居民住宅小區(qū)消防安全管理策略
——以廈門市湖里區(qū)住宅小區(qū)為例

薛文秀，陳應(yīng)周（廈門市公安消防支隊，福建廈門361012）

居民住宅小區(qū)消防安全管理策略
——以廈門市湖里區(qū)住宅小區(qū)為例

薛文秀，陳應(yīng)周（廈門市公安消防支隊，福建廈門361012）

隨著居民對生活質(zhì)量和居住環(huán)境要求與日俱增，住宅小區(qū)的消防安全狀況逐漸成為人民群眾重點關(guān)注的焦點之一。本文結(jié)合筆者所在城市現(xiàn)狀，分析了當(dāng)前住宅小區(qū)消防管理問題成因，對當(dāng)前加強(qiáng)小區(qū)消防安全管理提出建議和對策。

住宅小區(qū)；消防安全；管理

1 居民住宅小區(qū)現(xiàn)狀

根據(jù)調(diào)查摸底，筆者所在廈門市湖里區(qū)目前現(xiàn)有住宅小區(qū)共400余處，納入物業(yè)管理的有330個小區(qū)，老舊無物業(yè)管理的小區(qū)約70個，全區(qū)成立業(yè)主委員會的小區(qū)有180個，僅占小區(qū)總數(shù)的45%。無物業(yè)管理的小區(qū)主要以早期安置房、拆遷房、單位職工宿舍、零星居民樓為主，這些小區(qū)主要由業(yè)主自管或由社區(qū)居委會代為管理。早期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，大多存在停車位嚴(yán)重不足、配套消防設(shè)施不完善等問題，且隨著使用年限增長，消防設(shè)施老化癱瘓、管道漏水等問題逐漸暴露，早期開發(fā)商很多未正式辦理消防設(shè)施移交手續(xù)，沒有首期維修基金，再加上小區(qū)物業(yè)單位更換頻繁，幾乎都未按照規(guī)定查驗消防設(shè)施的情況并辦理移交手續(xù)，發(fā)現(xiàn)問題互相推諉扯皮，導(dǎo)致火災(zāi)隱患久拖不改，漸成“歷史遺留問題”。

2 住宅小區(qū)消防安全管理問題分析

2.1 小區(qū)業(yè)主消防安全意識和自治意識淡薄

很大一部分居民沒有掌握必要的消防常識，沒有意識到損壞消防設(shè)施器材、堵塞封閉公共疏散通道、占用消防車通道的行為屬于違法行為且將威脅到公共安全。小區(qū)多數(shù)業(yè)主參與小區(qū)自治管理意識淡薄，不清楚成立業(yè)主委員會的重要性，對是否召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等漠不關(guān)心，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)無人愿意參選業(yè)主委員會委員的情形。即便是已成立業(yè)委會的小區(qū)，又因業(yè)委會委員多是兼職人員，分布在各行各業(yè)，對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)缺乏了解，難以形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效監(jiān)督。

2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主體意識和管理水平不強(qiáng)

一些物業(yè)單位大部分精力都放在了物業(yè)經(jīng)營、代收代繳、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和水電維修等方面，且由于內(nèi)部消防安全制度不全、機(jī)構(gòu)不明、職責(zé)不清，公共消防設(shè)施日常維護(hù)和消防安全日常檢查等消防工作落實不到位，導(dǎo)致隱患不斷累積。部分物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為其為“服務(wù)”企業(yè)，在消防安全問題上“沒有執(zhí)法權(quán)”而“管不了”，一方面嚴(yán)重依賴建設(shè)單位對物業(yè)的保修和建筑消防設(shè)施維保單位的維護(hù)，另一方面又期盼業(yè)主能自治自律和行政部門能指導(dǎo)干預(yù)，出現(xiàn)問題推、拖，不能主動實施管理和積極解決問題，并將其歸咎于“責(zé)任不清”。同時，物業(yè)單位從事消防管理的人員多由保安和水電維修人員兼職，對建筑消防設(shè)施的檢查、維護(hù)、操作不夠?qū)I(yè)，而且由于物業(yè)服務(wù)人員工資低、責(zé)任心差、流動性大，導(dǎo)致消防管理成為薄弱環(huán)節(jié)。

