談房地產成本全過程控制重點及措施

顏金彪

身份證號：43012419830302867X

談房地產成本全過程控制重點及措施

顏金彪

身份證號：43012419830302867X

房地產行業在國民經濟結構中是重要構成部分之一，它的發展狀況不僅會對人們的生產生活產生直接影響，而且也會在很大程度上影響到社會的正常發展，國家根據房地產行業的發展態勢，作出了一系列的調控舉措，使得房地產開發項目的成本管控更為科學化和細致化，由于房地產開發項目的整個流程較為復雜，各個環節涉及到的成本也比較多，因此，在成本管控工作上，就要堅持全過程原則，以動態化的形式將成本控制在最小，從而保障開發項目的總體效益。

房地產；成本；全過程控制；重點；措施

1 全過程成本管理和控制的基本原則

1.1 動態化原則

房地產開發項目的成本管理和控制是一個動態變化的過程，它根據工程建設的實際狀況來對所需的成本進行合理調控，它貫穿于工程建設全過程，由于房地產工程建設具有一定的不確定性，因此，在具體的管理和控制工作中就要有一定的動態性，可以根據施工變化而在管理政策上有所調整。例如在投資估算、設計概算以及施工圖紙預算等方面，就需要對房地產行業有一個深入了解，準確判斷成本的具體支出量，從而防止資金大量浪費。

1.2 權責細化原則

成本管理和控制效果關系到房地產開發商的切身利益，一旦這方面工作出現失誤就會導致工程效益有一定損失。對此房地產開發商在進行成本的全過程管理和控制時，就要將其中的權力和責任落實到位，明確各個部門的權責所在，進一步將權責細化，各個部門要在管理制度的約束下，對自身職權范圍內的工作高效落實，完成成本管控任務，同時還要建立相應的績效考核體系，對權責主體進行科學管理。

2 房地產成本全過程控制重點及措施

2.1 立項階段成本控制

目標的雛形是從立項時開始形成的，成本水平及市場銷售水平是考慮是否立項的要素之一。結合產品本身特點進行市場調研，對產品進行策劃和按照客戶的需求準確定位，對定位確定產品外觀設計要求、景觀綠化的要求、小區的配套設施及室內的設計要求，造價工程師根據市場定位做立項階段的成本測算，區分控制目標及經濟測算數據，制定公司的盈利目標。

2.2 策劃階段成本控制

公司研發中心根據公司對產品的定位制定產品目標及發展規劃，降低成本可以提高利潤，提升品牌同樣可以提升利潤，企業對產品的定位決定了企業的成本策略。企業結合項目產品本身和市場調研的定位，以成本分析為基礎、以目標管理為方法、以人才培養進行技術管理為保障進行產品價值的實現，以項目營銷定位與技術管理為依托、以發掘和創造價值為發展方向，開展全過程精細化成本管理。

2.3 項目規劃設計階段成本控制

1)項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，特別要強調在保證工程質量的前提下盡可能從源頭控制成本。2)初步設計完成后，企業要認真審查比對，看布局是否合理，比如建筑設計時要盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，在環境配套上要做到經濟實用。3)施工圖設計階段，這是房地產項目成本控制最主要的一環。基礎結構形式的選用必須要有真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現超深或返工等現象。在施工圖設計完成后，除了要提交相關設計審查部門外，還要請專業管理人員對施工圖進行仔細的審查，避免不必要的浪費。

2.4 施工招標階段的成本控制

招標書條款應盡可能嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡可能的包死。要編制好標底，有條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。合理使用固定總價、固定單價、可調總價的方式。對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現場相應的簽證工作較多的一些項目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強的項目組織和項目經理。

2.5 施工階段成本控制

2.5.1 規范變更與簽證、進度款支付制度。現場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現場簽證的不規范，引起工程造價失控。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%～20%，個別的甚至更高，必須嚴格現場簽證制度管理。估算較大工程變更、各部門評價變更帶來的各種變化，確定其合理性。支付進度款應嚴格按合同約定，根據己完成的節點由施工圖紙計算實際完成工程量確定造價，要特別注意扣除分包項目、保修金、水電費及甲供材料，減少資金提前支出成本。

2.5.2 嚴格材料與設備供應管理。通常材料費用一般占工程造價的65%以上，對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。大額的甲供材料一般通過招標方式確定價格，施工階段做好材料需求計劃表，按施工進度要求及時供應，同時還要把握好進場材料的質量關，避免因材料質量問題返工。乙供材料主要對招標時規定品牌的材料加以控制，注意實際施工采購的材料品牌規格型號是否與投標一致、或在原招標限定的品牌范圍內，在這過程中一定做好記錄，留存資料。如果不一致不應給予進場，如果進場時忽視了，那么在結算時進行調整。

2.6 竣工結算階段的成本控制

工程項目結算審核過程中，首先，應查看結算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協議、招標文件、編標答疑、詢價記錄、圖紙會審紀要、工程聯系單、施工竣工圖。其次，核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否完全一致，工程變更內容是否與實際竣工情況一致，工程量的計算是否正確，材料的市場價計價是否正確，計價取費是否明確。另外，查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否應該扣回，結算報告中應有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的工程量計算，計價、取費及其他事宜規定等等進行詳細說明。

結語

總而言之，房地產企業項目全過程成本控制是目前立足于房地產市場的關鍵，應引起企業界的高度重視，真正把房地產項目全過程成本控制工作落實到行動上，落實在具體的措施上，提高全員的行動意識，為企業的競爭與發展做出貢獻，為企業創造更好的經濟效益。

[1]李輝.房地產開發企業成本控制存在的問題與對策[D].華中師范大學，2015.

[2]曲松，王芳.關于房地產開發項目全過程責任成本管理的探析[J].價值工程，2015，31：11-14.