房地產(chǎn)暴漲暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束

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房地產(chǎn)暴漲暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束

本文是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華4月23日在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院發(fā)表的題為“2016中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”的演講節(jié)選。在談及房地產(chǎn)部分時(shí)，邱曉華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)結(jié)束增長，房?jī)r(jià)真正轉(zhuǎn)入下降，會(huì)在工業(yè)化、城市化、人口增長這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后出現(xiàn)。這三個(gè)趨勢(shì)估計(jì)5 ～10年結(jié)束。

房地產(chǎn)增長時(shí)期還沒有結(jié)束

房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么樣變化，房地產(chǎn)形勢(shì)到底如何，從總體上看：第一，房地產(chǎn)增長時(shí)期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束。第二，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也還沒有結(jié)束，但是暴漲的趨勢(shì)，或者是暴利的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。

從房地產(chǎn)的形勢(shì)來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個(gè)趨勢(shì)沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于一個(gè)增長時(shí)期。從房?jī)r(jià)的角度來看，基本的消費(fèi)需求依然比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來看它還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。但是暴漲暴利的時(shí)期確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了。

未來房地產(chǎn)的變化，更多會(huì)隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，它的增長如果有相應(yīng)的政策，肯定還是會(huì)增長比較快。問題是由于土地等諸多制約條件，因此增長也受到一定的抑制。對(duì)于三四線城市來說，目前是供大于求，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而從未來看，需求也不會(huì)明顯增加，因?yàn)閷?duì)三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市。未來更多的會(huì)在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，三四線城市可能會(huì)繼續(xù)面臨困難，這是房地產(chǎn)形勢(shì)的總體的變化。

房地產(chǎn)什么時(shí)候會(huì)結(jié)束增長

在工業(yè)化、城市化、人口增長，這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后，房?jī)r(jià)或許會(huì)轉(zhuǎn)入下降。這三個(gè)趨勢(shì)我估計(jì)會(huì)在5～10年之后就會(huì)發(fā)生改變。5～10年之后，中國的工業(yè)化大致完成，城市化也接近了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，中國人口也由增長轉(zhuǎn)為下降。到那個(gè)階段，就意味著賣房的人大于買房的人，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。

而眼下這個(gè)趨勢(shì)是可以預(yù)見到的，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)的城里人來說，未來的家庭住房會(huì)由目前的一套變?yōu)閮商住⑷祝鼤?huì)多出來，一個(gè)年輕的家庭將來會(huì)接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來房地產(chǎn)會(huì)多出來的發(fā)展趨勢(shì)。

不用擔(dān)心70年的使用權(quán)問題

至于最近炒出來的溫州20年的期限這些東西，那完全是因?yàn)閷?duì)政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動(dòng)延期，至少是政策上明確的。70年之后會(huì)不會(huì)變化？中國的住房沒有多少使用壽命能夠達(dá)到70年。第二，70年以后中國的政策也一定會(huì)改變，住宅土地一定會(huì)逐步地私有化。農(nóng)民宅基地已經(jīng)鼓勵(lì)可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個(gè)趨勢(shì)。未來城市里面的宅基地當(dāng)然也要完全解決給個(gè)人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒有地下的所有權(quán)，這是不對(duì)的。因?yàn)槟壳按蠹叶家呀?jīng)交過錢了。

現(xiàn)在溫州說按房?jī)r(jià)的1/3補(bǔ)交土地出讓金，目前經(jīng)濟(jì)困難，下面土地主管部門可能想向消費(fèi)者去收一點(diǎn)錢，但是這種做法肯定是不對(duì)的。70年到期以后的政策，目前是自動(dòng)延期，沒有補(bǔ)交費(fèi)用的國家層面的政策，地方政府做一些改變那完全是他們自己的作為。所以對(duì)于買房的人來說，對(duì)于想投資房的人來說，都要自己作一個(gè)總體的判斷，這就是我想告訴大家的。

（摘自《財(cái)新網(wǎng)》2016年4 月26日）