基于“規(guī)土融合”的棚戶區(qū)改造土地儲備與經(jīng)營機制

【摘要】只有對企業(yè)單位、普通民眾、管理部門多個利益進行協(xié)調，才能實現(xiàn)棚戶區(qū)的成功改造，平衡規(guī)劃理想與現(xiàn)實之間的關系。在這之中最為關鍵的利益點就是土地。通過合理棚戶區(qū)建設，加強土地經(jīng)營機制的改造，不僅可以確保土地征收、土地儲備、土地出讓工作的有效性與公開性，同時還可以以居民意愿為主，方便后期的建設管理。

【關鍵詞】“規(guī)土融合”；棚戶區(qū)改造；土地儲備；經(jīng)營機制

引言

棚戶區(qū)改造中最為關鍵的就是土地儲備與土地經(jīng)營制度。最近幾年，我國一些城市受到“規(guī)土融合”觀念的影響，已經(jīng)開始實施存量催化的引導工作，同時開始落實。本篇文章重點分析了基于“規(guī)土融合”的棚戶區(qū)改造土地儲備及經(jīng)營機制。

一、“規(guī)土融合”概述

“規(guī)土融合”在本質上就是一個城市規(guī)劃內實現(xiàn)與滿足土地規(guī)劃及城市規(guī)劃的兩大標準，進而促進土地利用與城市規(guī)劃兩者工頭構建保護資源、節(jié)約資源的產(chǎn)業(yè)結構、空間格局和生活方式，有效實施土地規(guī)劃，實現(xiàn)土地利用效益的最大化，即我們所說的 “兩規(guī)合一”。

所謂“兩規(guī)合一”其主要側重于在空間布局及空間發(fā)展上，合理連接土地規(guī)劃與城市規(guī)劃，進而有效控制土地利用?！皟梢?guī)合一”的理念在城市規(guī)劃貫徹中重點強調土地掌控，對土地運行秩序進行規(guī)范，加強土地的集約化使用，明確合理的土地整備機構，開展土地收儲、確定征收還建方案，以土地政策為核心尋求突破口，確保充分有效的供應城市建設用地，最終有效實施城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。

“規(guī)土融合”理念其以規(guī)劃為主，空間建設為重點，并通過規(guī)劃整合和體制改革的主要手段，對規(guī)劃協(xié)調、規(guī)劃編制等問題加以解決。在編制城市用地規(guī)劃的時候，充分貫徹 “規(guī)土融合”理念，有效實施 “兩規(guī)合一”，其重點在于建立一個信息收集、性質判斷及方案選擇再到政策制定的這一過程，簡單來說，就是通過長期實踐實現(xiàn)規(guī)劃目標的動態(tài)化的過程。所以，從這個角度來說，“規(guī)土融合”就是一個以實施為導向的主要規(guī)劃，也可以稱之為實施性規(guī)劃。

二、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

所謂棚戶區(qū)，具體指的就是“在城市已經(jīng)建成的區(qū)域范圍之內，使用壽命較長、平方密度較高、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不完善、交通狀況差、存在較大的消防隱患和治安隱患、衛(wèi)生條件差、亂、臟的地區(qū)以及‘城中村’”。而棚戶區(qū)改造指的就是對以上區(qū)域進行合理建設與規(guī)劃。當前我國進行棚戶區(qū)改造通常包括兩方面問題：第一，側重于改造物質形態(tài)，而沒有充分更新環(huán)境、經(jīng)濟、社會等諸多方面的問題。第二，單單規(guī)劃個別項目，只改造局部區(qū)域，沒有對城市功能定位及空間結構進行充分考慮，極少考慮到城市發(fā)展的趨勢即方向。具體體現(xiàn)在如下方面：第一，沒有合理安置城市居民，城市民生問題突出，包括社會保障問題、再就業(yè)問題等，在這種情況下，居民生活負擔明顯增大。第二，社區(qū)管理支部不健全不合理，社會的管理能力及凝聚力不高，存在難以管理、秩序混亂、公共設施嚴重損傷等問題。而這些問題產(chǎn)生的主要原因是因為棚戶區(qū)土地規(guī)劃不合理。

