業(yè)主委員會備案制度與主體資格研究

趙 瑞

江蘇匯豐錦律師事務所

業(yè)主委員會備案制度與主體資格研究

趙 瑞

江蘇匯豐錦律師事務所

業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會制度能否良好運作、健康發(fā)展，不僅關系到業(yè)主維護自身權益目的的實現，同時也關系著我國公民社會的構建與發(fā)展。我國業(yè)主委員會制度產生、發(fā)展較晚，相關法律法規(guī)不健全。因此，要想對我國業(yè)主委員會制度進行研究，應首先對業(yè)主委員會法律地位作出準確定位，然后才能為業(yè)主委員會制度在司法實踐中的有效運行奠定基礎。

業(yè)主委員會；備案制度；主體資格

在現階段，我國物業(yè)管理中典型的問題，仍然在于業(yè)主委員會制度不完備和政府職能越位的問題。例如，一些地方政府在備案制度上不恰當的越位，侵犯了業(yè)主的自治空間；又如，在業(yè)主委員會行使權力過程中，其主體性的司法認可也存在各種法律問題。鑒于此，本文僅就備案行為的性質以及是否可訴、業(yè)主委員會的主體資格等問題展開分析，探索業(yè)主自治管理組織的構建。

1 業(yè)主委員會概述

1.1 業(yè)主委員會的概念

業(yè)主委員會，是指由業(yè)主大會選舉產生，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的機構。其外延取決于業(yè)主、業(yè)主大會兩個概念，業(yè)主是業(yè)主大會與業(yè)主委員會的上位概念。

《物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定，房屋的所有權人為業(yè)主。從《物權法》的有關規(guī)定來看，應作限縮性解釋，即業(yè)主是區(qū)分所有建筑物內專有部分的所有權人，不包括僅有一個產權人的獨立房屋所有權人。根據《物業(yè)管理條例》第八條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，是全體業(yè)主自我管理、自我服務、自我教育的自治性組織。而業(yè)主委員會則是由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

1.2 業(yè)主委員會的特點

首先，業(yè)主委員會是集體意志的踐行者。業(yè)主委員會不能獨立于業(yè)主大會而存在，業(yè)主大會可以決定設立或者不設立業(yè)主委員會。其次，業(yè)主依照法定程序選舉業(yè)委會委員而組成業(yè)主委員會。這里有兩點做出了限制：要成為業(yè)主委員會的委員必須具有本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主身份。業(yè)主委員會需要業(yè)主依照法定程序及議事規(guī)則的規(guī)定共同選舉產生。最后，業(yè)主委員會是在基于法律、法規(guī)和業(yè)主的委托的前提之下維護全體業(yè)主利益。對業(yè)主存在損害他人合法權益的行為，業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

2 業(yè)主委員會備案制度的分析

業(yè)主委員會是業(yè)主自治組織，基于業(yè)主的意志而設立，從選舉產生之日起即成立。根據物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會選舉產生后要向物業(yè)行政主管部門備案。筆者認為物業(yè)行政主管部門的備案行為僅僅是行業(yè)管理的方式，并不是業(yè)主委員會成立的法定條件。國務院法制辦對《關于〈物業(yè)管理條例第十六條的請示〉》的答復明確表述，《物業(yè)管理條例》第十六條第一款規(guī)定中的“備案”是一種告知，不具有行政許可的性質。

但備案行為并不是就沒有任何法律效果，一個小區(qū)只能有一個業(yè)主委員會，所以備案機關對小區(qū)的業(yè)主委員會進行備案，具有唯一性和排他性，但這并不是“實際影響”。對業(yè)主委員會造成“實際影響”的是業(yè)主大會選舉這一事實行為，而不是備案部門的備案行為。如前所述，對某一業(yè)主委員會予以備案并不意味著該業(yè)主委員會就具有合法性，而撤銷對某一業(yè)主委員會的備案也不能當然推定該業(yè)主委員會就是非法的。因此，筆者認為對于業(yè)主委員會的備案，屬于告知性備案，不具有行政審批或行政許可的性質，對于全體業(yè)主的權利義務不產生實際影響，不應屬于行政訴訟的受案范圍。

3 業(yè)主委員會主體資格問題

3.1 關于業(yè)主委員會主體資格的立法爭議

我國現行立法對業(yè)主委員會的民事主體資格的法律地位問題，并無十分明確的規(guī)定，但在業(yè)主委員會的訴訟主體資格上卻有著不同的規(guī)定。

《物權法》第八十三條第二款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。該款也同時規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，但對于業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題，并未明確規(guī)定。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條規(guī)定的規(guī)定，民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。也就是說業(yè)主委員會不是公民，也未取得法人資格，又并不具有自己財產，不具備“其他組織”的構成要件，不具有訴訟主體資格。

3.2 關于業(yè)主委員會主體資格的理論爭議

(1)業(yè)主委員會具有法人資格。因為業(yè)主委員會經政府有關部門依法核準后即具有以自己的名義，實施民事法律行為和參加民事訴訟活動的能力，并且業(yè)主委員會有自己的章程，即《業(yè)主公約》；有如物業(yè)管理用房，公共設施專用基金，物業(yè)維修基金等作為自己的獨立財產；還有對內協調和處理業(yè)主、物業(yè)使用人的關系，對外代表全體業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，故具有獨立承擔民事責任的能力。

(2)業(yè)主委員會不具法人資格，但具有非法人團體的資格。因為根據《物業(yè)管理條例》第16條第1款的規(guī)定，業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)，縣人民政府房地產行政主管部門備案。據此，凡依法選舉的業(yè)主委員會經過備案后，就成為合法設立的非法人團體，可以從事相應的民事活動和訴訟活動，但不能獨立承擔民事責任，其民事責任最終由全體業(yè)主承擔。

業(yè)主委員會制度符合我國目前的發(fā)展模式，從運行來看，目前存在諸多問題，事關多方利益；從原因來看，主要是由于我國相關制度的不配套。相信通過對相關法律制度的梳理、法律規(guī)定的完善，這一制度必定能為維護廣大業(yè)主的利益提供堅實的法律保障。

[1]徐道穩(wěn)：《業(yè)主委員會：社區(qū)治理的結構性要素》，《甘肅行政學院學報》2011年第6期。

[2]何玉云，方奕陽.論業(yè)主委員會的民事主體資格[J].黑河學刊，2014，11：72-74.