房地產去庫存化是一次重大的利益關系調整

文/易憲容

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房地產去庫存化是一次重大的利益關系調整

文/易憲容

剛剛結束的中央經濟工作會議指出，化解當前中國房地產市場過高的庫存成了2016年經濟工作的五大任務之一。特別重要的是這次經濟工作會議提出一套與以往有很大不同的房地產政策的組合拳。比如說，農民市民化購買住房、發展租房市場、改變房地產企業營銷模式及讓房價下降、房地產企業集中化程度提高，去除房地產市場行政性限制等。

這套房地產去庫存化的組合拳，基本上都有新意，但是原則性的東西有了，這些政策會走向哪里，同樣是十分不確定的。比如，2010年的房地產“國十條”，其原則性的框架當時基本上確立，但這些原則性框架經過職能部門變通，最后還是沒有落實，最終的結果是這些職能部門推出不少房地產市場行政性限制政策。

其實，每一次房地產政策的重大調整，都是一次重大的利益關系調整。而這種重大的利益關系調整，原則可以確定，也很清楚，但出臺的實施細則不同，調整的利益關系就會有很大的差別。

比如說，這些政策要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格。這是以往的房地產政策從來就不曾提過的，過去政府不會要求房地產開發商降低房價來增加住房銷售。現在的問題是，這項政策是一般性的原則。這是“由市場決定呢還是由政府來決定呢”沒有規定。如果是由市場來決定，政府如何要求房地產企業讓其交易的住房價格下降呢？因為，政府是市場的局外人，既不知道市場住房的供求關系，也不知道住房的價格到底在哪里。當然也就無法要求讓房地產企業所交易的住房價格下降了。

如果房地產市場的住房價格是由政府來決定，由政府定價，那么作為房地產開發企業所擁有的住房，政府如何可能對這些住房進行成本與收益定價呢？如果定價過低，政府要求降價的企業住房銷售后出現虧損，那么這些虧損誰來承擔？如果政府對這種虧損不包底，那么房地產開發企業愿意降價銷售嗎?如果政府包底，一是地方政府本來財政負擔過重，地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對降價銷售包底之后，房地產開發企業會不會與政府相關當事人合謀向地方政府獲取更多的補償。所以，地方政府決定降低房價既不可行，也不現實，甚至于代價成本會相當高。

可見，房地產去庫存化的降價，只能是通過市場化的方式來進行。不過，住房市場與其他市場有一個很大差別，就是住房不僅是不動產，也是唯一性產品，房地產開發商完全可以采取引發性的定價策略讓房價向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產政策，說到底，就是一個利益如何分配的問題，就是一個地方政府、房地產開發企業、房地產投資者如何讓利的問題。

這種房地產市場的讓利在三、四線城市已經意義不大。因為，在這些城市，房價本身就不高，房地產企業的利潤也很少。比如，早些年的貴陽，房價只在3000元左右。這樣的房價水平，要讓房地產開發商讓利，也讓不到哪里去，因為利潤本身就不高。

能讓房地產企業讓利的地方主要是那些高房價的城市。但是，在這些高房價的城市，房地產開發商一定會說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場本來就是供不應求，所以房價會高，如何要求他們來降價。但是，實際上，正是因為這些城市的高房價才是政府要關注，要采取有利的政策讓高房價降低的主要城市，也是房地產市場讓利的焦點。

其實，這些城市的房價過高，主要的問題是投資炒作為主導，把住房消費需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導，投資者又認為這些城市的房價還會繼續上漲，所以，各種資金就會涌入這些市場。這些城市的房價就會越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺政策，對這些高房價的城市的住房投機炒作和住房消費進行嚴格區分，并對這些投機炒作用嚴格的房地產稅收制度來限制，同時減弱對這些城市住房投機炒作的信貸支持，那么這些城市的住房價格才會降低，并回歸理性。這才是降低當前中國房地產市場價格根本所在。

而要做到這點，就得讓這些高房價的城市采取對住房消費全面讓利的房地產政策。而這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補償及消費者購買住房所謂的補貼，而是要對住房投資及投機采取嚴格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優惠讓更多的住房投機投資者進入市場。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵更多的持有更多的住房的投資投機者進入，那么這些城市要降低房價幾乎不可能。

可見，降低房價是一種重大的利益調整，就得讓高房價的城市出臺有利于消費者的住房政策，讓地方政府、房地產開發企業、住房投資者讓利，這樣才能真正去庫存化，否則降低房價可能成為一句空話。

（作者單位：中國社科院金融研究所）