英國房地產投資白皮書（節選連載）

4.1 倫敦

4.1.1城市環境

倫敦是英國的首都，政治經濟與文化中心。英國王室和議會以及各政黨的總部均設立在倫敦，同時倫敦也是許多重要的國際組織的總部所在地。倫敦是英國最重要的經濟中心，為英國貢獻了高達五分之一的GDP。

倫敦也是是歐洲最大的城市，全球主要的金融中心之一。金融業是倫敦最重要的支柱產業之一，金融從業人員超過三十萬人。倫敦有超過500家銀行，為全球之最。倫敦證券交易所是世界上最重要的證券交易中心之一。倫敦是全球最大的國際外匯市場，約三分之一的貨幣業務在倫敦交易。倫敦擁有超過800家保險公司，是世界上最大的保險中心，其中全球最著名的保險交易市場勞合社（Lloyd’s）就位于倫敦金融城。

倫敦是全球當之無愧的教育重鎮，它是47所大學的所在地，其中包括倫敦大學學院（University College London）、帝國理工學院（Imperial College London）、倫敦商學院（London Business School）等世界頂級大學。根據英國高等教育統計局（HESA）數據，倫敦的大學生總數達36.7萬，超過10萬人是來自全球200多個不同國家的國際學生，其中中國學生數量超過1萬人，是最受學生歡迎的城市。

倫敦的人口和文化十分多樣，在大倫敦地區內使用的語言就超過300種。根據大倫敦政府官方統計，這一區域2014年的官方統計人口為8，543，587，占全英國的12.5%。根據2011年英國人口普查統計顯示，在英國的常住華人已經接近40萬人，比2001年統計的24萬人將近翻了一倍，增長速度非常高；其中約31%的英國常住華人都集中在倫敦，共12.5萬，作為英國的首都以及世界金融中心，倫敦的確吸引著大量的華人前來學習以及工作，成為華人首選的主要居住城市。倫敦唐人街又叫倫敦的中國城，地處于倫敦的SOHO地區，在牛津街和攝政街的交匯處，成為當地最繁華的地區之一。在二戰之后，隨著大量香港移民的涌入，中餐業逐漸發展壯大，隨后勤奮的華人開起了一些商鋪，慢慢擴大范圍，逐漸被視為“唐人街”。直到今天，唐人街是一個以吃喝玩樂為一體的繁華街道，成為來英國必去的旅游景點之一。

4.1.2市場概況

倫敦是全球最熱門的房地產投資市場之一，每年都吸引著來自全球各地的機構和個人投資者。倫敦平均房價約為48.9萬英鎊每套，而富人區如肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）地區的房價更是高達每套135萬英鎊，仍然有無數的投資人將倫敦的房產作為其資產配置必不可缺的一部分。

倫敦房屋長期短缺，供求不平衡的問題已經非常嚴重。倫敦市政府的統計顯示，自1980年至今，倫敦地區平均每年的新房供給量徘徊在16，000套，但每年的需求量長期保持在至少52，000套。預計未來20年，倫敦地區的住房缺口將達到36萬套。嚴重的供給不足同時也造成了租金的上漲。根據租房公司Homelet的一項調查顯示，2015年5月份倫敦的平均房租達到了每月1，500磅，較2014年同期上漲了12.5%。從長期來看，房產投資的表現顯著優于其他投資渠道。根據房產統計機構明晟指數機構（MSCI/IPD）報告顯示，倫敦的房產在過去10年每年的平均凈回報率為9.4%，其中房價上漲的收益為6.4%，租金凈收益為3.0%。雖然在2008-2009年期間由于金融危機的影響，房價大幅回落，但隨后的幾年大幅升值，目前已經超過了2007年的高點，由此可見，倫敦的房產對于追求長期穩定回報的投資者來說是非常好的選擇。

房產購買和出售成本合理，養房成本低。英國房產交易主要費用包括：律師費、房屋評估費、貸款費用、印花稅等。其中印花稅為主要支出，平均來看，在倫敦購買約50萬鎊的房子付出的交易成本大約為房屋價值的4%-5%左右。購房之后，持有房產所產生的費用也非常低，主要為物業管理費、地租（永久產權不需繳納）、市政稅等。如果房屋用于投資出租，這些費用絕大部分都是由租客支付。而相比之下，美國、加拿大等熱門投資國家每年都針對房產價值征收一定比例的房產稅。在持有成本上，英國房產占據了較大的優勢。