三、基于“規(guī)土融合”的棚戶區(qū)改造土地儲備與經(jīng)營機制

1.加強土地資源的儲備與整理工作。

在開展棚戶區(qū)改造的過程中要保持一定的改造循序，具體為統(tǒng)籌規(guī)劃、確保實施計劃、土地支撐及規(guī)劃落實。在開展棚戶區(qū)土地資源儲備與整理的過程中，一定要提前構建土地資源近期儲備供應計劃、中期計劃以及遠期計劃，同時嚴格按照計劃進行落實改造。除此之外還要制定相關的土地資源建設計劃、政府投資計劃等。在具體的實施項目上，要提前制定好拆遷時序以及建設時序，按照相關計劃開展棚戶區(qū)土地資源整理與出版工作，最終實現(xiàn)棚戶區(qū)的有效改造。

2.土地經(jīng)濟的平衡與融資。

在改造棚戶區(qū)的過程中，改造最大的阻礙就在于建設客體與建設主體分離、拆遷、在建的周期相對較長、成本增高。同時，地塊分散分布、單宗地塊開發(fā)難以疏解原有功能也必然會導致拆遷苦難、市場融資難及開發(fā)主體意愿不高等問題出現(xiàn)。所以，應該及時對土地資源進行整理，對土地經(jīng)濟成本進行清算，還要加大對土地經(jīng)濟測算的重視程度，對跨區(qū)域的拆遷還建區(qū)域進行全面統(tǒng)籌規(guī)劃，利用 “土地打包”的方式對土地開發(fā)成本進行平衡。綜合考慮到土地集約化利用與改造的效益，促進土地需求與土地供給之間的資金平衡，構建“規(guī)”與“土”的適宜的經(jīng)濟效益。

3.土地政策的引導與制約。

在開展棚戶區(qū)改造的過程中，為了有效落實規(guī)劃的相關內容，尋找最佳的規(guī)劃建設方式，需要制定合理的土地政策。土地政策引導及制約棚戶區(qū)改造主要體現(xiàn)在如下內容：第一，為了減少交易成本、最大程度的使用土地資源，需要在土地市場中實現(xiàn)最佳的資源配置。第二，在公眾參與的過程中要盡可能的縮減土地運行的支出，并實施集體決策體制。第三，在進行空間布局的時候，要選擇最佳的土地產(chǎn)權交易方式，實現(xiàn)空間布局的合理性。土地政策的制約與引導作用要從基礎設施建設、土地儲備與供應、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及投資融資模式方面實現(xiàn)規(guī)劃與土地的統(tǒng)一化與一體化，創(chuàng)建城市土地制度、制定土地政策，有效實施棚戶區(qū)改造方案。

4.規(guī)劃功能與土地經(jīng)濟運行相結合理念

在進行規(guī)劃空間布局的過程中，要充分考慮到土地經(jīng)濟平衡這一原則，充分整理棚戶區(qū)改造區(qū)域的土地資源，對土地成本進行清算，對拆遷還建區(qū)域進行重新劃定，捆綁商務區(qū)中的有關項目。簡單來說，就是在對公共服務設施區(qū)域、商業(yè)區(qū)域即企業(yè)總部進行重新劃定的過程中，要考慮到精細化及土地平衡的土地經(jīng)濟測算，對不同功能區(qū)域進行劃分，同時開展相配套的開發(fā)。在實際功能業(yè)態(tài)招商的過程當中，要對運營收益及土地收益進行遠期測算、中期測算及近期測量，充分考慮到市場可接受的程度與基本的規(guī)律，以有效滿足規(guī)劃的需求。

結語：

本文重點分析了基于“規(guī)土融合”的棚戶區(qū)改造土地儲備與經(jīng)營機制，以供參考。

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