公租房的購買意愿分析——基于重慶市調(diào)查數(shù)據(jù)

王 杰張 丹

1.重慶交通大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 2.重慶交通大學(xué)人文學(xué)院

公租房的購買意愿分析——基于重慶市調(diào)查數(shù)據(jù)

王 杰1張 丹2

1.重慶交通大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 2.重慶交通大學(xué)人文學(xué)院

本文針對公租房租賃戶在租住年滿5年后是否愿意購買的問題，采用了問卷調(diào)查的研究方法調(diào)查了公租房購買的驅(qū)動因素與阻礙因素。得到的結(jié)果表明，房屋的出售價格、質(zhì)量、交通便利程度和房屋產(chǎn)權(quán)的分配是公租房購買意愿的重要影響因素。

公租房；購買；驅(qū)動因素；阻礙因素

1.引言

2011年4月16日，為了解決城市居民及進(jìn)城務(wù)工人員住房問題的重慶市第一個公共租賃房(以下簡稱“公租房”)社區(qū)——民心佳園正式入住。從2011年到2016年，首批租賃戶入住時間已經(jīng)滿5年，根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》[1]，租賃人在租住滿5年之后可以申請購買所住公租房。針對公租房購買的問題，租賃戶對購房的條款及權(quán)利分配有各自不同意見。本文針對市民購買公租房意愿的問題，結(jié)合重慶市公租房政策，搜集實際數(shù)據(jù)資料，對重慶市公租房租賃戶購房意愿情況進(jìn)行具體的分析。

2.數(shù)據(jù)來源及變量分析

2.1數(shù)據(jù)來源

本文根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和基本社會情況設(shè)計問卷對公租房租賃戶進(jìn)行抽樣調(diào)查，選取不同職業(yè)、年齡、家庭人口結(jié)構(gòu)的租賃人群作為樣本，于2016年6月22日至25日對樣本人群進(jìn)行了問卷調(diào)查。本次調(diào)查發(fā)放問卷數(shù)為252份，回收有效問卷243份，回收率達(dá)到了96.4%。調(diào)查樣本中女性受訪者占52%，男性受訪者占48%，其中52%為18至39歲的年輕人，年齡超過40歲的人占48%。

2.2變量分析

(1)對公租房購買政策的了解程度。數(shù)據(jù)顯示，72%的受訪者對公租房購買政策不了解，28%的受訪者對政策比較了解。在不愿意購買公租房的32%受訪者當(dāng)中，不了解該政策的人占87.5%；愿意購買的68%受訪者中，了解購買政策的人占64.7%。可見，對購買政策的了解程度和購房意愿幾乎成正比，所以購買政策的普及程度極大的影響了租賃戶的購買意愿。建議相關(guān)部門積極通過互聯(lián)網(wǎng)等新媒體結(jié)合傳統(tǒng)的宣傳方式宣傳推廣公租房購買政策的相關(guān)條款，將公租房購買政策推進(jìn)到需要的居民中。[2]

(2)公租房的購買意愿。購買公租房意愿的調(diào)查可以幫助政府部門考察該政策的可行性及市場需求，這種市場化的運作方式有助于政府完善住房供應(yīng)體系。調(diào)查顯示，有68%的人有意愿購買公租房，32%的人不會購買。因此，公租房購買政策的提出是具有實際意義的，該政策可為公租房的市場化運作提供可靠的依據(jù)，預(yù)見公租房作為保障性住房的希望：租戶可在租住年滿5年后選擇購買或者續(xù)租。如此一來，就可把無產(chǎn)權(quán)的公租房轉(zhuǎn)變?yōu)橛挟a(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房，而且購買價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場上商品房的價格。[3]

(3)公租房購買的驅(qū)動因素。數(shù)據(jù)顯示，在表示有意愿購買公租房的受訪者中64%的人認(rèn)為便宜的出售價格是其購買的主要驅(qū)動因素。根據(jù)規(guī)定：對于公租房租賃戶租住年滿5年的房屋，出售時的價格應(yīng)按照該公租房周圍商品房價格的60%—70%計算；有56%的人認(rèn)為租住地便捷的交通也是其重要的驅(qū)動因素。公租房的地理位置在城市邊緣地帶，一般都交通不便。但是隨著重慶市軌道交通的興建，如今各大公租房社區(qū)都有軌道交通直達(dá)，大大提高了租賃戶的出行效率。