倫敦房產的流動性高，二手房市場活躍。倫敦房產市場非常成熟，市場非常透明，吸引了各種類型投資人的關注。根據大倫敦政府的統計顯示，2013年倫敦成交約10萬套房屋，其中約92%是二手房交易。而專業房產網站rightmove顯示，倫敦住宅平均出售時間僅為41天。這意味著倫敦房產變現能力非常強，對于大額資金投資來說，非常具有吸引力。

近年來經濟增長強勁，收入增加，來自本土的購買者購買力上升，需求增加。倫敦作為世界級的金融中心，有大量的高收入的金融業從業人員。近年來，英國已經逐步走出金融危機的低谷，進入高速發展軌道，政府批準了大規模的城市改造復興規劃，橫貫東西的城鐵（Crossrail）項目極大地帶動了沿線站點周邊區域的發展。本地從業人員受益于經濟的復蘇，收入增加也增加了對于房產的剛性需求。根據大倫敦政府的統計顯示，倫敦房價指數常年高于非倫敦地區。

在2014年，倫敦平均房價上漲18.1%，為全英漲幅最高的城市，倫敦市中心平均房價達到60萬英鎊左右，大倫敦平均房價約為48萬英鎊，同比2007年增長29.2%。雖然今年的房價漲幅不比去年，但是依舊處于長期穩定上漲狀態，權威機構Rightmove預計未來至2019年，倫敦房價將會上漲33%。其中，預計漲幅最大的區域是倫敦外部的恩菲爾德鎮，漲幅高達40%；預計漲幅最少的區域則是西倫敦，僅為14%。

世邦魏理仕的數據顯示，從2005年第二季度至2015年第一季度的10年間，中國一直是倫敦的頭號亞洲買家，內地及香港資本做出的大額地產交易總額52.41億英鎊，占全部亞洲投資的30%；其次是新加坡，10年投資32.24億英鎊，占比18%；馬來西亞、韓國和日本尾隨其后。

4.1.3投資分析

倫敦現在被視為現金投資者的天堂，特別是在全球經濟環境不穩定的時期。這些買家大多是來自各國家非常富有的人，他們只是想轉移一些資產到英國保值，從而規避他們國內的經濟危機或政治動蕩，同時他們需要買一些可以彰顯他們身份的物業。在倫敦，很多人發現他們需要使用一半的工資來支付她們的租金。根據Nationalwide的調查顯示，2015年英國房屋的 平均價值上升了8.4%，倫敦地區高達14.9%。倫敦家庭收入的一半用于房租上。倫敦市長約翰鮑里斯曾抱怨‘過去三十年只有需要的一半的房子被建成’。倫敦人口從2001年到現在增長12%，達到820萬，嚴重超過了預期，預計到2031年達到1000萬。倫敦的大都市聚焦效應使得其他地區的工作機會都聚集倫敦。倫敦是投資的‘ Safe Haven’（安全天堂）。Savills 統計大約70億英鎊的國際資金投資到倫敦的高端住宅市場。倫敦只有20%是英國本土買家。

表4.1和圖4.2 顯示了倫敦地區海外投資的評分情況。倫敦地區投資的收益性非常好，得到8.4分，主要的原因是倫敦地區需求大，房屋升值潛力高。同時其作為國際投資中心，交易頻繁，英國便利性最強城市，所以便利性非常好。其次是倫敦的房價穩定性強，需求旺盛，產業競爭力強。社會穩定，金融持續平穩，市場狀況良好。但是社會治安相比其他城市較差，也是恐怖分子襲擊的對象，因此安全性相對較弱。從現在投資來說風險還是較高，市場有一定的泡沫存在。

4.1.4前景預測

由于倫敦的國際影響力，以及良好的投資環境，未來依然具有良好的投資潛力，但是由于吸引了大量的國際熱錢，市場價位偏高，住宅市場相對飽和，升值空間的細分區域明顯，現在較為有投資價值的是泰晤士河沿線的河景房與倫敦外城地區的貫城火車沿線區域。而市中心的高級住宅將遇到投資瓶頸。

