宅地使用權到期可暫不繳納出讓金

文/吳延（上海）

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宅地使用權到期可暫不繳納出讓金

文/吳延（上海）

日前，溫州曝“20年宅地使用權到期后續期需繳納數十萬出讓金”，引起社會熱議。溫州的土地使用權續期問題雖然是個案，但加劇了人們對宅地使用權年限的關注，以及土地使用權到期時是否繳納高額土地出讓金的擔憂。當初土地管理法律對此留下的“天窗”，已經到了不得不彌補的地步。

根據《物權法》“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行》“土地使用權期滿土地使用者可以申請續期，需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金”的規定，“自動續期”和“支付土地使用權出讓金”是繼續使用宅地的必要條件。問題在于應該繳納多少出讓金，法律沒有規定，讓人無所適從。其實現在來研究土地使用權續期問題也并不晚，在筆者看來，最重要的是要把握好處理問題的基本原則。首先，宅地使用權的續期問題涉及千家萬戶，關系到老百姓安居樂業的基本需求，而國有土地又屬于全體人們所有，應當采取“多予少取、放活普惠”的方式讓利于民、藏富于民。其次，要充分注意房地產市場的穩定，不能因宅地使用權續期需繳納出讓金而對樓市造成明顯影響。再次，要踐行依法治國的理念，盡快修改土地管理法律法規，給社會以穩定的預期。

根據以上原則，筆者認為，對宅地建設用地使用權期限屆滿的，凡是繼續用于居住的，可以不繳納出讓金，凡是用于出租或其他經營獲取收益的，可以適當提高住房綜合稅（也可以不提高），仍然可以不繳納出讓金，只有涉及住房轉讓、抵押后處置的，才按照住房所在地的基準地價50%繳納出讓金。這樣能夠讓土地使用權續期問題平穩過渡，有利于穩定社會，穩定人心。