“國際化優先發展戰略”下的領導、管理、執行與創新

【摘要】作為中國交通建設股份有限公司的子公司和面向海外業務的重要平臺，中國路橋工程有限責任公司是中國交建“國際化優先發展戰略”的踐行者和實踐者，而海外房地產業務是“五商中交”戰略的重要組成板塊，也是中國路橋優先發展的核心業務之一。該文通過對中國路橋海外房地產業務的SWOT分析，明確了中國路橋海外房地產業務的戰略方向和路徑規劃，并對中國路橋在“國際化優先發展戰略”下的海外房地產業務的領導、管理、執行與創新四個方面進行了全面闡述。

【關鍵詞】中國路橋；海外；房地產；戰略

中國交通建設股份有限公司是中國第一家成功實現境外整體上市的特大型國有基建企業，位列世界企業500強第110位。2013年，中國交建即確立了國際化經營優先的發展戰略，并明確了“率先建成具有國際競爭力的世界一流企業”的總體戰略目標。2014年，中國交建進一步提出了“五商中交”（全球知名的工程承包商、城市綜合體開發運營商、特色房地產商、基礎設施綜合投資商、海洋重工與港口機械制造集成商）戰略。中國路橋工程有限責任公司是中國交建的子公司，是中國交建“一體（中國交建）兩翼（中國路橋、中國港灣）”海外經營的重要載體，在全球近50個國家和地區設立了分支機構。為貫徹落實中國交建“國際化優先發展”和“五商中交”戰略，中國路橋提出了相應的對接策略，并將海外房地產業務作為重點放在了突出的位置。為此，對自身的海外房地產業務進行全面的梳理和規劃成為了當務之急。

1、中國路橋海外房地產業務整體環境分析

1.1外部環境分析

1.1.1發展機會研究

1.1.1.1海外房地產市場整體趨勢向好，一些具備一定經濟基礎的國家具備較大的發展潛力；

1.1.1.2東南亞、非洲各國人口增長明顯，中產階層逐漸形成并擴大，人們對房地產的需求逐步增長；

1.1.1.3中國“一帶一路”戰略的實施，覆蓋范圍內的國家和地區將能承接中國發展的東風，獲得較大的發展機會；

1.1.1.4中國企業的國際影響力不斷增強，各國逐漸認可中國企業特別是工程施工類企業的施工能力和開發的房地產產品的質量；

1.1.1.5中國公民境外投資房地產的熱情高漲，東南亞、發達市場較受歡迎，中國企業開發的房地產產品對中國公民具有天然的吸引力。

1.1.2面臨的主要威脅分析

1.1.2.1世界經濟危機尚未真正過去，各國之間發展差距進一步加大，部分新興經濟體發展步入困境；

1.1.2.2全球房地產行業競爭日趨激烈；

隨著中國經濟步入中速發展的“新常態”，很多中國機構投資者和房地產公司已將對外投資列為長期戰略。同時全球機構投資者也將資金從中國移向海外。這將導致海外房地產行業競爭日趨激烈，對中國路橋未來的專業能力及運營水平提出了更高的要求。

1.1.2.3不少國家加強外匯管制，當地幣貶值風險較大，此外，人民幣與美元等國際性貨幣的匯率也存在波動幅度加大的風險，將會在一定程度上降低中國路橋海外房地產業務的利潤。