4.2 曼徹斯特

4.2.1城市環境

曼徹斯特成立于1974年，地處英國西北部，主要來自于蘭開夏郡和柴郡?！奥鼜厮固亍边@個名字經常用來指整個都市區（甚至擴展到大曼徹斯特以外）。它不但是英國重要的交通樞紐，也是英格蘭主要的工業中心和商品集散中心。從早期的工業城市發展成為如今以金融、教育、旅游、商業、制造業為特色的繁華的不夜城，曼徹斯特的經濟規模僅次于倫敦。方圓30英里半徑的曼徹斯特，貢獻整個西北部52%的經濟總量。在金融時報評選的全球前100知名企業中，有65家來自曼徹斯特。曼城的經濟增長速度也已超過了英國的其他地區。大曼徹斯特區域經濟比重凸顯，也是除倫敦以外最大的金融中心城市。因此曼城也成為華人和猶太人最喜歡的居住都市。曼徹斯特高速發展的經濟使其注定成為與倫敦抗衡的房產投資重地。預測今后三年房價至少增長22.2%。截止2014年，大曼城區人口超過255萬，市區人口超過50萬，是英國的第二人口大城。預計十年后曼城人口將增長128，000，房屋需求將會急劇增大。目前曼城的房屋市場已供不應求，這一狀況促使房價更為高漲。2014年僅推出了212套住宅，對廣大的市場需求來說只是杯水車薪。

4.2.2 市場概況

曼城的房地產市場一直都圍繞著產業化的發展而變革?，F在對曼城經濟增長貢獻最大的三大產業為數碼媒體，足球產業和金融服務。2010至2013年的四年間，大曼城地區的數碼公司數量增長了70%。

享負盛譽投資超過7億的媒體城，座落于風景如畫的索爾福德碼頭，是英國最大的兩家廣播電視公司：BBC和ITV的總部所在地。歐洲領先的數字化媒體設備和服務供應商Dock10及近150家其他商業企業的公司都進駐媒體成。媒體城的前沿媒體、數字化和科技產業處于顯著的領先地位。目前媒體城第二期開發項目已經啟動（圖4.4），唯一住宅樓群X1投資總金額2億英鎊，完工后第一年確保6%的租金凈收益。X1在2014年10月重磅推出，在廣受歡迎的媒體城中心區域建成四座26層高標志性公寓塔樓，提供上千間豪華公寓住宅，并配有住戶獨享的私人健身房和影院等娛樂設施及地下停車場。作為英格蘭西北部地區最大的住宅開發項目，X1倍受矚目，不但吸引了大量投資者，也深受年輕職業者青睞。

其次，足球是曼徹斯特文化的最重要組成部分，球迷人數達到全世界最高人均水平。這里擁有9個足球俱樂部，其中兩支為世界級足球俱樂部，最富有的足球俱樂部：曼徹斯特聯隊（紅魔曼聯），和最具有影響力的俱樂部：曼徹斯特城市隊（藍月亮）。曼聯是13屆英超冠軍得主，而城市隊在上個賽季（2013—2014）也第二次奪得英超冠軍。南部地區是紅魔曼聯主場所在地。南部的特拉福德Trafford區因比久負盛名，房價歷年居高不下。該區南部的Hale， Bowdon （去年所有房型平均售價為·534，849）是整個大曼城地區高端住宅的最大集中地。

北京建工國際集團參與建設的曼徹斯特空港城，是英國自建造倫敦奧林匹克公園以來最大的開發項目。該項目由空港城北區和南區組成，是英國同類項目中的第一個項目，它可提供46，000平方米的綜合性開發機遇。

4.2.3. 投資分析

表4.2和圖4.5 顯示了曼徹斯特地區投資的評分情況。曼城地區投資的收益性不錯，得到7.9分，主要的原因是房價較低，房屋升值潛力高，投資回報率高。同時曼城的房價穩定性較好，需求旺盛，產業競爭力較強。相對倫敦曼城的海外投資者較少，結構性風險低，市場上升風險小。從現在投資來說風險還是較高，市場有一定的泡沫存在。曼城由于過去是工業城市，印度巴基斯坦和黑人移民較多，不少區域有一定的社會治安問題，所以其安全性相對較弱。

4.2.4 前景預測

曼徹斯特因為有非常好的產業基礎，又是文化教育名城，在建立媒體城之后，經濟日益恢復，特別是，非常適合中國企業作為進入英國的跳板。另外在曼徹斯特附近的高端豪宅需求旺盛，且價格相對適中，值得投資。曼城在近年房價增值快，已經有超過倫敦的趨勢，成為英國最適合投資的區域。

