深圳地鐵商業開發規劃設計有效協同的探索

夏昌瓊

(深圳市地鐵集團有限公司資源開發分公司,518026,深圳∥總經理，高級經濟師)

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百家論壇

深圳地鐵商業開發規劃設計有效協同的探索

夏昌瓊

(深圳市地鐵集團有限公司資源開發分公司,518026,深圳∥總經理，高級經濟師)

對地鐵商業開發與規劃設計有效協同的重要性進行分析,提出制約地鐵商業資源規劃設計有效落地的四大問題。以深圳地鐵三期工程推進商業資源規劃設計有效落地的實踐為具體案例,在理念、機制、人才、協同、招商、標準化等六個方面,歸納出地鐵商業開發與規劃設計有效協同的具體策略,以實現地鐵商業資源開發的價值最大化和可持續發展。

地鐵; 商業開發; 規劃設計; 有效協同

Author′s address Shenzhen Merto Group Co.,Ltd.,518026,Shenzhen,China

深圳地鐵一期工程于2004年12月28開通,這標志著深圳正式邁入地鐵時代。2011年6月,深圳地鐵二期工程通車,形成了深圳地鐵1、2、3、4、5號線共178 km的地鐵網絡,深圳地鐵正式步入網絡化運營時代。深圳地鐵三期工程中的7、9、11號線108 km線路將自2016年起陸續開通運營,在現有地鐵網絡的基礎上,全面輻射深圳各大行政區域和核心商業片區。

深圳地鐵商業隨著地鐵線路的延展不斷拓展,在業態上實現了站廳商鋪、地下商業空間、自助設備及車站銀行等全業態覆蓋,并已擁有12 萬 m2地下商業空間的龐大體量。在深圳地鐵三期工程中也已規劃出約10 萬 m2的地下商業空間。深圳地鐵10余年商業資源開發的經驗是：商業開發價值的最大化需要商業開發和線路建設“同步規劃、同步設計、同步建設、同步運營”。這是地鐵商業開發的客觀規律所決定的。基于地下構筑物的不可逆性,規劃設計等前期策劃能否提前介入、全面介入、精細介入,直接決定了地鐵商業未來開發的高度與深度。

1 地鐵商業開發與規劃設計有效協同的重要性

1.1 規劃設計決定商業開發的有效規模

地鐵上蓋物業和地下商業的規模與數量在線路規劃階段就已確定。以地下商業空間為例,由于線路建設施工工法等原因,會自然生成一定規模的地下空間,如果規劃設計時不考慮其商業開發訴求,則自然生成的地下空間規模并非有效規模,大多需要投入巨大改造成本方可開發,甚至根本難于開發。反之,如果規劃設計時對地鐵沿線商業情況、開發前景等進行全面調查、研究、預測,則不僅可將自然形成的規模全面轉化為有效規模,甚至還可“創造”出更多體量的有效規模。

1.2 規劃設計決定商業開發的合理布局

地鐵站廳作為封閉空間,其容量基本恒定。規劃設計時,雖以滿足地鐵的運營需求為第一要務,但也應最大限度挖掘商業空間,統籌考慮站廳商鋪、自助設備、廣告、通信等商業資源的預留、設置與布局,使商業資源與運營設施間、商業服務和通行服務間達到有效均衡,從而為乘客提供優質完備的地鐵通行及商業服務。

1.3 規劃設計決定商業開發的價值效益

規劃設計在商業開發價值實現過程中處于龍頭地位,直接決定了商業資源的先天資質,奠定后期招商、經營等環節所能達到的高度。規劃設計階段應以前瞻性的眼光,充分考量后期招商、經營需要,使規劃設計更加契合市場需求,提升并實現地鐵商業價值。

