動蕩，從而給國家經濟發展帶來波動。最后是國家應該對我國房地產進行立法，出臺一部《房地產法》，把有關房地產的審批、生產、銷售、消費、稅收、信貸、監管、問責等問題和房地產市場中各有關主體的權責利等問題，用法律給予規制。

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