關于借名買房的法律思考

胡俊青胡袁敏

[摘 要]現階段，房地產的熱度依然沒有降溫的趨勢，房地產領域的法律問題一直得到眾多人的關注。而在房地產的法律問題中，借名買房的糾紛頻頻發生。文章通過對借名買房的概念、借名買房合同的效力、借名買房的房屋產權歸屬及在糾紛發生時如何進行救濟等內容進行探討，以期對借名買房合同問題的解決有所裨益。

[關鍵詞]借名買房；合同；效力；物權

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.143

1 借名買房的定義

借名買房是指由于一方當事人出于某種不便利之原因，不便以本人之名義購買房屋而與另一方當事人達成合意，由另一方當事人以其名義購買房屋的行為。實踐中，實際出資人與購買人并非同一人，所以往往因為利益因素產生各種糾紛。

2 借名買房合同的效力

借名買房中存在雙方當事人，分別為實際出資人與名義購買人。而對雙方產生約束力的是兩份合同。一份是為了使得他人產生信賴的表面上的購買合同，另一份則是實際出資人與名義購買人真實合意私下約定的合同。也有一些學者稱其為陰陽合同。依據私法自治原則，借名買房合同自雙方當事人意思表示達成一致時成立。私法自治的民法的基本原則，民事主體在法律允許的范圍內，依照自己的自由意志進行民事活動，創設民事權利義務關系，國家原則上不加以干預，只有當民事活動違反了法律的強制性規定或者出現糾紛時，國家才出面加以干預。私法自治原則強調民事主體之間的關系取決于當事人的自由意志，但這種自由并不是無限制的，如果行為超出了法律規定的范圍，就會失去法律的保護。我國《民法通則》第 58 條規定了無效的民事行為，如果民事行為違反國家的強制性規定，有損社會公眾、國家利益或違背公共秩序將得不到法律的保護。

毫無疑問，借名買房合同自雙方當事人意思表示達成一致時就已經成立。然而對于借名買房合同的效力，要視情況具體而定。筆者認為，借名買房類似間接代理行為，實際出資人為被代理人，名義付款人是代理人。借名買房合同的性質類似于委托合同，委托合同規定的是委托人（被代理人）與受托人（代理人）之間的關系，至于受托人（登記購房人）是以委托人（事實購房人）的名義還是以自己的名義處理委托事務，不影響合同的性質。也就是說受托人（登記購房人）可以以自己的名義在委托人（事實購房人）的授權范圍內處理委托的事務。合同法第402條和第403條的規定在一定程度上承認了隱名代理。隱名代理又稱間接代理，是指代理人以自己的名義進行民事法律行為，而使其后果間接地歸屬于被代理人。在借名買房合同中名義付款人本著為自己以及實際出資人牟利的目的而以其名義為實際出資人購買房屋。如果不存在《合同法》以及《民法通則》規定的合同無效的具體情形，即如果不存在惡意規避法律或政策的行為，借名買房合同應具有法律效力。

借名買房合同一般情況下是有效的，受法律保護的。但是當一些特殊事由存在時，也可能使得借名買房合同的效力受到影響，甚至無效。規避法律的行為是指當事人利用合同自由，以迂回的手段規避法律的強行性規定，達到合法情況下能達到的目的。規避法律的行為不同于違反法律，后者是當事人的行為直接違反了法律的禁止性規定，其行為后果當然無效；而規避法律的行為從表面上看并沒有違反法律的規定，因此并不能認為當然無效，而應該依具體情況加以分析。《民法通則》第58條第4款規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；第5款：違反法律或者社會公共利益的；第7款：以合法形式掩蓋非法目的的。規定的乃是絕對無效的法律行為，也就是說假如借名買房行為符合《民法通則》第五十八條之規定，則該借名買房合同產生絕對無效的法律后果。這種情況下借名買房的行為是屬于違反法律的。

但是當借名買房合同僅僅是當事人企圖以“陰陽合同”的方式規避法律謀取私利或者方便的時候，應該通過分析行為的內容、目的和其后果的合法性綜合考慮之后做出對于合同效力的判斷。

3 借名買房的物權歸屬

當因借名買房合同產生糾紛時，當事人因為利益的驅使常常對房屋所有權的歸屬產生爭議。在借名買房合同合法有效的狀態下，房屋所有權歸屬也是借名買房糾紛中一個極為重要的問題。

房屋所有權因登記發生效力，是指在登記購房人和房地產開發商之間發生了物權變動的效力，它并不否認實際購買人和登記購買人之間的借名購買協議的效力。因此在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房人根據《物權法》第 33 條請求確認房屋所有權的歸屬應當得到支持。而且，從不動產的登記制度而言，登記是物權的公示方法，它具備的僅僅是物權的正確推定效力，并不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時，就不能根據登記來判斷所有權的歸屬，而應認定實際權利人為房屋所有者。

借名買房合同無效將導致事實購房人得不到房屋的所有權。但是，事實購房人若有充分的證據證明購買該房屋的出資事實，即使不能獲得房屋所有權，也能確保其擁有的債權。

4 借名買房的法律救濟

《物權法》規定異議登記的法律效力是：登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。當借名買房合同糾紛發生后，實際購房人可申請異議登記。申請異議登記后，應在登記之日起15日內及時向法院起訴，否則異議登記失效。對于實際出資人而言，當被借名人把房屋登記到自己名下后，未經權利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及了善意取得的問題。根據我國《物權法》第 106 條的規定，善意第三人支付了合理價款并辦理了房屋過戶手續，便取得了房屋的所有權。即使登記的情況并非真實，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應該保護。此時，原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。

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