業主委員會備案制度與主體資格研究

趙 瑞

江蘇匯豐錦律師事務所

業主委員會備案制度與主體資格研究

趙 瑞

江蘇匯豐錦律師事務所

業主委員會作為業主自治組織業主大會的執行機構，業主委員會制度能否良好運作、健康發展，不僅關系到業主維護自身權益目的的實現，同時也關系著我國公民社會的構建與發展。我國業主委員會制度產生、發展較晚，相關法律法規不健全。因此，要想對我國業主委員會制度進行研究，應首先對業主委員會法律地位作出準確定位，然后才能為業主委員會制度在司法實踐中的有效運行奠定基礎。

業主委員會；備案制度；主體資格

在現階段，我國物業管理中典型的問題，仍然在于業主委員會制度不完備和政府職能越位的問題。例如，一些地方政府在備案制度上不恰當的越位，侵犯了業主的自治空間；又如，在業主委員會行使權力過程中，其主體性的司法認可也存在各種法律問題。鑒于此，本文僅就備案行為的性質以及是否可訴、業主委員會的主體資格等問題展開分析，探索業主自治管理組織的構建。

1 業主委員會概述

1.1 業主委員會的概念

業主委員會，是指由業主大會選舉產生，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中合法權益的機構。其外延取決于業主、業主大會兩個概念，業主是業主大會與業主委員會的上位概念。

《物業管理條例》第六條第一款規定，房屋的所有權人為業主。從《物權法》的有關規定來看，應作限縮性解釋，即業主是區分所有建筑物內專有部分的所有權人，不包括僅有一個產權人的獨立房屋所有權人。根據《物業管理條例》第八條的規定，物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是全體業主自我管理、自我服務、自我教育的自治性組織。而業主委員會則是由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。

1.2 業主委員會的特點

首先，業主委員會是集體意志的踐行者。業主委員會不能獨立于業主大會而存在，業主大會可以決定設立或者不設立業主委員會。其次，業主依照法定程序選舉業委會委員而組成業主委員會。這里有兩點做出了限制：要成為業主委員會的委員必須具有本物業管理區域的業主身份。業主委員會需要業主依照法定程序及議事規則的規定共同選舉產生。最后，業主委員會是在基于法律、法規和業主的委托的前提之下維護全體業主利益。對業主存在損害他人合法權益的行為，業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

2 業主委員會備案制度的分析

業主委員會是業主自治組織，基于業主的意志而設立，從選舉產生之日起即成立。根據物業管理法規的規定，業主委員會選舉產生后要向物業行政主管部門備案。筆者認為物業行政主管部門的備案行為僅僅是行業管理的方式，并不是業主委員會成立的法定條件。國務院法制辦對《關于〈物業管理條例第十六條的請示〉》的答復明確表述，《物業管理條例》第十六條第一款規定中的“備案”是一種告知，不具有行政許可的性質。

但備案行為并不是就沒有任何法律效果，一個小區只能有一個業主委員會，所以備案機關對小區的業主委員會進行備案，具有唯一性和排他性，但這并不是“實際影響”。對業主委員會造成“實際影響”的是業主大會選舉這一事實行為，而不是備案部門的備案行為。如前所述，對某一業主委員會予以備案并不意味著該業主委員會就具有合法性，而撤銷對某一業主委員會的備案也不能當然推定該業主委員會就是非法的。因此，筆者認為對于業主委員會的備案，屬于告知性備案，不具有行政審批或行政許可的性質，對于全體業主的權利義務不產生實際影響，不應屬于行政訴訟的受案范圍。

3 業主委員會主體資格問題

3.1 關于業主委員會主體資格的立法爭議

我國現行立法對業主委員會的民事主體資格的法律地位問題，并無十分明確的規定，但在業主委員會的訴訟主體資格上卻有著不同的規定。

《物權法》第八十三條第二款規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。該款也同時規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，但對于業主委員會是否具備訴訟主體資格問題，并未明確規定。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條規定的規定，民事訴訟法第四十八條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。也就是說業主委員會不是公民，也未取得法人資格，又并不具有自己財產，不具備“其他組織”的構成要件，不具有訴訟主體資格。

3.2 關于業主委員會主體資格的理論爭議

(1)業主委員會具有法人資格。因為業主委員會經政府有關部門依法核準后即具有以自己的名義，實施民事法律行為和參加民事訴訟活動的能力，并且業主委員會有自己的章程，即《業主公約》；有如物業管理用房，公共設施專用基金，物業維修基金等作為自己的獨立財產；還有對內協調和處理業主、物業使用人的關系，對外代表全體業主選聘或者解聘物業管理企業，簽訂物業服務合同，故具有獨立承擔民事責任的能力。

(2)業主委員會不具法人資格，但具有非法人團體的資格。因為根據《物業管理條例》第16條第1款的規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區，縣人民政府房地產行政主管部門備案。據此，凡依法選舉的業主委員會經過備案后，就成為合法設立的非法人團體，可以從事相應的民事活動和訴訟活動，但不能獨立承擔民事責任，其民事責任最終由全體業主承擔。

業主委員會制度符合我國目前的發展模式，從運行來看，目前存在諸多問題，事關多方利益；從原因來看，主要是由于我國相關制度的不配套。相信通過對相關法律制度的梳理、法律規定的完善，這一制度必定能為維護廣大業主的利益提供堅實的法律保障。

[1]徐道穩：《業主委員會：社區治理的結構性要素》，《甘肅行政學院學報》2011年第6期。

[2]何玉云，方奕陽.論業主委員會的民事主體資格[J].黑河學刊，2014，11：72-74.