房地產開發項目全過程造價控制要點分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建業住宅集團(中國)有限公司 2.河南省精中建設有限公司

房地產開發項目全過程造價控制要點分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建業住宅集團(中國)有限公司 2.河南省精中建設有限公司

從當下房地產發展情況來看，全過程造價控制與管理在當下得到了較為廣泛地應用。工程造價注重對房地產建造過程中的預計開支和實際開支情況進行把握和分析，從而對房地產建造過程中存在的資源浪費現象進行解決，更好地降低消耗，提升房地產建造的經濟效益。本文在對該問題分析過程中，注重結合當下房地產造價控制與管理的實際情況，對現階段存在的問題進行分析，并提出有針對性的解決措施，以期更好地促進房地產的發展和進步。

房地產開發；全過程；造價控制

1 關于工程造價構成及特點

(1)我國工程造價的含義。房地產工程項目，屬于建設工程項目中的一個類型，比其他的一般工程項目更具有挑戰性，相對更為復雜。房地產工程造價指的是對建設工程項目實施過程中對固有資產的投資支出。包括：①設備及工器具購置費用；②建設安裝工程費用；③工程建設其他費用；④預備費；⑤建設期貸款利息；⑥固定資產投資方向調節稅年月后停收該稅種。

(2)對房地產項目工程實行全過程造價控制的理解。造價管理控制工作對房地產項目工程的實施各個階段的進行具有至關重要的意義，房地產工程的造價包括項目的初期策劃階段、項目的中期工程實施建設階段、項目的后期工程結束階段，它是由有一定順序的系統過程構成的。全過程的造價控制是就整個房地產工程項目而言，它是指工程單位為了獲取最大的經濟效益，對整個施工過程中產生的所有費用進行管理控制，采取相應的措施方法，適時的對工程設計方案和施工計劃進行優化，使人、財、物發揮最大的利用效率。

2 房地產工程造價控制現狀

近年來，我國的建筑行業得到了蓬勃地發展，這從很大程度上也推動市場經濟不斷地發展，但是我國的建筑市場相關造價管理體制有待完善，在具體房地產項目的施工過程當中，許多的企業都采用定額計價的管理模式，而該種模式很多的方面都存有一定漏洞和不足之處。目前，我國堅持推行造價工程量清單計價的管理模式，不過應用效果如何還不是十分的明顯。一般情況下，按照施工單位的等級水平，來確定不同的房地產項目收費標準，某些施工單位的資質比較低，房地產企業為獲得更多經濟利潤，大多會掛靠于某些大型的建筑單位中，一旦建筑項目中標以后，在實際施工過程中偷工減料，不按照項目合同組織施工，盲目地降低施工成本，嚴重影響了建筑項目的施工質量。總之，我國建筑行業的造價控制整體水平不高，在很大程度上制約了建筑行業的可持續發展。

3 加強房地產開發項目全過程造價控制

3.1 科學決策，加強投資估算

在進行房地產投資決策過程中，要注重采取科學決策方式，能夠對投資進行較好的預算。房地產投資，要注重對實際情況進行把握，并能夠根據建筑項目情況，保證投資決策能夠為后期發展創造有效條件。這樣一來，科學決策，加強投資估算，在項目建設初期，就能夠根據相關數據信息，對房地產建造過程中產生的費用問題進行解決，從而保證造價控制更好地滿足實際需要。

3.2 加強管理，重視圖紙設計

在進行圖紙設計過程中，要切實把握工程建設情況，能夠建立專業化的設計團隊，保證施工方案設計，能夠更好地滿足實際施工需要。這一過程中，要加強造價人員和設計人員的有效交流，能夠建立相應的配套協作模式，更好地控制設計階段產生的成本，從整體上降低實際成本消耗。同時，圖紙設計過程中，要注重對圖紙設計效果進行檢測，切實保證其具有準確的參數設計，能夠更好地指導施工，有利于造價控制和管理對圖紙的應用。

3.3 完善招標，加強造價制定

在進行招標過程中，要注重對投標單位的實際情況進行考察，并對標書內容進行考核，切實保證投標單位的相關內容真實可靠。同時，制定科學合理的招標方式，注重“評標、議標、核標”，能夠保證招標階段，對造價情況進行明確。

3.4 施工建設階段

施工階段成本控制的關鍵：①做好材料的定貨；②要嚴格審查承包商的索賠要求；③合理控制工程簽證。由房地產開發企業引起的變更主要是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等。控制變更的關鍵在于開發商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

3.5 房地產竣工結算階段對工程造價的控制

竣工驗收階段工程造價主要包括：①竣工結算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費用的處理；④建設項目后評估等。

(1)竣工結算的概念

工程竣工結算是指按照相關合同的約定，施工單位承包的工程完成且質量查驗合格，向發包單位進行最后的工程項目的費用結算。辦理工程價款竣工結算的公式為：

合同價款調整數額預付及已結算工程價款保修金

竣工結算工程價款預算(或概算)合同價款施工過程中預算或

合同價款調整數額-預付及已結算工程價款-保修金。

(2)工程竣工核算的審查

工程竣工結算審查是竣工結算階段的一項重要工作。工程竣工核算需要經過嚴格的審查，經過有關部門審查核定的房地產工程項目的竣工結算是核定建設工程造價的依據。

3.6 保證支付，堅持動態管理

房地產造價管理過程中，要對原有工程價款的支付方式進行改善，在保證支付到位的情況下，要注重運用動態管理理念，更好地提升房地產造價管理水平。動態管理，要注重全面地對問題進行分析和考慮，能夠從建筑單位本身、業主等多個層次出發，建立長遠目光，對房地產造價控制和管理存在的問題進行有效解決。

結束語

房地產工程全過程造價控制是一項系統的、復雜的工作，需要在工程施工的各個階段進行管理，所以，相關單位要對項目工程施工的全過程的造價工作進行嚴密的動態控制，最大程度上實現建設資源優化以及經濟利益最大化。希望本文的提出能夠為相關工作者提供一定的參考價值。

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