當前經濟下房地產企業面臨的突出問題及對策

張睿驍， 萬　玲， 高成鳳

(西南科技大學土木工程與建筑學院， 四川綿陽 621000)

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當前經濟下房地產企業面臨的突出問題及對策

張睿驍， 萬玲， 高成鳳

(西南科技大學土木工程與建筑學院， 四川綿陽 621000)

房地產行業作為我國最重要的支柱產業之一，隨著我國經濟社會的不斷發展，社會大眾對商品住宅的需求不斷增加，從而導致房地產開發行業的不斷發展和擴大。近年來政府不斷出臺房地產調控政策，以促進房地產業健康發展。但是我國的房地產依然面臨著很多問題，突出表現在房地產企業財務風險、房地產經濟管理兩個方面。文中對房地產企業面臨的突出問題進行了多方面分析，并提出了應對策略。

房地產企業；財務風險；經濟管理；對策

改革開放以來，隨著城鎮化的快速發展，城鎮住房制度的深化改革，房地產在推動我國國民經濟發展和提高人民生活水平方面發揮了關鍵性的作用，已成為我國經濟的支柱產業[1]。近幾年房地產行業發展進程較快，房價上漲迅速，房地產商在利潤空間巨大的誘惑下，大力開放房地產事業，越來越多的問題隨之出現[2]。

1　房地產企業存在較大的財務風險問題

房地產屬于資金密集型產業，其投資額度大，加之占用周期長，使得房地產企業經營運作中存在較大的財務風險，對企業的生存和發展構成較大威脅[3]。財務作為一個開放的系統，在按照自身軌跡進行運作的同時，也在不斷地與外部的市場進行聯系，因此財務風險的形成主要來自企業的內部和外部，進而產生系統性風險和非系統性風險[4]。

1.1房地產企業財務系統性風險

系統性風險[5],是由公司外部風險因素變化而引起整個財務環境的不確定性。系統性風險對其他公司的財務經營也會產生影響，其性質上是環境風險,表現在國家宏觀經濟發展、土地的宏觀調控和房地產市場的運行等。

首先，房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產的發展周期與國民經濟的發展周期一樣,會有蕭條和繁榮階段。房地產與國民經濟的許多行業具有很強的產業關聯性，這些行業的產品質量、產品價格、產品更新的周期等均影響房地產業的發展。如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業都與房地產業密切相關。同時，國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟杠桿對房地產行業實行宏觀調控[6]，宏觀政策對企業收益具有很大的影響。

其次，土地是房地產開發不可缺少的非再生性資源，土地儲備受到國家宏觀經濟形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關系和土地本身的位置的影響，土地政策和土地價格的變化會對開發商產生極大影響[7]。土地是房地產開發成本的重要組成部分，占用資金量過大，很大程度上影響開發商資金的周轉率和利潤率，并且在開發商未能及時開發所儲備土地時，將面臨交納土地閑置費甚至無償交回土地使用權的風險。

最后，房地產市場自身的運行也會引發一系列風險，一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險[8]。從銷售方面看, 隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產品滯銷的風險[9]。此外產品的差異性越來越小，開發商面臨產品同類、同質競爭的局面，行業競爭日趨激烈，將在很大程度上增加企業的開發難度和銷售費用。

1.2房地產企業財務非系統性風險

非系統性風險是由特定經營環境變化引起的不確定性風險，主要來自房地產企業自身的營業活動和財務活動，是公司特有風險。引發非系統性風險的因素主要與自身經營特點、資金結構、財務管理水平和收益分配風險有關[10]。

從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多等特點，這些方面加大了房地產開發建設的進度、質量、投資、營銷控制的難度。從土地獲得、市場調研，投資決策、建設施工到銷售推廣、物業管理等開發過程，這一過程涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監管，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，如變更設計、施工條件和環境條件等發生變化，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

對于一個房地產企業來說，企業的全部資金來源中，權益資金和負債資金的比例關系構成了企業的資金結構，尤其是負債資金的比例，直接影響到本息到期支付的財務風險。而造成財務風險的，主要跟財務決策相關，在決策中必須要對投資項目可行性進行研究和分析、對經濟信息收集，這些方面的不確定性，極大程度上增加了決策的難度。

2　房地產企業在經濟管理方面存在問題

所謂房地產經濟管理，主要是指管理者對企業的經濟活動進行有針對性的計劃戰略實施和對企業涉及的工作進行控制和指導并實行有效的監督，實現企業制定的戰略目標。我國房地產企業在經濟管理方面存在如下幾個問題。

