構建鐵路單位租賃房建設運營管理體系的思考

陳先穩 上海鐵路局土地房產管理處

構建鐵路單位租賃房建設運營管理體系的思考

陳先穩 上海鐵路局土地房產管理處

單位租賃房作為保障性住房形式之一，對于鐵路企業來講是個全新事物，與政府建設和運營的公租房、廉租房相比，其從規劃建設，到配租入住，再到后期管理都具有鮮明的本質屬性和企業特色，在借鑒地方管理經驗的基礎上，須探索構建適合鐵路企業自身特點的建設運營管理體系。從鐵路單位租賃房建設背景和基本情況入手，通過分析當前租賃房在建設運營實踐中需要解決的問題，提出構建建設運營管理體系的設想和建議。

構建；單位租賃房；建設運營；管理體系

單位租賃房是指企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建筑改建，享受國家保障房政策，定向提供給單位職工租住的住房。這既有利于完善房地產市場供應結構，也有利于引進、留住人才，幫助解決階段性居住需求。隨著大規模鐵路建設和投入運營以及生產力布局調整，上海鐵路局跨區域異地職工越來越多，同時，需要引進大量技術和管理人才，住房需求不斷增加。在國家、鐵路總公司大力推進保障性住房建設的背景下，我局職工住房建設因地制宜迅速展開，其中，在上海地區重點建設單位租賃房。

1 上海鐵路局單位租賃房建設基本情況

上海鐵路局機關所在地上海市，市場經濟高度發達，土地資源十分緊缺，建房政策控制很嚴，總體上不允許企業建設經濟適用房和集資房。通過積極爭取，上海市同意上海局利用鐵路自有土地（廢棄的貨場或站場），在不改變用地性質、土地權屬的前提下建設單位租賃住房，并納入市保障房范疇，按照“政府引導、規范運作，只租不售、封閉運行”的原則進行運作，通過配租形式，緩解部分住房困難職工與異地調入職工的居住困難。在地方政府的大力支持下，上海局單位租賃房從2009年開始籌建，通過全局上下共同努力，目前，已相繼建設了石泉路、太平橋和新龍華三個單位租賃房項目，共計8 500余套住房，其中，石泉路項目已于2014年初交付入住，太平橋項目將于2016年9月底竣工交付，新龍華項目正在建設，其他后續儲備項目正在前期推進中。

2 構建單位租賃房建設運營管理體系的必要性

單位租賃房從規劃建設，到配租入住，再到后期管理等都具有鮮明的本質屬性和企業特色。隨著項目建設不斷推進和滾動開發，在建設、配租、運營管理過程中不斷遇到新問題，既有的集資建房運作模式已不能適應新業態、新形勢。因此，在分析項目初期運作情況和借鑒地方項目運作經驗的基礎上，有必要研究鐵路單位租賃房運行的基本規律，構建并不但完善適合鐵路企業自身特點的建設運營管理體系，妥善解決建設運營過程中出現的各種問題，從而確保我局單位租賃房正常運作、健康發展。

3 當前單位租賃房建設運營需要解決的問題

3.1 組織管理關系需要進一步理順

單位租賃房項目建設、配租、運營管理過程十分復雜，在推動過程中，由于協調事項多、涉及方面廣、建設配租程序復雜，而鐵路既有的管理體制、管理機構和管理關系，主要服務于鐵路運輸安全生產，并不適應于安居房建設與運營管理。需要針對住房建設配租實際情況，充分整合企業資源，成立相應管理機構，理順內部管理關系。

3.2 資金籌措渠道需要進一步拓寬

按照鐵路總公司要求，職工建房資金應自求平衡，按照設想，單位租賃房總體上通過收繳房屋租金平衡建設資金。但由于租金收繳需要一定年限，雖然通過職工預付形式解決部分建設資金，但由于項目體量大、資金需求量集中（石泉路項目投資概算14.4億元、太平橋項目投資概算12.5億元、新龍華項目投資概算22.9億元），同時，隨著運營成本不斷增加，上海局資金面總體偏緊，單位租賃房項目建設期間資金需求很大，僅靠租金難以支撐項目建設，需要拓寬籌資渠道。

