京津冀一體化，房地產如何應對

【摘要】《“十三五”時期京津冀國民經濟和社會發展規劃》已印發實施，明確了京津冀地區未來五年的發展目標。在一系列政策利好輻射下，京津冀地區房地產市場出現新的格局，同時也帶動了京津冀的房地產行業的波動，京津冀的樓市一體化抱團發展將勢在必行，京津冀樓市將會圈出何種未來，值得我們深思。

【關鍵詞】京津冀一體化；房地產；應對策略

一、京津冀概況

（一）地理位置

京津冀區域包括北京、天津兩大直轄市和河北省的保定、石家莊、廊坊、秦皇島等城市，是環渤海經濟圈的核心，也是我國第三大增長極。北京，作為京津冀核心，具備比較完整的產業體系，處于工業化的高級階段，是我國重要的政治、經濟和金融中心。天津是我國北方最大的沿海港口城市，是北方重要的經濟、物流中心，發展潛力巨大。河北環京津地區經濟也有相當基礎及實力，利用優勢，錯位發展促進經濟。國家“十二五”規劃，把京津冀區域經濟一體化上升到國家戰略，可以看出京津冀一體化的重要性。

（二）京津冀區域經濟現狀

京津冀地區GDP總額約占全國GDP的一成，可見京津冀地區是全國重要的經濟發展區域，同時我們也看到了，京津冀的地區差異，京津冀地區優勢互補，區域一體化成為大勢所趨。同時，京津冀處又在環渤海的中心位置，正日益成為我國繼“珠三角”、“長三角”之后新的經濟“增長極”。

二、京津冀房地產狀況研究

（一）房地產概述

房地產企業的特點是投資額巨大，投資周期較長，而且受到國家各種宏觀政策影響，房地產企業普遍出現資產負債率比較高，隨著國家戰略——京津冀一體化，北京周邊的河北部分地區、天津房地產企業，有了新的發展機遇，同時也面臨著新的挑戰。

（二）“環首都經濟圈”樓市現狀

受政府各項調控政策影響，北京等熱門城市的商品住宅市場較為低迷，而環北京的河北樓市受京津冀一體化區推動，卻逐漸升溫。2016年的房地產市場，化解房地產庫存將是主基調，降息降準還會繼續，同時地方政府引導房產消費的行政細化政策也會相應出臺。二孩政策的落地、行政化手段的引導等都將進一步刺激房產的消費，不過，剛需和剛改將依然是消費的主力。

（三）環北京津冀樓市火爆的原因

環北京的河北樓市與天津郊縣樓市火爆，主要有以下三個原因：一是北京的擠出效應，郊區都限購，壓制需求；二是人們生活水平改善，對住宅質量要求提高，更追求品質，這使得原材料及成本增加，房價必然也走高；三是投機需求，有部分人看中北京房價升值，買房投資。

三、京津冀一體化對房地產市場帶來的影響

京津冀一體化給房地產市場帶來機遇的同時也帶來了挑戰，它催生了大量的短期投資行為與投機性需求，對環首都圈房地產業的健康發展造成了威脅。

（一）京津冀一體化促進了環北京房地產市場的發展

1. 京津冀一體化推動了北京郊區樓市發展，京城樓市郊區化現象開始加劇，軌道交通便捷，使得北京五環外相關區域的土地開發更為活躍。

2. 河北地域遼闊，圍繞七個城市，承接北京的產業轉移，能解決北京的土地緊張，房價過高等問題。如今，燕郊、香河、固安樓市發展迅猛，軌道發展，城市連線，這是“環首都經濟圈”區域樓市發展的強心針。

3. 隨著“大北京”的規劃提出，天津成了北京開發商和外地開發商找地的“熱點區域”。北京低價提高，而發展前景也不錯的天津、廊坊等區域土地成本相對較低，盈利空間更大。

（二）京津冀一體化加劇了環北京房地產市場泡沫

自從京津冀都市圈規劃出臺后，房價在短期內上漲較快，房地產商應根據當地購房承受能力等因素綜合考慮，切記盲目漲價，以防止出現泡沫現象。量變引起質變，等到一定程度，出現局部房地產市場波動，草根階層將是最大受害者。

四、房地產行業應對京津冀一體化的策略

京津冀一體化后，中國政府出臺了“國十條”、“限購令”等政策對房地產進行調控，一是為了壓制商品房過快增長，二是為了加大各類保障房的建設力度。面對著京津冀一體化這樣的一個大環境，又受國家政策影響，房地產企業要抓住機遇，迎接挑戰，及時調整戰略，可以從以下幾點著手。

（一）正確應對國家宏觀政策、經營管理科學化

正確看待房地產業的發展前景和房地產市場需求，經濟的快速增長必然帶來對房地產的大量需求。熟知國家降息調息等相關政策，及時調整項目定位等。此外，提高管理人員素質，努力提高資金經營效率，合理安排建設周期，使管理更加科學規范化。

（二）注重品牌戰略、創新產品與服務

企業要關注質量，做良心房產商，不斷優化戶型結構，打造品牌，贏得口碑。此外，根據不同人群層次的需求，結合居住舒適度，開發較好的戶型，不斷推出的新產品、新形態、新種類，以滿足市場的需求。

（三）理性投資、多元化融資

結合自身實際，做好市場調研，重視市場定位，理性投資，投資區域也要多元化，利用好城市化進程中小城鎮建設，這是可以開拓的新市場。此外，房地產可以多渠道融資，利用民間資本或外資參股、銀行借貸、集團內部借貸等形式做大做強房地產開發企業。

（四）完善人才引進政策，筑造人才施展的平臺

京津地區高校，科研院所眾多，高智人才密集，人才是企業的重要基石，針對京津冀一體化，房地產企業應廣納賢才，儲備人才庫，為企業更好的發展注入新鮮而又有活力的血液。

總結：

我們可以感受到京津冀一體化帶來的效益，隨著城市圈建設過程中人口的流動，對于居住的需求使地方房地產銷售規模增長，且房價與土地價格會隨人口的逐步流入而增長。房地產開發企業要及時抓住機遇，也要做好迎接挑戰的準備，認清發展形勢，切不可盲目跟風，貪大求快。

參考文獻：

[1]京津冀一體化后的房地產機遇，市場分析 2010.10總第180期.

[2]京津冀一體化背景下的產業格局重塑[J] 陳耀，陳梓，天津師范大學學報（社會科學版），2014，6.

[3]京津冀協同發展：機遇與路徑學術研討會綜述[J] 張云，竇麗琛 河北經貿大學，050061.

[4]淺議京津冀一體化戰略下保定市房地產企業融資途徑[J] 李曉光，韋彩霞，河北企業，2015，3（45）.