2 制約規劃設計與商業開發有效協同的四大問題

國內城市軌道交通企業大多處于工程建設的高峰期。由于建設工期緊、任務重,其工作重心往往側重于地鐵建設和運營籌備,故重視商業資源規劃設計的理念并未形成普遍共識,也沒有建立一套規劃設計與商業開發有效協同的機制來保障地鐵建設和商業開發的“同步規劃、同步設計、同步建設、同步運營”。這使得商業開發需求往往不能得到充分考慮和滿足,從而導致部分商業空間后期招商困難、改造成本巨大,甚至不具備開發價值只能留待日后開發。

2.1 重視商業資源規劃設計的理念未形成共識,缺少權責明晰的協同機制

地鐵商業前期工作涉及規劃、設計、設備、建設、運營、資源經營等各方的“多兵種”協同作戰,客觀上需要形成重視商業前期規劃設計的理念共識,并建立相應的協同機制作為保障。但在實際運作中,由于各方專業跨度較大,故城市軌道交通公司多采取對雙方分別考核的做法,且在考核目標和導向上存在較大差別。在建設工期緊、任務重、接口多的客觀約束下,由于沒有集團層面統一的、重視商業前期規劃設計的理念共識,沒有一個清晰的介入流程和操作指引,因此，規劃、設計、建設等相關部門雖有意將商業開發需求推進落地,但也往往存在有心無力、無所適從、干好干壞一個樣等問題。這導致商業開發方往往只能單兵作戰,使商業需求處于次要、可有可無的地位,易被忽略或成為“半拉子”工程,從而造成其后期難于開發或開發改造成本巨大等不利后果。

2.2 規劃設計未能充分考慮商業開發需求,導致商業空間不具備開發條件

具備商業開發條件和價值的地下空間的體量,是地鐵公司地下商業的“有效規模”,其大小和價值在地鐵線路建設的工程可行性研究階段就已基本確定。這要求資源開發方在線路規劃階段就對地鐵沿線商業情況、開發前景等進行全面調查、研究、預測,編制商業咨詢項目報告書,并由線路規劃方據此在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項報告。如果不就資源專項報告納入工程可行性研究作出硬性規定,商業開發前期規劃設計就往往難以得到保障。

深圳地鐵一二期工程形成的12萬 m2地下商業空間中,除已經營、已招商的約8萬m2外,另有約4萬 m2體量的18個空間暫不具備開發條件。造成這種現象的主要原因就是在線路規劃設計時未能充分考慮商業開發需求,故基本沒有設置地面出入口或做預留,而項目只完成了基本土建工程。

以深圳地鐵二期工程5號線上水徑站的地下空間為例,其建筑面積為1 萬多m2,長580 m。上水徑站靠近河流,車站埋深較深,由于施工工法原因及節省回填成本的考慮,自然形成了上水徑站的地下空間。但由于該空間不是基于商業開發角度而規劃產生的,故沒有出入口、通道的設置與建設,與車站也不相連,無法利用進出站客流。此外,由于該空間緊挨兩側建筑及河流,目前即便計劃進行商業開發,也無法設置出入口,只能留待地面整體開發時再一并考慮,樂觀預計也需10年以后。

2.3 規劃設計不能有效滿足商業經營需要,加大后期改造難度,帶來效益損失

地下商業空間的前期規劃設計以契合后期經營需要為第一要義。但在具體實操中,由于規劃設計方、商業經營方等相關各方間的銜接不夠,以及規劃設計理念、市場環境評估、商業發展趨勢分析等的欠缺或偏差,使得規劃設計難于有效契合商業經營需要,風、水、電等預留不足,從而導致后期招商困難或改造成本巨大。

以目前深圳地鐵經營較為成功的會購區間(連城新天地)為例進行分析，其位于深圳中心區,連接1號線會展中心和購物公園站,目前日均有效客流已突破4 萬人次,是國內地下商業空間開發經營的典型案例。