根據(jù)調(diào)查，在有意愿購買公租房的人當(dāng)中有76.5%的人會在所購買的公租房內(nèi)居住10年以上，剩余的23.5%都是不確定自己是否會長期居住。經(jīng)過分析，影響他們居住時長的原因主要有工作、子女教育和經(jīng)濟因素，分別占比58.8%、29.4%、11.8%。可見工作原因是公租房購買人居住時長的主要影響因素，子女教育因素次之，經(jīng)濟因素占比最小。所以，為了提高公租房的租住率和購買率，政府應(yīng)該在公租房社區(qū)周圍引進(jìn)更多的企業(yè)和興辦學(xué)校，進(jìn)而提供更多的工作機會和良好的教育資源。

(4)公租房購買的阻礙因素。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，有意愿購買公租房的人當(dāng)中只有17.6%的受訪者表示會一次性支付公租房購買款，剩下的82.4%都選擇了分期支付的方式。可見，雖然公租房的出售價格已經(jīng)是商品房價格的60%—70%，但對于大多數(shù)租賃戶來說仍然是一筆很大負(fù)擔(dān)，這是降低公租房購買率的主要因素；在表示不愿意購買的受訪者中，51%的人表示公租房的購買只是買到了使用權(quán)，所購買的房屋不能進(jìn)行交易與轉(zhuǎn)租；公租房的建筑質(zhì)量也是公租房購買的一大阻礙因素，受訪者當(dāng)中超過70%的人認(rèn)為公租房的建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，漏水、墻體開裂等問題頻發(fā)；此外，還有很多受訪者表示，購買公租房后的后期維護(hù)與管理是否能夠跟得上，也深深的影響著人們購買公租房的意愿。

3.結(jié)論

本文通過實地調(diào)研的方法，研究了公租房租賃人的購房意愿及其影響因素。首先，在調(diào)查中我們得知有接近70%的人對公租房購買的相關(guān)政策一無所知，這導(dǎo)致了無法使這一優(yōu)惠政策惠及廣大民眾；其次，購房價格、地理位置和工作原因是公租房購買的主要驅(qū)動力；最后，除了仍有人認(rèn)為購房價格不合理外，公租房房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)問題是阻礙購房的決定性因素。

根據(jù)調(diào)查研究，本文提出以下幾點建議：第一，政府相關(guān)部門應(yīng)靈活應(yīng)用各種方式宣傳公租房購買政策，使租賃戶切實了解相關(guān)優(yōu)惠政策；第二，相關(guān)部門應(yīng)積極在公租房社區(qū)周圍引進(jìn)企業(yè)，提供更多的工作機會；第三，大力發(fā)展公租房附近的交通，是租賃戶出行更加方便；第四，積極制定合理的公租房購買政策，合理分配產(chǎn)權(quán)；第五，加強對公租房社區(qū)的后期維護(hù)與管理，積極修繕問題房屋，提升社區(qū)的居住舒適度與安全性。只要積極做好以上幾個方面，公租房這一政策才能切實惠及廣大民眾，減少社會矛盾，建設(shè)和諧社會。

[1]重慶市公共租賃住房管理暫行辦法[EB/OL].http://www.cqgzfglj. gov.cn/flfg/201010/t20101 027_156974.htm l,2010-7-1

[2]方壯志. 城市公租房需求狀況分析——基于武漢市的調(diào)查數(shù)據(jù)[J].城市問題,2014,08:86-89.

[3]譚紅艷. “先租后售”——公租房投資收益模式之辯[J]. 中國建設(shè)息，2012，23:28-30.

[4]李進(jìn)濤,皇甫雪芹. 公租房居民退出意愿的影響因素分析——以武漢市為例[J]. 湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)報,2016,03:105-109+120.

[5]謝東輝,劉景暉. 重慶公租房運營模式探討[J]. 中國房地產(chǎn)，2012，09:67-69.

王杰，男，生于1992年5月，漢族，重慶豐都人，重慶交通大學(xué)碩士研究生，研究方向，養(yǎng)老地產(chǎn)、住宅產(chǎn)業(yè)化。