2.3 小區(qū)公共維護(hù)資金缺乏且動用審批困難

筆者初步統(tǒng)計了2014年和2015年被湖里區(qū)政府掛牌督辦的重大火災(zāi)隱患單位，因消防設(shè)施故障、癱瘓原因掛牌督辦的高層建筑、居民小區(qū)占政府掛牌督辦重大火災(zāi)隱患單位總數(shù)的56.25%。《福建省消防條例》第二十五條規(guī)定了在對共用的消防設(shè)施、器材進(jìn)行維修、更新和改造時的幾種情形，如在建筑物保修期內(nèi)的，所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約定的，從其約定；沒有約定的，費用根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定在專項維修資金中列支；未設(shè)立專項維修資金或者專項維修資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔(dān)；沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂Ｄ壳埃^(qū)物業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，然而在實際生活中，業(yè)主常采用拒交物業(yè)費作為對物業(yè)服務(wù)不滿意的維權(quán)手段。由此，專項維修資金雖可用于共用消防設(shè)施的維修、更新、改造，但大部分小區(qū)沒有首期維修基金，且因日常物業(yè)收繳難，公維金缺乏，不足以維持日常的消防設(shè)施維修保養(yǎng)。再加上公維金使用條件和程序較為復(fù)雜，審批周期長，且時常因業(yè)委會成員自身消防安全意識淡薄，物業(yè)提出需要動用公共維修基金對公共消防設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，業(yè)主委員會推三阻四，不予研究審批。

2.4 法律責(zé)任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通

小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯等行為，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也對相關(guān)行為進(jìn)行了勸阻、制止，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不夠合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又“心有余而力不足”。以小區(qū)停車難導(dǎo)致占用消防車道執(zhí)法實踐作為實例，相對日益增多的私家車，小區(qū)車位配套卻明顯滯后，有時物業(yè)不得不“網(wǎng)開一面”默許，引發(fā)了小區(qū)停車位占用消防通道的的群眾投訴舉報逐年上升。根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定，違規(guī)停放機(jī)動車不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令其改正，可以處以一百元的罰款；造成嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域管理秩序后果的，城市管理行政執(zhí)法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)費用由違法行為人承擔(dān)。在消防部門實際執(zhí)法過程中，一方面督促物業(yè)對占用消防車道的行為進(jìn)行勸導(dǎo)制止，但業(yè)主常常不聽勸阻甚至與物業(yè)發(fā)生沖突，而物業(yè)對小區(qū)消防車道被占沒有執(zhí)法權(quán)，不能處罰業(yè)主，口頭勸阻收效甚微，另一方面物業(yè)向城管部門報告后，城管部門人力不足，未能像110出警一樣實時接警實時查處，并且停車流動性大，無法違規(guī)一起處理一起，取證難處理難。

3 住宅小區(qū)消防安全管理問題破解對策

3.1 健全機(jī)制，破解小區(qū)消防管理“責(zé)任不清”

小區(qū)消防安全管理責(zé)任涉及個人、單位和社會，必須明晰責(zé)任才能有效開展工作。對于提升廣大業(yè)主的自治意識，要對業(yè)主委員會要統(tǒng)一明確職責(zé)義務(wù)，建立對業(yè)主委員會的監(jiān)督約束機(jī)制，另外要將因占用消防車道被處罰且拒不繳納罰款、不按規(guī)定繳納日常專項維修資金的個人納入信用系統(tǒng)。對于規(guī)范物業(yè)企業(yè)消防管理，要在地方法規(guī)中增設(shè)對物業(yè)管理企業(yè)的行政處罰罰種和力度，并以此推動物業(yè)消防工作的發(fā)展。對于加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)行業(yè)管理，建設(shè)主管部門一方面要建立物業(yè)單位的準(zhǔn)入、淘汰制度，對物業(yè)管理不善、安全隱患多的單位應(yīng)堅決予以撤消、降低資質(zhì)；另一方面在專項維修資金審批流程上，要建立大修基金啟用綠色通道，將消防隱患整改納入緊急啟用大修基金的情形之一，建設(shè)、消防及屬地街道的服務(wù)指導(dǎo)，對符合動用大修基金支付整改費用的項目，縮短整改啟動時間，并通過工程竣工造價評審，確保資金合理、安全、高效使用。對于強(qiáng)化小區(qū)日常管理，要將街道、社區(qū)網(wǎng)格化管理工作機(jī)制應(yīng)用到小區(qū)自身防火檢查，整合保安、物管、消防志愿者等力量，結(jié)合入戶訪查、綜治巡防、出租屋管理等工作，開展提示性、警示性、常識性宣傳，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患等不安全因素；公安消防機(jī)構(gòu)、派出所要依法開展經(jīng)常性的消防檢查和宣傳，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責(zé)。