但在早期開發過程中,由于規劃設計時未充分考慮空間布局、業態分布、電量供應等商業經營的必要條件,而且當時地面商業環境不甚理想,故項目經過了多次招商才成功。引入集成商協同開發時也面臨諸多困難。例如,該區間C區原設計為公共區,后想調整為商業,其出入口就不符合二次消防報建要求,只能進行改造。又如區間原規劃供電量不能滿足商業需求,且因為處于城市中心區,故協調供電局進行電量擴容的工作十分艱難，耗時較長。由于規劃時未充分考慮業態布局,故后期增加餐飲業態的布局需進行相應的工程改造,不僅成本高、而且費時長。最終,在承租商前期投入了數千萬元的建設改造以及招商管理費用后,才使得該項目開業經營。如在規劃設計時能充分考慮到商業經營需要,則上述費用及耗時可能大幅節約甚至避免。

2.4 未能與站點周邊城市規劃設計有效協同

地鐵商業作為城市商業布局中的重要一環,有嵌入城市整體規劃、協同周邊商業發展的客觀要求。但實際上,由于地鐵建設先于周邊發展,故地鐵商業規劃設計者在實踐中,很難充分考量后期周邊商業體落成后對自身的沖擊和影響,從而導致規劃設計時欠缺前瞻性和預見性。如上海軌道交通3號線虹口足球場站(高架車站),其原商鋪均為利用地鐵的物業開發的,曾經一派紅火,但當其緊鄰的大型購物中心“龍之夢”開業后,地鐵站內的商鋪迅速紛紛關閉,如今一片蕭條景象。

3 深圳地鐵強化商業開發與規劃設計有效協同的實踐

深圳地鐵經歷一二期工程商業開發的經驗與教訓后認為,想要提升地下商業的利用效率和價值,實現“同步規劃、同步設計、同步建設、同步運營”的目標,需要形成重視商業資源規劃設計的理念共識,通過構建規劃、設計、建設等各方與商業開發的有效協同機制來全面滿足商業開發需求,通過招商環節前置、建立商業工程標準化體系等措施來保證規劃設計介入商業開發時的質量和效率,以確保深圳地鐵三期工程的商業開發不留遺憾、多出精品。

3.1 轉變理念,在集團層面達成重視商業資源規劃設計的共識

在深圳地鐵一期工程中,深圳地鐵集團的戰略重點為線路的建設和運營籌備,商業開發被置于從屬和次要地位,較線路建設相對滯后和被動;在深圳地鐵二期工程中,雖然已意識到商業開發的重要作用,并同步規劃出了大體量的地下商業空間,但由于工期緊且缺乏必要的協同機制等原因,導致部分地下商業空間難于開發或需投入巨大工程改造成本方可開發;在深圳地鐵三期工程中,政府對深圳地鐵的投融資及建設體制進行了創新變革,政府的資本金投入方式改為只配置土地資源，這就在機制上迫使企業必須加強商業開發的力度,提升自身“造血”能力。深圳地鐵結合一二期地鐵建設的經驗和教訓,從集團層面確立了“做強、做精資源板塊”的戰略部署,全面落實資源開發規劃、設計、建設、經營各階段工作,實現了與軌道交通項目同步規劃、同步設計、同步建設和統一管理,有力地保障了深圳地鐵三期工程商業開發的順利推進和有效實施。

3.2 頂層設計,構建協同機制保障商業前期規劃設計的落地

深圳地鐵集團有限公司為充分調動規劃、設計、建設等各方參與商業開發的積極性和主動性,變“單兵作戰”為“多兵種協同作戰”,在2014年以深圳地鐵集團的名義正式出臺《資源開發工程介入工作指引》,對參與地鐵資源及商業開發的各方權責進行了清晰界定,并設定了相應獎懲考核辦法,要求必須將地鐵資源專項報告納入工程可行性研究報告,有力地保障了地鐵資源與軌道交通項目的同步規劃、同步設計、同步建設和統一管理。

