安陽市房地產市場去庫存現狀及對策分析

彭 雁

(安陽市城市開發與公建管理辦公室，河南 安陽 455000)

安陽市房地產市場去庫存現狀及對策分析

彭 雁

(安陽市城市開發與公建管理辦公室，河南 安陽 455000)

在建項目較多、庫存量較大，是近兩年來全省乃至全國房地產市場逐漸凸顯的問題。圍繞去庫存、穩發展的主題，安陽市政府出臺了一系列文件，企業采取了各類讓利營銷策略，一大部分剛需消費者的需求得到有效釋放，安陽市房地產市場去庫存步伐明顯加快。本文通過對有關部門統計的安陽市市區房地產市場庫存銷售數據進行收集、對比、篩選、整理和匯總，同時結合近期的調研成果，對2015年第四季度以來安陽市市區房地產銷售及庫存數據進行簡析，評價當前安陽市房地產市場供應狀況，并提出問題和建議。

安陽市;房地產;去庫存

房地產行業一頭連著經濟，一頭連著民生，在全國實體經濟構成中有著舉足輕重的地位。近年來，安陽市由于受到金融市場非法集資和經濟下行壓力的影響，房地產庫存量增大等問題逐步凸顯。雖然安陽市政府持續采取了一系列政策措施，取得了一定效果，但商品房庫存壓力依然存在。2015年以來，圍繞“去庫存、穩發展”的主題，各級政府因城施策、多措并舉，從鼓勵住房消費、強化保障措施等多個層次和角度入手，加快去庫存步伐，促進了房地產健康平穩發展。

一、政策措施基本情況

2015年以來，針對房地產市場實際情況，安陽市研究制定了相關措施，包括2015年8月29日出臺的《關于促進房地產市場持續健康發展的若干意見(試行)》(簡稱22號文件)，以及2016年3月出臺的《關于支持農民進城購房促進住房消費的實施意見》和《安陽市棚戶區改造貨幣化安置管理辦法》，內容涵蓋實施購房補貼、改善金融服務、簡化手續辦理、強化社會保障和加快棚戶區改造貨幣化安置等。文件的核心及重點可以概括為四點。

(一)實行購房補貼

凡是購買市區新建普通商品住房的消費者，2015年9-12月期間可享受政府2萬元的購房補貼，2016年4-12月期間具有農民身份的購房者可享受1萬元的購房補貼。

(二)優化建設項目審批流程

在依據有關規定提供補貼的前提下，簡化相關前置條件，落實并聯審批制度，加快項目手續辦理。

(三)清理調整規費征收

對涉及建設項目的部分行政事業性收費進行審核梳理，通過取消、調整、分段計征等方式，緩解企業資金壓力，推動項目順利建設。

(四)推動棚改貨幣化安置

征集、篩選庫存商品住房作為安置房房源，通過市住建局網、安陽住房保障網等網絡平臺，定期更新公布，方便安置居民選購。

二、政策措施實施效果

2016年3月底出臺的兩個文件剛剛實施，效果尚有待考察。從2015年出臺的22號文件實施4個月效果來看，安陽市房地產市場出現持續回暖趨勢，商品房去庫存步伐明顯加快。根據統計數據顯示，2015年1-12月全市共完成房地產開發投資209.24億元，同比增長29.7%，增速位列河南省第1位；銷售面積502.15萬平方米，同比增長11.9%。其中，市區商品房去庫存效果顯著。

(一)商品房銷售大幅回升

市區1-12月銷售商品房面積375萬平方米，同比增長65.27%；實現銷售額162.7億元，同比增長73%。

(二)商品房消費得到有效刺激

2015年全年市區累計網簽備案商品房合同共31199套，其中僅2015年9-12月就網簽備案商品房合同17607套，同比增長65%，占全年總銷售套數的56%。有16653戶購房消費者領取了購房補貼，累計發放補貼資金3.3億元，其中約有7000戶農民享受到了購房補貼，發放補貼資金約1.4億元。

(三)商品房庫存量減少

截至2015年12月底，安陽市市區商品房可售面積(庫存面積)共384.2萬平方米，同比下降14%，庫存消化周期約12個月。

(四)商品房銷售平均價格平穩

2015年1-12月市區商品住房銷售平均價格4295元/，同比增長6.97%，環比下降0.26%。結合22號文件的出臺，部分開發企業還推出“政府補貼2萬，企業讓利2萬”的營銷措施，吸引購房消費者，對穩定房價也起到了一定作用。

(五)房地產企業稅收貢獻排名前移

2015年1-12月，全市納稅企業前10名中有5家房地產開發企業，前100名中有27家房地產開發企業，房地產業在全市稅收貢獻中仍占有較為重要的地位。

三、商品房庫存情況

(一)全市(包括各縣)庫存情況

2016年1-3月，安陽市全市累計批準商品住房預售面積99.33萬平方米，同比增長1.78%。銷售商品住房面積104.09萬平方米，同比減少8.22%。商品住房入市量和銷售量的增、減幅度都不大，基本呈現穩定態勢。截至目前，全市累計可售面積(庫存面積)共726.88萬平方米，同比增長13.59%，商品住房庫存消化周期約12個月。

(二)市區庫存情況

2016年1-3月，市區累計批準商品住房預售面積46.4萬平方米，同比增長5.29%。銷售商品住房面積37.35萬平方米，同比下降43.98%。目前市區累計可售面積(庫存面積)393.24萬平方米，同比下降6.89%，商品住房庫存消化周期約10個月。

