土地估價(jià)方法簡述與缺陷探析及完善途徑

【摘要】在本文中，筆者簡述了市場比較法、收益還原法以及成本逼近法三種土地估價(jià)方法，并針對這些方法應(yīng)用過程中所存在的缺陷進(jìn)行了完善途徑的分析，旨在為后續(xù)的土地估價(jià)工作提供參考思路。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)方法；缺陷探析：完善途徑

作為重要的自然資源與人類賴以生存、發(fā)展的基礎(chǔ)，土地資源的合理利用開發(fā)不僅關(guān)系到人們的社會(huì)生活質(zhì)量，更是會(huì)直接而影響到我國經(jīng)濟(jì)水平的可持續(xù)發(fā)展。從土地估價(jià)所涉及的相關(guān)領(lǐng)域上看，工作人員要想完成土地估價(jià)過程，對于土地租賃、入股、承包經(jīng)營、股份制改、分割、合并等投資決策知識(shí)及其操作注意事項(xiàng)就應(yīng)了然于心，以專業(yè)的基礎(chǔ)理論與恰當(dāng)?shù)牟僮魇侄巫畲笙薅鹊乇苊夤纼r(jià)失誤，從而有效降低其估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，因此，合理選擇科學(xué)的土地估價(jià)方法就顯得尤為重要。就目前而言，我國現(xiàn)階段常用的土地估價(jià)方法主要包括市場比較法、收益還原法以及成本逼近法，每種估價(jià)方法之間都有其理論基礎(chǔ)于實(shí)用范圍條件，同樣，在不同的土地估價(jià)方法之間也會(huì)存在各自的缺陷。在下文中，筆者針對這三種方法分別分析了應(yīng)用過程中的完善途徑。

1、市場比較法

市場比較法主要是將估價(jià)對象與近期交易相似度較高的實(shí)例進(jìn)行相比較，并針對實(shí)例中具體的成交價(jià)格進(jìn)行客觀合理的價(jià)格調(diào)整，從而得出土地估價(jià)的一種方法。由于市場比較法與真實(shí)市場環(huán)境之間的聯(lián)系較為緊密，能夠明顯地反映出當(dāng)前土地不動(dòng)產(chǎn)市場的具體行情，因此該方法易于為人們接受。

1.1存在的缺陷

市場比較法的最大缺點(diǎn)也在于該方法應(yīng)用原理與使用條件上，具體來說，在估價(jià)工作中，在具有參照價(jià)值實(shí)例的選取上存在一定困難，而當(dāng)參考實(shí)例選定后，信息不對稱、市場效率低下等情況也屢見不鮮。其次，對于實(shí)例進(jìn)行因素修正這項(xiàng)工作也難以把握，不同的股價(jià)人員對同一個(gè)股價(jià)因素進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整、修改，其結(jié)果也不盡相同。此外，由于市場時(shí)刻處于不斷變化狀態(tài)，而影響土地價(jià)格的因素更是琳瑯滿目。

1.2完善途徑

相關(guān)土地估價(jià)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地開發(fā)應(yīng)用現(xiàn)狀建立起客觀的土地估價(jià)信息系統(tǒng)，例如土地交易信息系統(tǒng)、房屋交易信息系統(tǒng)等，將實(shí)例信息進(jìn)行系統(tǒng)、詳細(xì)的記錄。在信息資源較為充足的條件下，估價(jià)人員應(yīng)積極采取科學(xué)的判斷方法進(jìn)行參考實(shí)例篩選，從而有效提高土地估價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。此外，針對不同地區(qū)或不同城市之間的特點(diǎn)差異，評(píng)估人員還可以適當(dāng)采用等級(jí)劃分法規(guī)定好每一等級(jí)的差異因素修正比例。

2、收益還原法

收益還原法是通過對評(píng)估對象進(jìn)行未來一年的客觀純收益進(jìn)行預(yù)估，并將其以一定的還原利率只算至估價(jià)期日現(xiàn)值的一種土地估價(jià)方法。采用這種方法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，能夠?qū)⑼恋氐膶?shí)際效用與之對應(yīng)的收益特性充分突顯，有利于為人們的投資活動(dòng)提供相關(guān)參考依據(jù)。