根據《資源開發工程介入工作指引》,在規劃階段,要強化資源開發規劃意識,實現資源開發總體需求與地鐵新線項目的同步規劃。為此，明確了由深圳地鐵集團有限公司規劃部統籌、資源開發分公司參與并編制商業咨詢項目報告書；由規劃部根據報告書等資料在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項報告；將地下空間等資源開發的要求納入新線項目規劃，明確資源項目投資經費,經資源開發分公司審核后向集團公司提交資源規劃專項報告。在設計階段,要編制新線資源實施方案,具體落實各類資源的數量、規劃布局及技術規格書,確保各類資源設計滿足規劃要求,實現同步設計。明確了由深圳地鐵集團設計部負責聯絡設計單位按要求具體落實地鐵資源規劃,對于資源相關設計,由資源開發分公司在設計審核階段參與審核工作。在建設與驗收階段,要跟進新線項目建設進度,推進各類資源的招標、建設、安裝、調試及驗收工作,確保各類資源的同步建設實施。明確了深圳地鐵集團建設總部負責落實商業資源項目的設計預留及建設要求,并根據資源開發分公司提出的優化建議對商業部分(如系統設備等)做適度的修改,負責設備生產、工程施工,配合完成商業資源項目的驗收工作。在運維階段,要創新資源項目運維模式,實現資源項目運維的統一管理,節約管理成本,對運營、設備、物業管理、安監中心、運管辦、資源等各方權責進行了清晰界定。

通過上述舉措,在深圳地鐵三期工程新線商業建設進行時,基本做到了線路建設與商業規劃同步啟動。以深圳地鐵10號線為例,其全長近30 km,經深圳福田區、龍華新區、龍崗區三大區域,共設車站24座。由于線路跨度較大,沿途商業、工程條件等較為復雜,深圳地鐵資源開發分公司在引入了商業咨詢單位對沿線商機、開發時序、開發條件、投入及投資收益等進行全面分析的基礎上,與深圳地鐵集團規劃設計部門及相關設計院定期或不定期地組織召開專題會議,逐一解決、落實商業相關問題,為商業開發的有效落地提供了堅實保障。

3.3 專業聚合,設立專職部門統籌商業前期規劃設計

鑒于商業前期工作的重要性,以及相關工作專業化程度高、協調接口多、進度要求快等現實情況,深圳地鐵資源開發分公司作為商業開發方,確立了商業前期策劃在分公司各項業務中的龍頭地位,專門成了資源前期策劃部門,來統籌商業、廣告、通信等各項資源的前期策劃工作；同時,采用市場化運作方式,引入精通規劃設計與商業運營的專業人才,打造精干高效的商業前期策劃團隊。目前,正開展深圳地鐵三期工程10萬 m2地下商業空間的商業開發可行性、規劃布局、工程預留建議等前期工作,并對華強北站、車公廟站、上梅林站等重點地下空間項目進行專項深入研究、系統梳理，并提出開發思路與建議。

3.4 精細規劃,促進地鐵商業與周邊商業體的有效融合,實現價值共同提升

對比地面商業體,地鐵商業在規模、層次、客流等方面存在先天劣勢,故在規劃設計時,不應以競爭的姿態主導,而應積極主動融入地面商業體,成為其有效補充和配套,以相互促進,共同發展。

如深圳地鐵三期工程中的上梅林站地下空間,與地面10萬 m2的卓越匯購物中心無縫對接，在規劃定位時,便將其界定為時尚生活小天地,涵蓋時尚零售、多元餐飲、便民配套、生活休閑,從而融入“卓越匯”的整體布局。同時,與地面商業綜合體開發商就商業開發合作事宜進行了多輪溝通,最終實現了冷源等部分設備共享,僅此一項就節約了投資成本上百萬元;實現了建筑消防報建與地鐵報建同步,不僅厘清了地鐵投資與商業空間投資邊界,還同步提升了卓越匯和地鐵空間的價值。

