論房地產開發項目如何加強工程建設投資管理

張 凱

身份證號碼：64010219800413211X

論房地產開發項目如何加強工程建設投資管理

張 凱

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房地產開發項目投資就是房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投到房地產開發項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。目前我國房地產行業對房地產開發項目的工程建設投資管理相對松懈和不夠專業使得我國房地產公司的運營風險大大增加并且對工程的質量與工程的進展進度有著極大的影響。因此對于我國的房地產行業而言當務之急是對加強對房地產開發項目的工程建設投資管理從而使得房地產行業的投資更加安全，工程建設的過程更加順利。

房地產開發項目；工程建設；投資管理

1 房地產開發項目決策階段的投資管理

房地產開發項目的投資決策主要就是實施項目投資行動方案的選擇和決定過程。是對擬建項目的必要性和可行性實施技術經濟論證。此階段是房地產開發項目投資管理的起點，其決策結果對項目投資具有決定性的影響。決策階段的投資管理以投資估算為主。根據房地產開發項目的投資建議書及可行性研究報告，對房地產開發項目實施合理、正確的投資估算是投資管理的第一步，也是最重要的一步，抓好估算才能做到對整個項目的全過程控制，同時也為以后各階段的投資管理做好鋪墊和約束。

2 房地產開發項目設計階段的投資管理

設計階段不斷會對建設項目的使用功能產生影響，還會對于建設項目成本以及投資效果產生影響，在設計階段當中，盡管其所占到的成本比較少，然而相對于房地產開發項目的總體工程造價影響程度卻很大。因此在設計階段造價人員應積極參與其中，同設計人員密切聯系，在結構形式、建筑裝飾、材料設備的選擇和比較中積極地發揮作用。同時設計質量也間接地影響著房地產開發項目的建設成本，設計質量問題往往會引起工程停工、返工甚至造成質量事故和安全隱患，從而引起成本費用的極大浪費。因此，設計階段也需求開發商本身具備一定專業知識，在設計階段和專業設計人員一起把設計做細、做深，真正做到優化設計。

設計階段的造價控制同時也體現在設計的不同階段需要編制相應的工程造價控制文件。一般房地產開發項目在設計階段要經過規劃概念設計、方案設計、擴初設計、技術設計、施工圖設計，在每一個階段都需要編制相應的工程造價控制文件即投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算，逐步由粗到細確定工程造價控制目標，同時經過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現對工程項目有效的投資管理。

3 房地產開發項目招投標階段的投資管理

3.1 加強招標文件以及控制價的編制和審核

對于項目的應招標內容，房地產企業的造價人員應就招標內容實施收集、篩選、分析同時總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素實施預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的的條款反復推敲，做到知己知彼，有利于之后的造價控制。同時根據發包項目編制一份招標控制價，招標控制價的編制有利于房地產企業把造價控制在合理范圍內，防止投標單位聯合抬標，把造價控制在投資估算范圍內。

3.2 投標單位及投標報價的審核

投標前在對于報名參加投標的企業實施資質審查，尤其是對于企業的過往業績、生產能力逐一核對、比較，必要時還需實施實地考察，防止濫竽充數的企業進入投標報價階段。對于投標人遞送的投標報價書，房地產企業的造價人員則應綜合評價投標報價書中考慮的生產要素投入與配置、管理水平、施工技術水平及市場風險、利潤等因素，審核投標報價是否符合市場競爭的要求，同時對報價計算的正確性，投標構成的合理性實施審核。經評審認為不低于成本的合理低價中標，從而保障建設資金的節約和合理有效的使用。

4 房地產開發項目施工過程當中的工程投資管理

4.1 強化施工組織設計以及施工方案的重視

施工過程當中必須由總承包方提出合理的施工組織設計和施工方案，而房地產開發項目的管理人員應充分利用自己的專業知識和工作經驗，在施工組織設計和施工方案的優化過程中充分發揮作用。對施工工藝、施工進度和施工質量實施合理優化，從而實現建設成本的最優化。在主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新工藝、新辦法，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。

4.2 重視合同管理

在實際的施工過程當中，房地產開發項目的管理人員應嚴格按合同辦事，訂立嚴密的合同條款，尤其是施工過程中可能產生職責不清、影響造價、延誤工期等因素實施事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行。在合同的管理過程中還應對工程變更實施有效的控制。造價人員應對各項變更實施審核，計算工程變更對總投資的影響，同時從整體的角度確定是否需要實施工程變更，從而減少不必要的工程費用支出，防止投資失控。

4.3 資金管理

工程人員和造價人員應做好月度工程進度款的審核，防止工程資金超合同支付。同時對經監理方確定的工程量，必須按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額實施核價，支付相應的工程進度款。對大型材料如鋼材、水泥或大型設備按合同要求可以由開發方直接提供的，則采取甲供或甲定乙供的方式，以達到降低投資的目的。

5 房地產開發項目結算階段的審核管理

工程結算審核需要造價人員根據項目的實際情況對承包方遞交的結算書實施全面的審查和復核。為了確保工程結算審核的質量，審核人員不僅要具備相應的專業素質、良好的職業道德外還必須做好審核前的調查工作。仔細核對與工程結算相關的文件與資料，同時深入施工現場掌握第一手的資料，這不僅可以增加審核人員對工程整體的感性認識，還可對一些變更、簽證實施現場核實，防止審核人員被送審的結算書面材料所蒙蔽，有效防止一些故意巧立名目的虛增項目。審核時一定要杜絕高估、冒算從而保證準確、合理、真實地反映工程造價。

結語

房地產開發項目的工程建設投資管理工作無論對于房地產開發商而言還是對于民生而言都是一件極為重要的事情，對房地產開發商而言加強對于工程建設投資管理的工作可以在最大程度上減小投資的風險性和投資成本的追加，而對于民生而言一個好的工程建設投資管理也能使工程質量得以提高使得民眾可以住上安心的好房子。

[1]王麗君.房地產開發項目投資估算研究[D].北京交通大學，2009.