1.2內部環境分析

1.2.1中國路橋發展海外房地產的主要優勢

1.2.1.1全球性的海外布局，市場空間廣闊；

截至2016年10月，中國路橋在亞洲、非洲、歐洲、美洲50多個國家和地區設立了分支機構，形成了高效快捷的經營開發管理網絡。

1.2.1.2豐富的海外土地儲備；

截至2016年10月，中國路橋在近30個國家和地區擁有大量的海外土地儲備。

1.2.1.3豐富的資金儲備和強大的融資能力；

1.2.1.4強大的工程施工管理和質量進度控制能力；

1.2.1.5大型基建項目的前期跟蹤和提前介入，有利于提前獲知未來具備升值潛力的土地；

1.2.1.6與所在國政府和上層關系良好，有可能爭取到相關政策的支持；

1.2.1.7中國交建海外事業部、中交海外地產等中國交建內部單位的配合和支持；

1.2.2中國路橋發展海外房地產的主要劣勢

1.2.2.1房地產專業能力不足，人才儲備較少；

1.2.2.2大部分現有土地儲備的區位相對較差，當前的開發條件尚不成熟；

1.3結論

通過上述對中國路橋海外房地產業務發展的內外部環境綜合分析，中國路橋海外房地產業務總體上是優勢大于劣勢、機會多于威脅，中國路橋長期的海外經營經驗和業務開展情況決定了中國路橋開展海外房地產業務具備天然的合理性。

2、中國路橋海外房地產業務的發展戰略建議

2.1中國路橋海外房地產業務的發展戰略建議

在中國路橋2016年工作會上，中國路橋提出了在海外房地產業務方面，公司將借助中交海外地產業務平臺，協同發展；同時，將充分利用現有海外土地儲備，以高端進入的姿態，深度開發的模式，有選擇性地進行開發；并針對駐在國的國家城市發展和交通規劃，制定投資開發策略，有序推動住宅開發、商業地產、旅游地產等多元化特色項目的開發。

2.1.1中國路橋海外房地產業務的戰略愿景建議：中國海外房地產行業的領先者。

2.1.2中國路橋海外房地產業務的使命建議將海外房地產業務打造成公司利潤長期穩定增長的來源，助力中國交建成為獨具特色的境外最大中國房地產商。

2.2中國路橋海外房地產業務的發展方向建議

2.2.1緊密對接中國國家發展戰略，把握新興經濟體的發展機會。

伴隨著中國“一帶一路”發展戰略在世界的布局，搭借國家利好政策的優勢機會，充分利用國內國際兩種資源，對快速發展的新興市場進行提前占位。

2.2.2遵循房地產市場發展規律，有所為有所不為。

房地產行業的發展受到多個因素的相互作用，市場波動性也比較明顯。在房地產業務的開展過程中必須充分利用房地產發展的客觀規律，有所為有所不為，趨利避害、良性發展。

2.2.3切實滿足目標國家的實際需求，不易盲目超前開發。

不同國家由于經濟發展程度的不同，其房地產業務的發展階段和模式也有極大的差異，中國路橋在海外房地產業務的開發過程中，要針對不同國家的不同發展階段，采取不同的進入策略和開發模式，遵循經濟發展的客觀規律，開發適合目標國家實際需求的物業和產品。

2.3中國路橋海外房地產業務的戰略實施路徑建議

2.3.1快速銷售的居住類物業和持有型物業并舉。

重點的投資類型應以快速銷售的居住類物業（住宅、別墅、公寓等）為主，通過快速銷售回收原始投資后，再持有部分物業長期經營（寫字樓、商業、出租公寓等）。

2.3.2積極開展海外土地收儲。

土地儲備是發展房地產的基礎條件之一，土地的升值也是創造房地產價值的一項重要手段。鑒于現階段中國路橋在房地產開發領域尚處于起步階段，發展還不是很成熟，同時，中國路橋目前重點布局的國家發展前景還不是十分明朗，中國路橋可以充分利用在全球布局的網絡優勢，在新興經濟體中尋找合適的國別，選擇在城市中心地段，未來升值潛力較大的地塊進行土地收儲。

2.3.3積極探索“工程+房地產聯動開發”。

在深入研究國別市場和相關房地產政策的基礎上，積極探索將“工程+房地產聯動開發”這一國內較為成熟的商業模式移植到海外市場。結合自身特色，依托國際化經營體系，把房地產項目與吹填造地、基礎設施綜合投資、城市綜合體開發運營、經濟開發區和物流貿易區建設等項目結合起來，重點選擇政局穩定、法律環境好、經濟處在上升期、屬地化經營基礎較好的國別市場，積極跟蹤、開發優質海外房地產項目。