3.5 招商前置,提升規劃設計與商業經營的契合度

在地鐵商業的價值鏈中,規劃設計是前端,可奠定項目先天資質；后期經營是終端,實現項目商業價值。二者一脈相連、相輔相成。終端經營者的需求前置并融合至規劃設計階段將有效降低開發成本,加快項目進度,進而大幅提升經營效益。

以深圳地鐵3號線華新站地下空間為例,其位于站廳層,建筑面積為1.6萬m2。項目周邊無成熟、成規模的商業,只有低密度低層住宅區,人流稀少,商業氛圍相對較淡薄。為盤活該商業資源,深圳地鐵建設方經周密商業調研后認為,如果項目按照僅完成土建狀態進行招商,必然大幅影響租金收益;如果完成系統安裝或者完成裝修再招商,則又無法滿足承租商的個性要求,需進行工程改造,會延遲商家入駐時間，造成浪費。因此,深圳地鐵特意提前了招商時點,在該空間的系統安裝工程尚未開展時便已引入了項目承租商,并結合其訴求,有效聯動設計方不斷對設計方案進行調整完善。這樣做預估節省工程改造成本數百萬元，大大降低了投資建設浪費的風險,并使空間商業條件最大可能地契合了后期經營需要,使得項目有望提前開業經營,提前實現收益。

3.6 創新提效,推進商業設計、工程預留及裝修標準化體系

深圳地鐵三期工程有6條新線及若干延長線,合計250余km,基本覆蓋深圳所有行政區域,空間跨度大、建設工期緊,前期商業規劃設計的工作量較為龐大。為保證各項商業需求的有效實現,深圳地鐵建設方在工作實踐中也有意識地進行總結和借鑒,嘗試建立起一套標準化體系來提高前期規劃設計工作的效率和水平。

深圳地鐵結合一二期商業開發經驗,研究擬訂并全面推行站廳零星商業和物業區的商業設計、工程預留及裝修標準化方案,在商業開發定位、業態規劃布局、產品設計、規劃設計、風水電工程預留條件、裝修等多方面為設計單位設定了可供參考的標準化體系,將商業開發設計理念融入線路規劃、工程可行性研究階段,以實現早介入、早開發、早設計的目標。

標準化體系的建立，一方面將商業資源開發理念貫穿至地鐵工程可行性研究、初步設計階段,提早介入使商業資源得到更充分的開發與利用;另一方面,有利于大體量地鐵商業資源的規模化開發與設計。在標準化方案的基礎上再進行設計優化,很大程度上可節省人力成本及(溝通)時間成本等,大大提升工作效率。

目前,商業設計、工程預留及裝修標準化體系已應用于深圳地鐵三期工程商業前期策劃,較大地提升了工作效率和商業資源的利用效率。

4 結語

根據深圳地鐵10年多商業開發的經驗,商業前期規劃設計是商業價值提升的最大生產力和推動力。深圳地鐵集團有限公司通過轉變理念,形成全集團高度重視商業前期規劃設計的共識,構建出一套完備的協同機制,并且采取聚合專業力量、精細規劃、招商環節前置、推行標準化體系等措施來提升商業前期規劃設計的力度和水平,有力保障了商業需求的全面有效實現。目前,深圳地鐵三期工程的商業資源基本做到了與線路的同步規劃、同步設計、同步建設,可顯著提高商業資源的利用空間和效益。

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Effective Collaboration of Shenzhen Metro Commercial Development Planning and Design

XIA Changqiong

The importance of effective collaboration between metro commercial development, planning and design is analyzed, four problems that restricted the effective implementation of business resource planning are put forward. Taking the 3rd phase project of Shenzhen metro as the specific case in promoting effective implementation, a specific strategy is summarized from six aspects: the concept, mechanism, talents, collaboration, investment and standardization, in order to achieve the maximum value of business resources and sustainable development in metro commercial development.

metro; commercial development; planning and design; effective collaboration

F 530.7

10.16037/j.1007-869x.2016.06.001

2015-11-10)