3.3 房源計劃下達需要進一步公平

由于供需矛盾十分突出（從有效申報人數與項目房源比看，石泉路項目為4：1，太平橋項目為4.5：1，新龍華項目為2.6：1），在首個項目--石泉路項目配租中，主要是參照過去慣例，根據總房源數與各單位申報人數按比例下達單位房源計劃，單位內部輪候排序。由于對各單位職工年齡結構差異性以及職工真實申報意愿考慮欠周，在單位之間出現了實際配租人員年齡結構差異較大的不平衡狀況，公平性未得到充分體現。

3.4 租金支付管理需要進一步優化

單位租賃房配租是以局屬各單位作為配租主體，租賃職工與所在單位在簽訂合同時明確租金支付方式。租金按最長租期一次性核定總額，職工可選擇一次性支付或分期支付。對于分期支付部分，有提取公積金沖租或工資代扣形式。由于鐵路職工工作流動性大，加上近年機構改革較為頻繁，配租單位經常變化，同時，分期支付采用的利率應比照同期住房公積金貸款利率適時調整，傳統的租金支付管理方式已不能很好地適應職工調動、提前付清、利率調整、期間轉支付方式等不斷變化的新情況。

3.5 物業服務水平需要進一步提高

物業服務是住宅小區實現長效管理、確保居住品質的重要保障。長期以來，鐵路住宅小區多由鐵路物業公司提供服務。在傳統管理體制下，鐵路物業公司依附于主業單位生存，其物業服務意識、服務能力、市場化水平都十分薄弱，住戶也未與物業公司建立良好的契約關系。其結果導致鐵路小區物業管理水平相比地方住宅小區明顯滯后。新建的單位租賃房小區，如繼續采用傳統物業管理模式，物業服務質量很難保證。另外,雖明確規定禁止違規裝修、出租等行為，但受利益驅動，職工違規行為時有發生,且存在反復性，急需建立長效管理機制。

4 構建并完善鐵路單位租賃房建設運營管理體系的建議

單位租賃房建設運營管理體系應覆蓋建設、配租、運營三個重要環節，并針對各環節需要解決的問題提出方案。體系基本內容包括管理機構設置、資金籌措機制、配租和退出機制、租金支付機制、物業管理機制等。通過有效發揮機制作用，共同保障項目順利運行。

4.1 設置相應管理機構，理順組織管理關系

通過研究單位租賃房項目運行過程和規律，應針對建設、配租、入住管理等環節，充分整合相關部門專業管理優勢，成立相應管理機構，明確職責，共同推進項目順利實施。一是針對總體工作建立領導決策機構，成立全局職工住房建設領導小組，負責研究決定建設總體規劃，協調處理建設重大問題，研究通過配租辦法和方案。二是針對建設環節成立住房建設指揮部，負責編制、提報項目可研報告，負責項目建設和資金使用等。三是針對配租環節成立配租工作組，負責起草制定配租管理辦法和方案，指導各單位制定實施細則和開展申報工作，負責房源分劈下達，指導做好租賃手續辦理等相關事項。四是針對物業管理環節成立單位租賃房管理委員會，研究協調小區日常管理工作，研究住戶入住行為規范管理辦法、房屋及設施維修更新事項及違反租賃房管理規定的處理事項等。

4.2 建立資金籌措機制，多渠道解決建房資金

首先是要明確項目建設主體。按照政策規定，鐵路局和局屬非運輸企業都可成為租賃房建設合法主體。實際運作過程中，鐵路局應充分發揮各自優勢，按項目內容分別承擔投資主體，租賃房作為主要部分，由路局擔當投資主體。商業用房作為配套部分，由路局房產公司擔當投資主體，進行商業運作。其次是要建立資金籌措機制。按照鐵路總公司要求，職工建房資金應自求平衡，單位租賃房總體上通過收繳租金平衡建設資金。由于租金收繳需要一定年限，在建設期間需要通過整合企業資源，多方面籌措建設資金。通過可行性分析，可從五個方面籌資：一是土地收益“籌集一塊”。通過將鐵路閑置土地與地方置換后獲得土地出讓金的方式籌集部分資金。二是建房收益“注入一塊”。利用在其他職工住房建設項目中依法合規取得的收益籌集部分資金。三是補貼收回“抵消一塊”。將職工配租住房后按規定退回的住房補貼用于項目建設。四是收取租金“補充一塊”。即向租賃職工收取租金來補充部分資金。五是多經出資“投入一塊”。即相關多經企業通過參與項目建設、商業開發等形式投入部分資金。