4.3 紐卡斯爾

4.3.1 城市環境

紐卡斯爾市是英國北部重鎮，東面臨海，北面是風景優美的諾桑伯蘭郡（Northumberland）。紐卡斯爾市隸屬于泰恩威爾郡（Tyne Wear）。泰恩威爾郡，除了紐卡斯爾，還包括了其它四個地區：蓋茨黑德Gateshead，Northshields、Southshields和桑德蘭（Sunderland），共五個部分組成。紐卡斯爾市曾經是英國的重工業制造中心，以冶煉和造船業出名。二戰時期也是英國重要的航空航天生產基地。如今和英國很多城市一樣， 成功轉型為一座著名的大學城。2009-2011年MSN旅行者網站連續三年被評為英國最好的大學城（Best university city），排名甚至在牛津、劍橋、倫敦、和愛丁堡之前。

紐卡斯爾也是英國為數不多具備完善地鐵的大城市，并且有發達的公共交通體系和匹配的市政設施，加上臨近海邊，優越的自然環境使它成為了英國最適合生活和居住的城市之一，其夜生活也豐富多彩。根據紐卡斯爾市政府的一份最新調查，有超過一半來自全國各地就讀紐卡斯爾地區大學的大學生，畢業后選擇繼續留在紐卡斯爾地區居住和工作。

對于華人來說，紐卡斯爾是英國華人居住最密集的城市之一。在市中心有繁華的中國城，許多中式的美味佳肴和生活日用品在此都能買到。在中國城牌坊的外面，是大名鼎鼎的英超紐卡斯爾聯隊主場：圣詹姆士公園球場。

4.3.2 市場概況

紐卡斯爾地區的房產價格比英格蘭南部的房產便宜很多。全英國的平均房價是在·21.6萬英鎊，紐卡斯爾的平均房價只有·16萬英鎊。然而在傳統的所謂富人區也可以找到與南部、倫敦等地相比擬的豪宅。2008年金融危機后北部房價有穩步的上升， 然而北部的房價和南部的房價相比還是有一定的差距。圖展示了過去六年同期的平均房屋售價。可以看出有一定的波動，但是總體來說呈現逐漸上升的趨勢。

紐卡斯爾穩步上升的房價，加強了投資者的信心，同時房產在市場銷售的停留時間逐漸縮短。紐卡斯爾地區的房產在市場銷售的停留時間較去年同一時期相比平均縮短了17%，市場房屋存量減少，也進一步推高房價。由于英國整體的房屋建造速度遠遠不如人口增長速度，對房屋的需求速度不斷增長，將使英國的房價持續不斷地上升。根據英國的房產搜索網站Rightmove的預測， 未來五年英國的房價至少上升30%。

4.3.3 投資分析

表4.2和圖4.7 顯示了紐卡斯爾地區投資的評分情況。紐卡斯爾地區的安全性最高得到8分，主要的原因是該地區民風純樸，社會治安好，安全系數高。同時房價偏低，雖然增值速度慢，但是由于是大學城的緣故，租金回報率高。非常適合長期持有。該地區的一大弱點是交易不頻繁，便利性較弱。

4.4.4 前景預測

隨著紐卡斯爾地區高等教育行業的蓬勃發展， 紐卡斯爾成為了享譽海內外的著名大學城。學生租賃市場也相應地興旺起來。由于海外留學生的增多，大學自己的公寓樓供應不足，而且費用較高，私營公司建筑管理的宿舍樓日漸受歡迎。紐卡斯爾地區的投資成本較低，租金的收入卻不差，因而房產的投資回報率比較好。這個地區的房產也深受長線投資者的青睞。租給學生的房屋一般來說租金比較高，房子在租金收入方面的回報率也相對較高。

4.4 牛津

4.4.1 城市環境

牛津，是現代科學文明的發源地，也是全球最著名的高等學府所在地。牛津市建立于9世紀，距今有1100多年的歷史。牛津大學建校于1167年，為英語世界中最古老的大學。牛津大學享有世界聲譽，它在英國社會和高等教育系統中具有極其重要的地位，有著世界性的影響，英國和世界很多青年學子們都以進牛津大學深造作為理想。牛津大學是英國研究型大學‘羅素集團’（Russell Group）盟校，歐洲頂尖研究型大學聯盟'科英布拉集團' （Coimbra Group）成員。牛津城不僅是英國皇族和學者們的搖籃，更有5家大規模的綜合性醫院，是Mini汽車的生產基地，還有3個大型商業園區，以及科技園作為牛津大學生化研究中心，這些都使牛津這座古老的城市煥發了青春的活力。