2.1存在的缺陷

收益還原法的應(yīng)用范圍相對較小，且從投資行為本身的性質(zhì)上說，土地預(yù)估的價(jià)值收益也是屬于未來的一種理想狀態(tài)，多數(shù)情況下，收益與投資之間的關(guān)系并不能采用具體的估價(jià)形式所描述，而人們對于土地的期望回報(bào)率也不能等同于真實(shí)的土地未來價(jià)格。土地收益會(huì)受到經(jīng)濟(jì)行情、房地產(chǎn)市場發(fā)展等多達(dá)因素的共同影響，而在采用收益還原法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)卻并體現(xiàn)市場規(guī)則，并且，在計(jì)算純收益時(shí)，估價(jià)人員也難以對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算。

2.2完善途徑

首先，估價(jià)人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到收益與實(shí)質(zhì)之間的基本區(qū)別，并善于應(yīng)用科學(xué)的預(yù)測方法進(jìn)行土地純收益的預(yù)測，即改進(jìn)土地純收益預(yù)估方法。其次，估價(jià)人員需要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從經(jīng)營、戰(zhàn)略、金融等多個(gè)方面綜合考慮土地的收益問題。同時(shí)，為了應(yīng)對人們由于預(yù)期過高而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果過高的現(xiàn)象，在具體求解土地收益過程中，則應(yīng)用客觀的數(shù)學(xué)方法，盡可能減少主觀因素的干擾。

3、成本逼近法

利用成本逼近法進(jìn)行土地估價(jià)則是要是通過對開發(fā)土地所耗費(fèi)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、收獲的一定利潤以及土地增值收益等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行綜合計(jì)算。這種土地預(yù)估方法具有操作簡便、簡單明了的優(yōu)勢，從應(yīng)用技術(shù)層面上說，該方法要求相對較低。

3.1存在的缺陷

成本逼近法中所考慮的資產(chǎn)是過去的資產(chǎn)，而不是未來所能夠受益的資產(chǎn)，因此，在沒有充分考慮到土地效用、價(jià)值以及具體市場需求的情況下，該方法的評(píng)估精度會(huì)與真實(shí)的土地價(jià)值之間存在較大差異。同時(shí)，采用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，許多成本概念與會(huì)記上的成本概念相互混淆，而采用該方案進(jìn)行計(jì)算得出的土地價(jià)值準(zhǔn)確性相對較差。

3.2完善途徑

首先，土地估價(jià)人員在采用成本逼近法進(jìn)行土地價(jià)格估算時(shí)，應(yīng)將未來區(qū)域、政治形勢、國際市場環(huán)境等能對土地價(jià)格產(chǎn)生較大影響作用的因素充分納入考慮范圍，從而將土地價(jià)格進(jìn)行客觀的反應(yīng)。同時(shí)，由于土地建設(shè)、規(guī)范、地段等一系列因素均具有兩面性，所以，估價(jià)人員應(yīng)以發(fā)展的眼光對這些因素進(jìn)行打分，或者參照市場比較的方法合理計(jì)算土地成本，例如應(yīng)用層次分析法等。

結(jié)語：

在進(jìn)行土地估價(jià)工作中，所選用的估價(jià)方法不同，所得出的估價(jià)結(jié)果之間也會(huì)存在一定的差異，同時(shí)，不同方法之間所存在的缺陷問題，也會(huì)進(jìn)一步影響土地估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，土地估價(jià)工作人員應(yīng)熟悉常用的估價(jià)方案，并且能在開展具體工作時(shí)充分結(jié)合具體的土地資源信息選用適宜的方法進(jìn)行土地價(jià)格的綜合性評(píng)價(jià)，從而最大限度地提高評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性、降低其估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對于所選擇的估價(jià)方法，估價(jià)人員則應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到這種方法的應(yīng)用優(yōu)勢以及應(yīng)用過程中有可能出現(xiàn)的缺陷問題，并積極采取相應(yīng)的完善措施，提高土地估價(jià)方法的實(shí)用性。總而言之，準(zhǔn)確、科學(xué)的土地估價(jià)方法不僅會(huì)直接影響人們對于土地價(jià)值的判斷，還會(huì)明顯制約土地市場、土地交易價(jià)格評(píng)估制度和地價(jià)評(píng)估體系的發(fā)展和完善。