4.3 完善配租與退出機制，確保陽光操作公平合理

單位租賃房的配租，應充分體現職工之間的公平性和單位之間的平衡性，消除按單位申報數確定房源計劃數這種傳統模式所帶來的弊端，要在統一平臺上根據職工綜合情況打分排序，確定總的輪候順序和入圍控制線，再按單位下達房源計劃。同時，對少數因年齡結構輕且得房比例明顯低于平均水平的主要運輸生產單位可適當傾斜，有利于調動職工積極性。在操作過程中，應充分發揮鐵路企業集中、垂直管理的特點，通過統一部署，明確各基層單位作為配租責任主體，指導基層單位制定實施細則，按流程做好配租系列工作，實現全過程陽光透明。退出機制是單位租賃房有別于其他形式保障性住房的重要特質之一，單位與租賃職工之間通過租賃合同約定租期。為確保操作的規范性和合法性，應對租賃合同中不符合政策的條款及時加以修改調整，關于租期的約定應嚴格按政策執行，確定每三年為一個租期，租期屆滿前，重新進行資格審核，確定續租或是退出。同時，對于租賃期間違反租賃辦法或合同約定內容如轉租、用于其他非居住用途、解除勞動關系等情況的，應嚴格按約定辦理清退手續，退出的房源繼續周轉再配租。

4.4 構建租金平臺支付機制，提高操作信息化水平

針對租金支付過程中出現的職工調動、提前付清、利率調整、期間轉支付方式等不斷變化的新情況，以及傳統的住房公積金提取模式工作量大、效率低下的狀況，需要建立單位租賃房租賃管理系統，構建租金信息平臺支付機制，通過系統平臺及時處理租金支付過程中不斷變化的新情況，適時更新租賃職工支付信息，定期生成工資提取報表，由財務部門實現工資扣款。同時，在住房公積金提取操作上，要摒棄傳統的、繁雜的提取模式，可充分利用系統平臺和市公積金中心新開發運行的沖還租業務處理系統，在職工與公積金中心之間建立委托提取關系，通過在系統間線下傳遞交互文件方式，實現公積金提取一次辦理簽約、定期完成提取的便捷模式，以顯著提高工作效率和數據準確率，減輕配租單位的工作量。

4.5 優化物業運營管理機制，保障租賃雙方合法權益

為給職工創造一個安全、舒適、便捷的居住環境，必須優化小區物業運營管理機制。一是引入市場機制。要徹底打破鐵路企業內部包干的傳統，通過物業招標公共平臺，選聘經驗豐富、報價合理的物業管理公司進駐小區，通過規范管理，切實保障租賃雙方合法權益。二是升級服務水平。要充分運用現代科技創新管理手段，通過引進電子門禁系統、車輛自動識別系統、租賃人信息管理系統等智能化管理模式，顯著提高管理效率。同時，鐵路局作為資產所有者，可將物業服務水平納入考核，通過動態考核、住戶反饋等形式，督促物業公司認真履行服務條例，確保服務到位。三是實行動態監管。物業公司應通過建立巡檢制度，及時發現租賃職工違規出租、裝修和損壞房屋設施等違規行為，督促承租職工認真履行合同內容，并將不良信息及時反饋鐵路局，便于及時糾正違規行為。在處理違規遇有阻力時，物業可輔助通過門禁控制、能源供應和納入誠信記錄等方式，共同搭建長效管理模式。四是納入社區管理。單位租賃房小區目前尚未納入社區化管理，在子女就學、治安管理、戶籍管理等方面給職工生活造成一定影響，鐵路局應積極協調地方政府，爭取早日納入社區化管理，為職工提供生活便利。

5 結束語

隨著上海鐵路局單位租賃房項目建設的不斷深入，建設、配租、管理的工作量越來越大，情況也越來越復雜，只有構建好、運用好單位租賃房建設運營管理體系，并在積累體系應用經驗的基礎上，結合國家、地方和上級政策和形勢變化適時進行完善，不斷創新管理手段，才能很好地適應未來鐵路單位租賃房建設運營需要，使租賃房運營管理駛入良性運行的軌道。

責任編輯：萬寶安

來稿日期：2016-08-31