3.2 落實責(zé)任，破解物業(yè)消防工作粗放管理

強(qiáng)化物業(yè)公司落實消防職責(zé)是改善居民住宅小區(qū)消防安全環(huán)境的關(guān)鍵。首先在人員組織上，可依托保安隊伍、值班室等設(shè)立小區(qū)微型消防站，配備一定數(shù)量的專（兼）職消防管理人員和必要的滅火和個人防護(hù)裝備，并通過培訓(xùn)，使這些人員具備一定的防火滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應(yīng)法律法規(guī)。其次在機(jī)制保障上，要建立健全消防管理制度，明確專（兼）職消防管理人員職責(zé)，物業(yè)公司定期對其落實職責(zé)情況進(jìn)行考核，并與其收入或職場期望掛鉤，獎優(yōu)罰劣。最后在日常管理上，專（兼）職消防管理人員要定期對小區(qū)居民住宅樓的消防設(shè)施及公共消防設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，對居民家用火用氣用電進(jìn)行防火檢查和宣傳，制止占用消防車通道和損壞消防設(shè)施的行為，組織協(xié)助組織開展消防疏散演練；對設(shè)有自動消防系統(tǒng)的小區(qū)，除物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)能力外，應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)和能力的消防維保單位對自動消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并每月至少進(jìn)行一次檢查測試。

3.3 堵疏結(jié)合，破解違法占用消防車道頑疾

在“堵”的方面，要從管理和執(zhí)法兩個層面來解決，管理層面上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車輛保有量情況，統(tǒng)籌和引導(dǎo)業(yè)主有序停放，加強(qiáng)違規(guī)停放機(jī)動車的勸阻工作，經(jīng)勸阻無效的，要及時報城市管理行政執(zhí)法部門處理；執(zhí)法層面上，城市管理行政執(zhí)法部門可集中招錄一批治理小區(qū)亂停車的協(xié)管員，配備專用拖車，加大巡查檢查力度，像管城市道路亂停車一樣，發(fā)現(xiàn)一輛處罰一輛或者將該車輛拖至指定的地點并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在“疏”的方面，要從建設(shè)和調(diào)配兩個渠道來考慮，從建設(shè)渠道看，可在新居民區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中用超前眼光合理配置更多的停車庫（位），對現(xiàn)有小區(qū)的部分道路進(jìn)行拓寬或改建部分綠地作停車場地，有條件的小區(qū)采取新建或改建立體式停車位，改造資金由有停車需求的小區(qū)業(yè)主認(rèn)購等途徑解決，增加小區(qū)停車位；從調(diào)配渠道看，街道辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)委會與周邊商務(wù)樓、辦公樓等公共建筑管理單位協(xié)商，有償利用其夜間空置停車位，同時積極引導(dǎo)小業(yè)主將車輛停放地下停車位，對閑置車位實施有效調(diào)劑，以減少地面的停車壓力。

3.4 以獎代補(bǔ)，破解小區(qū)消防設(shè)施缺損問題

針對老舊住宅小區(qū)消防設(shè)施癱瘓、日常管理滯后、整治經(jīng)費欠缺、群眾反映強(qiáng)烈的現(xiàn)實問題，政府將老舊小區(qū)消防改造作為“民心工程”，納入“美麗廈門.共同締造”項目，采取政府“以獎代補(bǔ)”和業(yè)主自籌共擔(dān)相結(jié)合的方式，政府、街道和業(yè)主按比例承擔(dān)改造費用。業(yè)主自籌費用的部分，對無物業(yè)管理、無大修基金、無業(yè)主委員會的居民小區(qū)，以鼓勵業(yè)主自治自改為主，由業(yè)主所占建筑比例分?jǐn)傉馁M用；對在隱患建筑內(nèi)入駐的單位，由行業(yè)主管部門約談單位負(fù)責(zé)人，督促全面落實單位消防安全主體責(zé)任，由單位自籌整改資金；對在隱患建筑內(nèi)的商業(yè)場所，按照先商業(yè)后住宅原則，督促商業(yè)部分業(yè)主先行籌資整改，以商業(yè)帶動住宅。通過鼓勵老舊小區(qū)消防設(shè)施改造，切實改善老舊小區(qū)的消防安全環(huán)境。

4 結(jié)語

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，居民住宅逐漸向著現(xiàn)代化和高端方向建設(shè)，住宅小區(qū)消防安全管理面臨著更為嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)和要求。居民住宅小區(qū)的消防安全需要居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及政府部門共同努力，從源頭上控制火災(zāi)發(fā)生的幾率，保障居民人身和財產(chǎn)安全。

[1]吳寶忠.淺析如何強(qiáng)化小區(qū)消防安全管理[J].消防科學(xué)與技術(shù)，2008.

[2]陳 陽.現(xiàn)代高層住宅小區(qū)消防安全管理策略探究[J].消防科學(xué)與技術(shù)，2011.

[3]果中山.關(guān)于加強(qiáng)居民住宅物業(yè)管理企業(yè)消防工作的思考[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2011.

TU998.12

A

2095-2066（2016）24-0251-02

2016-8-15

薛文秀（1981-），女，福建漳州人，工程師，主要從事消防監(jiān)督管理工作。