英國英格蘭東南區牛津郡的人口大約在17萬左右。牛津市是一個中等規模的城市，學生人口占5萬多人，包括牛津大學和牛津布魯克斯大學，以及國際高中和語言學校的學生。牛津距離倫敦50公里，約1個小時的車程，便利的交通和舒適的田園生活，也讓很多厭倦大都市的倫敦人把家安頓在牛津。牛津雖然不如倫敦、伯明翰、曼徹斯特等華人集中的大城市，但是作為大學城，在牛津生活的華人也有2萬多。近些年，隨著留學移民的熱潮，更多的華人父母為了子女選擇在牛津置業安家，成為投資者眼中的新焦點。

4.4.2 市場概況

牛津是英國學區房投資者的首選，一直被廣大海外投資商作為僅次于倫敦的第二個選擇。2014年牛津市房屋均價為·426，720，主要居民住宅為1930年建造的獨立式或半獨立式的別墅。據牛津最大的房地產中介Chancellor 2015年初調查，2014年牛津房價比2013年同期上漲了17.5%，漲幅最大的是瑪斯頓區（Marston）和海丁頓區（Headington），漲幅高達21.3%。10年房價增長都在50%以上，因為這些地區都是臨近大學，或者學區房的區域。牛津也被評為除了倫敦以外漲幅最高的城市。另外，由于牛津大學城的特殊性質以及政府對古城風貌的保護，使得牛津成為英國第一大房產出租城鎮之一，租房市場成為牛津第一大經濟來源之一。

近些年，隨著住宅需求持續上升，牛津房價也是水漲船高。在這樣的背景下，私人開發商正在購買更多的住宅用地，并計劃增加新住房的建設。英國政府一直推行鼓勵建房，不僅是因為新建住房可以為英國居民提供更多的容身之所，還因為新建住房可以刺激經濟發展并創造工作崗位。牛津新房多為學生公寓或者適合給第一次購房的年輕人提供的‘小住房’（small home）。牛津作為歷史悠久的古老城市，政府對新建房屋有很嚴格的外觀管制，在牛津不會有高于四層的新建住房，即使是新建住房，也盡量保持原有的住房特點，整個牛津城市規劃非常統一。

新房市場主要是在牛津市外圍，牛津郡其他鄉鎮，例如：比斯特鎮（Bicester）就是新房開發最快的鄉鎮。十幾年前比斯特是一個無人問津的小鎮，沒有任何商業和工業發展，但2001年美國Value Retail財團看到這個小鎮，覺得它的地理位置和商業租金優勢很吸引人，便把歐洲最大的奧特萊斯（Outlets）開在這里?，F在Bicester購物村已經有150多家奢侈品品牌直銷精品店。這里有直通倫敦的火車，僅需要一個小時車程。在這里游客不僅可以享受眾多名牌半價以上的優惠，還有美麗的田園風光可以欣賞。著名的牛津大學城也僅有20分鐘車程。很多房地產開發商看到比斯特鎮的潛力，紛紛在這里開發新樓盤。Kingsmere 新開發社區是由Bovis Homes， Persimmon， Linden Homes 和Bellway 四個房地產公司一起開發，現在已經有將近300套3室或者4室的新建別墅。平均房價為·380，000，2014年房價增長為17%。

4.4.3 投資分析

表4.4和圖4.8顯示牛津的綜合評分是四個城市中最高的，無論是安全性，收益性和穩定性而言，牛津都獲得了9分的高分。其獨特的大學城模式，強勁的住房需求和安全的投資環境使得牛津成為英國最具投資價值的城市。牛津的房屋不僅升值快，而且租金收益率好，長年供不應求，而且交易頻繁，流動性很好，風險相對其他城市而言較低，無論短期投資還是長期擁有都非常適合，唯一的確定是牛津地區受城市規模和規劃的限制，房源較為緊俏，不容易獲得。

4.4.4 前景預測

牛津居民用房地皮很緊張，投資舊房改造是房地產市場的一大特色。因為租房市場供不應求，很多住家都會把自家房屋進行改造來出租房屋。舊房改造主要是擴建或者加蓋閣樓，也有少數人把舊房完全推翻重新建造新房或者變成公寓。牛津市政府非常支持居民住房改造，不僅幫助房價增長，也給無房族提供安身之處。（待續）