不動產(chǎn)登記制度芻議

【摘要】構(gòu)建科學(xué)而完善的不動產(chǎn)登記制度是維護不動產(chǎn)交易安全和秩序的重要保障，也是保護物權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。文章從舊行的不等產(chǎn)登記制度的弊端等角度詳細探討了實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》的必要性及社會意義。

【關(guān)鍵詞】《不動產(chǎn)登記暫行條例》；必要性；意義

一、前言

爭議已久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起正式實施，并啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。2016年始，開始頒發(fā)新版的不動產(chǎn)權(quán)證書。

不動產(chǎn)（immovable property）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。而廣大民眾普遍關(guān)心的則是《不動產(chǎn)登記暫行條例》對房屋產(chǎn)權(quán)的影響。據(jù)統(tǒng)計，房屋產(chǎn)權(quán)占據(jù)老百姓家庭財富的80%，很多人需要用一輩子的積蓄去供養(yǎng)一套房子，可以毫不夸張地說，幾乎沒有哪項政策的實施能像《不動產(chǎn)登記暫行條例》一樣關(guān)乎全國人民的切身利益。

二、實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》的必要性

我國憲法規(guī)定，土地歸國家所有或歸農(nóng)民集體所有，民事主體只能取得土地使用權(quán)用于建筑、生產(chǎn)或其他法律容許的用途，這決定了我國實行的是房產(chǎn)和土地相分離的產(chǎn)權(quán)安排體制，土地與房產(chǎn)的關(guān)系準則是“房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)”。受我國不動產(chǎn)管理行政體制的特殊性因素影響，我國土地與房屋分屬于不同的行政管理部門管理與登記，進行不動產(chǎn)登記的部門就有六個之多，土地由國土資源管理部門負責(zé)管理與登記，房屋由建設(shè)部門負責(zé)管理與登記，林地由林業(yè)部門負責(zé)管理與登記等，不動產(chǎn)權(quán)分項由不同部門負責(zé)登記，各部門登記程序也各不相同。登記部門不統(tǒng)一，不僅手續(xù)繁瑣、重復(fù)、效率低下，難以統(tǒng)一登記、管理和查詢，各部門之間職責(zé)不清，互相沖突，如此統(tǒng)計而來的地籍資料缺乏完整性，管理也缺乏統(tǒng)一性，這違背了不動產(chǎn)登記的初衷——確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，登記過程中的疏漏和弊端更是給不法分子以可乘之機，使得不動產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押等產(chǎn)權(quán)變更過程中，“一地多賣”、“一房多賣”、“征地強拆”、“隱匿財產(chǎn)”等違規(guī)、違法犯罪行為時有發(fā)生。

除此外，舊有的不動產(chǎn)登記管理辦法仍然存在諸多弊端。其一，我國舊行的不動產(chǎn)登記的范圍主要包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)，不動產(chǎn)登記的依據(jù)在不同部門頒布的多項法律法規(guī)中均有體現(xiàn)（如《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，而這些法律法規(guī)互相之間銜接不緊密，又有部分相互交叉重疊，難免有所沖突或不及，不利于我國不動產(chǎn)利用的宏觀調(diào)控，土地資源的節(jié)約集約利用也就無從談起。其二，城市與農(nóng)村登記不統(tǒng)一，這無可避免的會導(dǎo)致某些機構(gòu)或個人規(guī)避法律法規(guī)濫用土地的行為發(fā)生。我國農(nóng)村房產(chǎn)登記主要由村鎮(zhèn)管理部門負責(zé)，而從事相關(guān)工作的人員大部分未經(jīng)過專項培訓(xùn)，造成登記管理混亂，甚至在部分地區(qū)存在登記工作停滯的現(xiàn)象。部分城市郊區(qū)為謀利益違反規(guī)定為城市邊遠地區(qū)耕地上的建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書。隨著我國近年來農(nóng)村城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)民不動產(chǎn)交易活動（如房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等）也更加頻繁。只有構(gòu)建科學(xué)、合理、完善的不動產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記內(nèi)容、登記平臺，才能確保其不動產(chǎn)登記的完整性、統(tǒng)一性，保障農(nóng)民合法不動產(chǎn)權(quán)益，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化的安全有序開展。

三、《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施的意義

實施不動產(chǎn)登記的意義主要體現(xiàn)在以下幾方面：

第一，確定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬。不動產(chǎn)登記記載的權(quán)利人就是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（物權(quán)）歸屬的確定，具有法律效力，是對物權(quán)的有效界定。根據(jù)一物一權(quán)原則以及登記時間的先后順序可以確定物權(quán)的最終歸屬，以解決物權(quán)沖突，停止紛爭，保護權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)利。

第二，保護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中的合法權(quán)利人。《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施賦予不動產(chǎn)登記以社會公信力，基于這種公信力的影響，在產(chǎn)權(quán)交易中以正當(dāng)方式獲得該項權(quán)利的善意第三人，法律予以保護，原權(quán)利人追奪無效。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公信力及法律效力可以保證登記信息的有效可靠，維護不動產(chǎn)交易安全，而且便利交易人確認標的物的交易狀態(tài)，簡化程序，節(jié)約成本，對交易的進行起到一定的激勵作用。

第三，為不動產(chǎn)交易權(quán)利人提供風(fēng)險警示。在法律許可的范圍內(nèi)，不動產(chǎn)登記所記錄的不動產(chǎn)物權(quán)的詳細法律信息可為不動產(chǎn)市場交易提供依據(jù)和風(fēng)險警示，讓社會和不動產(chǎn)交易人了解不動產(chǎn)的全面情況，從而決定是否進行有關(guān)的交易行為。

第四，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。《不動產(chǎn)登記暫行條例》統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記的登記部門、登記程序、登記內(nèi)容，確認了不動產(chǎn)登記的法律效力，有益于國家實現(xiàn)對不動產(chǎn)市場交易的監(jiān)督管理和宏觀調(diào)控，同時通過不動產(chǎn)的實質(zhì)審查，可以及時發(fā)現(xiàn)并遏制不動產(chǎn)交易活動中的違法違規(guī)交易行為。這不僅能確保國家對不動產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力，也將有利于加強國家對土地管理和節(jié)約、集約利用的調(diào)控能力。

新的《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，將不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一開展，不僅可以明晰和保護產(chǎn)權(quán)，便利和保障不動產(chǎn)交易，降低監(jiān)管部門的工作難度，更可以在一定程度上避免交易過程中的違法犯罪行為。

宏觀上來看，新的不動產(chǎn)登記制度的實施更是市場經(jīng)濟井然有序、穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。此外，不動產(chǎn)登記制度的制定和實施可以逐漸構(gòu)建清晰的全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)資產(chǎn)分布，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬，從而為其他社會公共政策（如信用體系、住房保障政策、社會保障政策、公共設(shè)施服務(wù)建設(shè)規(guī)劃）的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)，降低資源浪費，優(yōu)化實施方案，提高各項政策的針對性、適用性和可操作性。

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