2.3.4與中國交建內部專業公司密切配合。

積極利用中交海外房地產有限公司、綠城中國等中國交建內部專業公司的專業力量，形成合力，共同做大海外房地產市場。

3、中國路橋海外房地產業務的領導、管理、執行與創新

3.1強化公司管理層對公司海外房地產業務的領導力

建議組建包含外部專家和公司高管領導在內的房地產業務領導小組，下設領導小組辦公室，定期召開會議，指導公司職能部門制定海外房地產業務的戰略規劃和實施路徑，并對戰略的實施、重點區域和國家的選擇、業態的選擇、具體項目的開發等進行專業指導，對房地產項目從項目跟蹤、立項、投資評審和具體實施等全過程進行全程把控。

3.2強化職能部門特別是公司投資部對房地產業務的管理能力

3.2.1以投資部為基礎，引進和儲備房地產專業人才，提高房地產方面的業務能力和管理水平，對接公司房地產業務領導小組。

3.2.2由投資部負責建立海外房地產業務的合格合作方制度

建議針對項目不同發展階段所需的第三方合作機構，在前期了解或合作的基礎上，建立合格合作方制度，在招標豁免和合同審批方面予以簡化，以節約工作啟動所需時間。

3.2.3授權投資部與中交海外房地產公司等中國交建內部專業機構建立全面的合作和對接關系

建議針對不同的項目類型和規模大小，探索并明確與中交海外房地產公司的合作模式，確定其在中國路橋海外房地產項目中的定位。

3.3強化公司各駐外機構對房地產業務的執行力，著力培養房地產業務方面具體的執行人才

在公司房地產業務的發展過程中，中國路橋投資部作為職能部門，無法對眾多國家的眾多項目進行具體的管理，因此，中國路橋大力發展海外房地產業務必然要求公司各駐外機構具備具體的房地產項目管理和運營能力，建議對于具備開展房地產業務條件的駐外機構進行人才的定向培養和引進，由點帶面，提高其房地產業務的具體執行力。

3.4創新發展，不斷超越

3.4.1機制創新

企業成功的關鍵，不在于企業中擁有多少人才，而在于其運營機制。一個好的機制不但能夠不斷地造就人才，能夠使優秀的人才脫穎而出，能夠提高企業的績效，而且也能夠使那些不是人才的轉化為企業所需要的人才。這就要求中國路橋建立以核心價值觀為內涵、以績效為特征的優秀企業文化，建立對全體員工的激勵與約束體系，建立與世界先進企業接軌的科學規范的內部管理體系。

3.4.2融資創新

海外房地產業務要想抓住當前機遇，實現快速發展，不能僅依靠中國路橋自身的資金投入，還需要中國路橋多方位的運用資本手段進行融資和引進資本。主要手段有：

3.4.2.1通過項目進行融資

以項目合作為契機，與國內大型商業銀行，如工、農、中、建行或政策性金融機構，如中非基金、絲路基金、亞投行、非行等探討戰略合作，共同開發境外房地產業務。

3.4.2.2借助中國交建的資本平臺

抓住中國交建支持海外投資的機會，與中國交建合資共建，提升投資能力，降低投資風險。

3.4.3人才創新

房地產是一個業務性很強的行業，需要專業人才進行項目的專業化操作，但同時房地產也是一個高度程序化的行業，外行人員參與一到兩個項目的開發也能熟悉項目的開發流程，因而，建議采取引進一批，培養一批的策略，從中國交建內部或社會上引進一批專業人員，同時，對中國路橋內部有意向從事房地產開發的人員大力培養，使其能盡快熟練地進行房地產項目的全流程或部分模塊的操作，加強對自有人才的培養，加強員工能力建設，加快建設一支具備跨學科能力、善于學習新知識、新事物的復合型人才隊伍，為海外房地產項目開發提供智力支持。

結語：

2016年是中國路橋“十三五”規劃的開創之年，也是中國路橋海外房地產業務板塊的重點突破之年，適逢國家“一帶一路”戰略提出和中國交建“國際化優先”、加快海外發展的東風，在正確認識中國路橋面臨的國內外形勢和自身優劣勢的基礎上，在中國交建“五商中交”等高端戰略的引領下，一定能走出一條特色的中國路橋海外房地產發展之路。