涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險分析及管理措施研究思考

【摘要】當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險分析對提前好風(fēng)險防范措施有著非常重要的意義。但目前我國在房地產(chǎn)企業(yè)的前期決策、個人信用、銷售環(huán)節(jié)等方面仍存在不足，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的加俱。本文將從這三個方深入探討，并從中尋找一些可行的防范措施，以供同行參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：風(fēng)險；措施

1、房地產(chǎn)企業(yè)所存在的風(fēng)險

1.1前期決策問題

我國對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的分析研究起步比較晚，在上個世紀(jì)90年代中期才開始研究，直到進(jìn)入本世紀(jì)初才有比較完整的風(fēng)險分析著作出來，之后房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險才逐漸被人重視起來。從房地產(chǎn)企業(yè)項目開始動工到收尾階段，前期的決策階段非常重要，通常房地產(chǎn)企業(yè)之所以產(chǎn)生大又不穩(wěn)定的風(fēng)險，就是因為前期階段決策出現(xiàn)問題所致。房地產(chǎn)企業(yè)在前期選擇項目的時候，因?qū)ν顿Y的環(huán)境、資金情況和地域分析選擇等，還有對未來的銷售預(yù)測，這些在前期階段都沒有制定出嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)詳?shù)挠媱潱欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，企業(yè)破產(chǎn)的機(jī)率就非常大，甚至難以挽救。

1.2信用制度問題

自從商業(yè)銀行實行個人住房可以按揭貸款之后，銀行里的個人住房貸款、住房公積金的個人住房貸款不良資產(chǎn)率都下降許多，使得商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到有效的改善。所以，個人購房貸款便成了銀行優(yōu)化資產(chǎn)的重要途徑，完全忽略個人信房貸款的風(fēng)險而大力發(fā)展。我國對個人的信用系統(tǒng)沒有建立完成，對貸款人進(jìn)行貸款與資信的情況，商業(yè)沒有進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查與監(jiān)控，沒有意識到個人住房消費貸款存在違約或是不愿償還的可能性。如果貸款消費者突然失業(yè)、收入減少或死亡等，這些都會導(dǎo)致貸出去的款向無法收回，從而影響到房地產(chǎn)資金的周轉(zhuǎn)。

1.3銷售環(huán)節(jié)失策

房地產(chǎn)企業(yè)項目過程是從竣工到驗收，最后進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。而銷售是非常重要的末尾環(huán)節(jié)，一個工程的盈利、利潤大小等都在銷售末尾的策略上。房地產(chǎn)的建設(shè)工程資金幾乎是企業(yè)經(jīng)營下去的全部支柱，如果銷售措施和策略不得當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目銷路不暢、銷售困難等，房地產(chǎn)企業(yè)資金會因此周轉(zhuǎn)不過來，或是資金不能及時收回。房地產(chǎn)的市場營銷對項目的成敗發(fā)揮著非常大的作用，所以房地產(chǎn)市場正確的營銷決策非常重要。但一個房地產(chǎn)工程的建設(shè)從投入到銷售階段，其間所耗費的時間有三年左右，在這個期間，房地產(chǎn)市場會有什么樣的變化很難估測。

2、房地產(chǎn)的風(fēng)險管理與措施

2.1完善前期決策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)的決策者首先對開發(fā)項目周邊的自然環(huán)境做科學(xué)的檢測，比如在這個環(huán)境里打地基是否牢固，如果是高層建筑，地基的承

受能力值要達(dá)到哪種程度等。如果是用在商業(yè)方面，那就要對該項目的選址環(huán)境進(jìn)行考察，在未來項目建成后看是否有客源、消費者資源大小等情況均要掌握。如果是住宅區(qū)，那對周圍的交通、比較大型的超市、菜市場等市民生活設(shè)施是否有優(yōu)勢都要進(jìn)行細(xì)致的考慮。一個房地產(chǎn)企業(yè)項目要做到全方面地的考察，制定出可行性的科學(xué)決策。其次，一個房地產(chǎn)企業(yè)的英明決策者要合理正確的經(jīng)營好房地產(chǎn)這個大項目，在進(jìn)行多個項目建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)選擇不同的區(qū)位，在不同的用途、不同價值的房地產(chǎn)項目上進(jìn)行投資，將收益分散化，讓風(fēng)險降低到最小，從而避免了因一個項目決策的失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的巨大損失，甚至最拖垮房地產(chǎn)企業(yè)。所以，在做房地產(chǎn)企業(yè)項目前期考察時，決策者可以考慮進(jìn)行分散投資，從而提高投資的成功率，得到穩(wěn)定的收益。

2.2完善信用制度

我國的個人信用制度目前尚未建成，信貸一旦出現(xiàn)危機(jī)，法律的責(zé)任約束力十分有限。所以，建立完善個人與企業(yè)的信用制度是急需解決的問題。在這個方面，發(fā)達(dá)國家的個人信用制度建立得比較完善，我國可以借鑒。將信用的檔案機(jī)制、信用的調(diào)查機(jī)制、信用的賬戶機(jī)制和信用的監(jiān)控評估機(jī)制一體化，然后從經(jīng)濟(jì)法律的角度出發(fā)，通過個人和企業(yè)的信貸行為加大信貸違約的成本，將信貸的節(jié)約風(fēng)險降到最低。例如，各個商業(yè)銀行可以采用互聯(lián)網(wǎng)的方式，對一些故意違約或是采用詐騙的手段獲取貸款的人，將其信息通過網(wǎng)絡(luò)公布來，并取消他們的終身貸款資格。同時，給予按時還款的借款人信用評定等級。信用等級越高的借貸人在貸款的期限、利率水平等方面上可以獲得更多的優(yōu)勢。除此之外，對一些用于別墅、高檔商品房和住房的投資者，可以適當(dāng)?shù)奶岣哔J款的利率，同時對一些“零首付”和“假個貸”等行為要進(jìn)行有力的遏制。

2.3完善銷售環(huán)節(jié)

銷售環(huán)節(jié)是一錘定音的重要階段，房地產(chǎn)的前期工作全是為銷售環(huán)節(jié)做出前提和準(zhǔn)備，企業(yè)資金的回籠就取決于銷售環(huán)節(jié)的措施是否得當(dāng)。銷售部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)下市場的情況，有針對性的制定出銷售的計劃。而銷售計劃一般在房地產(chǎn)項目竣工前就有一定的框架，再結(jié)合該項目的綜合情況和政府所出臺的相關(guān)法律法規(guī)再完善銷售計劃。目前，房地產(chǎn)行業(yè)都普遍采用預(yù)售方式，這不僅減少了投資者的風(fēng)險，同時對房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益也有著重大的保障作用。

總結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)項目從前期決策到最終銷售環(huán)節(jié)，風(fēng)險和壓力無處不在，稍有一個環(huán)節(jié)不慎就可能造成房地產(chǎn)巨大的損失。所以，從房地產(chǎn)的前期決策、個人信用到后期的銷售環(huán)節(jié)要層層把關(guān)好，杜絕房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的出現(xiàn)，或是在無法避免風(fēng)險的情況下，通過采取有效恰當(dāng)?shù)拇胧L(fēng)險降到最小。