2.1房地產商對經濟管理的認知不足

很多房地產開發商知道有效的經濟管理工作關系到企業各部門之間共同利益的重要性，對經濟管理工作有針對性的重視，但是對經濟管理工作中暴漏的問題并沒有及時有效的進行解決，尤其是對經濟管理工作對房地產事業的影響作用認識不到位，使得企業只能片面的對企業財務管理部門進行針對性的協調，而忽略了其他部門的經濟管理。使得各部門之間相互影響和相互作用以提高企業經濟管理水平的能力被實質的降低，不能使得各部門在經濟管理活動中有效的參與進來實現其自身的功能價值，進而降低了各部門的工作效率，使得企業房地產事業出現管理意識不正確的問題[11]。

2.2房地產管理機制不健全

企業的發展，和國家的政策關系很大，需要國家對相應的房地產政策的扶持，運用有效的法律和法規來保證房地產事業的可持續健康發展。我國相關的房地產政策和法規出臺后，由于對房地產現狀的認知偏差，房地產市場發展的不均衡，使得房地產相關的政策和法規在實踐中存在效果差異，沒有對房地產企業在經濟管理方面暴漏的問題形成有效的改進辦法，對實質問題的解決沒有起到有效的作用。

2.3房地產企業戰略目標不完善

企業戰略目標的制定關系到整個房地產事業的發展走向問題，對于一個企業來說，起導向作用。企業在對房地產目標進行有效的保障為企業的發展提供了有效戰略支撐，也能為政府對相關的政策和法規對房地產的保障提供參照作用[12]。但大多數企業并沒有意識到企業發展目標對企業的根本性影響，只是對現實中的企業短期利益目標看重，因而在企業目標制定上存在偏差問題。使得房地產市場出現問題后不能有效解決，在市場經濟發展中存在一種認識上的片面性和偏差性，使得市場經濟相關的法律和政策沒有有效的考慮，進而在房地產的管理上暴漏問題越來越多，導致企業管理手段混亂，管理程度復雜。

3　有效的房地產企業問題解決對策

(1)首先，在房地產企業的發展過程中，投資是其重要的工作任務，在投資前，實施有效的投資預測工作。其次，在房地產企業投資項目的開發和建設中，具有較多的不確定因素，并且這些因素會對整個投資項目的發展起到較大的影響，這就需要加強房地產企業財務預算管理工作，同時對房地產企業財務風險管理人員的培訓[13]。

(2)企業管理者制定長遠的目標來發展企業整體經營工作，建立完整的經濟管理制度和長期目標；在對項目開發上要考慮到工程的實施成本，控制經濟管理成本和完善管理計劃；對自身企業實力有正確的認識，并根據企業自身的客觀發展情況進行有效的投標方案的制定，在施工前期有充足的準備。

4　結束語

房地產事業關系到國民經濟的整體發展，是社會經濟發展的重要組成部分。本文對房地產企業面臨的問題進行分析，及時進行針對性的合理解決，改善和加強企業經濟管理方式，具有重要的意義。

[1]楊帥.房地產經濟管理存在的不足和應對措施[J].管理經營者，2015(2):267.

[2]許憲春.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國社會科學，2015(1):84-101.

[3]任曉冬.淺談房地產企業財務風險的成因及治理對策[J].中國總會計師，2015(2):45.

[4]郭連強.我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策[J].經濟縱橫，2015(3):103-108.

[5]尤婧.債務融資對我國房地產企業業績的影響研究——基于不同的房地產調控政策[J].財務管理與資本運營，2015(1):58-59.

[6]王偉.房地產企業財務風險分析與對策[J].價值工程，2006(8):162-163.

[7]孫學敏.房地產企業財務風險的特點與防范[J].城市規劃與管理，2014(12):143-144.

[8]盛光明.房地產企業財務風險研究[J].北京理工大學學報：社會科學版，2005(4):47-50.

[9]朱梓菡.論房地產企業財務風險的生成機理與控制策略[J].會計之友，2012(8):77-79.

[10]祁慶虹.淺析房地產企業財務風險的特點與防范[J].經濟廣角，2014(7):84.

[11]黃仕婷.目前我國房地產企業面臨的問題和發展對策[J].甘肅農業，2006(6):195.

[12]王麗.談中小房地產企業面臨的問題及發展對策[J].商場現代化，2007(6):171-172.

[13]張婷婷.中小房地產企業面臨的問題及發展策略[J].科技信息，2009(19):410.

張睿驍(1995～)，男，本科，研究方向為工程管理；萬玲(1995～)，女，本科，研究方向為工程管理；高成鳳(1978～)，女，蒙古族，碩士，研究方向為房地產經營與管理。

F293.33

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[定稿日期]2016-03-23