(二)全市庫存特點

安陽市目前商品住房庫存大致有以下幾個特點：一是去庫存問題仍需持續關注。從以上數據看，目前全市商品住房庫存消化周期約12個月、市區約10個月，尚未超出警戒線，但仍未回歸10個月以下，因此，去庫存仍將是今后一段時期的工作重點。二是市、縣庫存現狀存在差異。目前，市區庫存面積393.24萬平方米，同比減少6.89%，處于下降趨勢；縣域商品住房庫存面積333.64萬平方米，同比增長53.34%，呈現上升趨勢。從增速指標來看，縣域庫存問題更為突出。三是商品住房銷售量下降明顯。2015年和2016年的購房補貼政策存在3個月的空檔期(2016年1-3月)，在此期間，商品住房銷售量下降明顯，今年1-3月全市商品住房銷售面積減少8.22%，市區則更為明顯，減少了43.98%。不過隨著4月后促進農民購房政策的實行，商品住房銷售量有所回升。

四、存在的問題

(一)房地產開發金融貸款支持較弱

2015年1-12月全市房地產開發累計到位資金211.85億元，其中國內貸款5.26億元，占比僅為2.5%，自籌資金和其他資金分別為134.57億元和72.03億元，占總資金來源的97.5%，成為房地產開發資金的主要來源。金融開發貸款支持較弱，一方面有本地房地產開發企業規模小、實力弱、資信低等因素，但金融支持更傾向于一、二線城市也是不容忽視的重要原因。貸款比例過低，不僅加大了開發企業的資金壓力，更增加了本地社會融資的風險。

(二)農民進城購房的相關配套政策有一定滯后

一是針對農民進城購房貸款提供服務的金融產品還不多，仍需要相關金融機構加大工作力度，創新金融產品、簡化辦理程序，為農民進城購房創造良好的金融服務環境。二是農民進城購房后的子女入學還存在一定的困難。由于地方財政吃緊導致的教育資源配置不均衡、教育設施建設滯后等原因，在實際操作中，農民進城購房后的子女入學問題出現巧婦難為無米之炊的尷尬情況，農民進城購房后子女入學的困境影響了農民進城購房落戶安家的積極性。三是農民進城后的創業就業條件還不完善。如對一些未充分就業人員和失地農民，急需開展就業技能培訓，但目前還未能較好的開展此項工作。

(三) 地方財政籌集購房補貼資金仍有一定困難

由于受到前幾年非法集資等不利因素的影響，安陽市經濟形勢和金融市場環境不容樂觀，地方財政籌集對農民進城購房進行貨幣補貼所需資金存在一定困難，在后期的購房補貼政策力度上有所減弱。

(四) 城鎮化和棚戶區改造力度尚需加強

與一、二線城市資源配置相對充足、城市聚集力較強等特點不同，安陽市作為四線城市，外來人口和流動人口較少，商品房消費群體以改善型和自住型為主，未來的消費動力主要來自于城鎮化以及棚戶區改造的推動，而當前棚戶區改造項目面臨著更加復雜的局面，項目建設成本大幅提升，拆遷難度加大，同時地方政府財政收入增長放緩，融資平臺累計債務明顯加重，棚戶區改造難度進一步加大，影響住房消費。

五、對策與建議

(一)加快金融創新步伐

從國家或省級層面給予政策指導和政策調整，改造原有市級保障房融資平臺，加快完善現代企業制度，健全法人治理結構，鞏固提升投融資能力，在積極開展公私合作、盤活資產存量、突破資產增量方面發揮帶動作用，把政府主導和市場運作有機結合起來，充分調動社會資本參與的積極性，加強市場培育，統籌本市棚戶區改造的融資，破解房地產市場資金瓶頸。同時，金融機構按照文件要求，創新金融產品，提高服務效率，支持農民進城購房，適當增加對四線城市的金融支持力度，支持信譽較好的房地產企業和項目建設。

(二) 加大對農民進城購房政策落實的支持力度

購房補貼作為刺激性政策，需要適度把握強度和節奏，畢竟這種強刺激政策有一定局限性和逐漸減弱的特點，從長遠來看，入學、就業、社會保障、基礎設施建設等保障措施的落實，才是推動農民進城購房和科學城鎮化的長遠之計。教育、勞動保障、工商等部門應積極制定對農民進城購房政策的落實細則，破解各種政策壁壘和瓶頸，推動農民進城購房后能夠安居樂業，確保各項保障措施落實到位。

(三) 簡化城市建設行政審批

現在城市建設行政審批程序繁瑣，時限較長，特別是在行政許可條件之外，通過部門規章和政府文件增加的前置審批條件過于繁雜，有些是從國家部級法規文件開始交叉設置，因此應從國家、省一級明確建設程序和棚戶區改造程序及審批時限，進一步簡化行政審批手續，縮短審批時限，推動項目建設，加快庫存銷售。

(四) 增加對地方棚戶區改造的資金補助

通過房地產開發的黃金十年，優質開發地塊已挖掘殆盡，現有的棚戶區改造地塊拆遷密度大、開發成本高、升值空間小，增加了改造難度，這類問題在三、四線城市尤為突出，亟需加大對棚戶區改造的資金獎補和政策支持力度。

(五) 盤活整合現有房地產項目

對閑置土地項目、涉非房地產項目以及棚改遺留項目，通過政府參與清算、接管，加快開工、復工，整合現有資源用于棚戶區改造安置房源。特別是對于涉非房地產項目，應繼續按照處非工作要求，積極參與幫扶工作，通過實行賬戶三方監管、對外招商引資、有效托管等，幫助項目盡快復工完工。

[責任編輯：董士忠]

2016-05-27

彭雁(1969-)，女，河南省林州市人，經濟師，主要從事房地產經濟研究。

F293.35

A

1671-5330(2016)06-0036-03