論西部地區房地產開發項目風險管理與對策

【摘要】繼西部大開發戰略實施之后，國家不斷加大對西部的開發力度，西部房地產得到良好的開發。但是其中也存在開發企業重項目輕管理的風險問題。通過歸類風險類別、構建風險預防機制、思考應對策略，進而才能有效規避項目風險。

【關鍵詞】項目風險；房地產；指標；重視管理

中國房地產，在社會生活水平不斷提高的發展形勢下，有著龐大的市場需求，然而在發展的同時，也面產生了諸多的社會問題。在中國西部地區，曾經因為特殊地理環境，為房地產開發帶來許多不便。在國家西部大開發戰略之下，西部房地產逐漸得到開發，并且取得良好進展。經過幾年的努力，區域房地產“過熱”的現象在東西部之間，逐漸得到緩解。然而針對西部房地產開發項目，存在注重開發，不重管理的現象，并沒有得到很好的改善，值得我們深入探討。

一、開發項目風險類別

在房地產開發項目當中，存在諸多障礙影響著房地產的良性發展，也促使國家與業內人士探索如何實現房地產利潤最大化，最優化。因此，改良經營管理的缺陷，增強企業綜合競爭力，創建有的放矢風險機制，是提高企業經濟效益的重要內容。

1.保證金風險。保證金風險，通常表現為開發商通過虛假項目。在現實案例中，該地一家房地產企業，公開聲明在能夠在上海浦東開發一個小區的項目建設，通過中間人認識到了北京 某個公司的項目經理，這個中間人拿著國土規劃局的批準，項目建設許可證，設計圖紙、銀行信貸證明等資料。最終，在相關資料看著齊全的情況下，項目經理人相信開發項目為真。開始為項目準備各方面的前期資金。幸運的是，后來經過律師調查，查找出對方銀行信貸證明中的破綻：首先，融資銀行信息不實；然后銀行代碼是虛造的。該建筑公司的準備的項目出資，最終在律師努力下挽回，避免了公司的資金損失。

2.合同風險。房地產項目開發涉及的具體事項非常多，從項目研發、確定，到招標、投標等等，每一個環節都會有大量的合同。西部房地產項目開發當中，大部分投資商，是通過訂立合同或者打官司做房地產生意。尤其是外商。開發房地產項目時，需要簽訂諸多合同，在產生糾紛時可以尋找相關依據。

3.庫存風險。庫存風險是房地產項目開發是為了實現更好營銷，減少房子庫存，實現企業開發利潤。西部地區位置偏僻，無疑增大的項目開發的庫存風險，“鬼城”現象就是具體的表現。在項目開發中，如果不結合地理與國家具體政策，對項目庫存風險進行科學評估，企業投入的資金就不能得到應有的回報。

二、開發項目風險管理的工作流程

對于西部地區房地產項目開發的風險管理，是一個綜合性，多環節的防范機制。風險管理，只有做好科學規劃，在多變市場當中，對房地產問題做好調查與防范，能夠保證項目更好地開展與運行。

三、項目風險的應對措施

1.回避風險。回避風險需要開發企業能夠根據風險預測情況，對項目進行全面細致地考量權衡，進而決定是繼續執行、中止，還是放棄。可以通過改變項目條件，回避風險源頭。房地產開發項目開展周期較長，進行過程中可能面臨市場隨時帶來的物價與經濟風險。在進行風險回避決策時，立足市場，對企業利潤前景進行全面整合分析，考慮是否采用回避風險措施。

2.控制風險。風險控制貫穿項目眾多環節。建設過程中人工費上漲、建材價格上漲和施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，預防房地產開發風險必須時刻關注房地產開發行業政策和規章的調整，根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

3.轉移風險。在項目開發的過程中，有些風險是開發商自己不愿承擔，或者難以承擔的。開發商可以將這樣的風險轉移給其他單位或者企業，分散轉移自身的項目風險。比如在項目合同中，盡管開發風險主要集中在開發商身上，但是發包商也可能需要承擔部分責任。開發商可以用法律對風險責任的分配，將這種責任轉移給發包商，進而減少自身風險責任。通過分散風險，不僅可以減少局部風險可能對企業造成的損失，還可以規避整個產業的整體風險。

4.自留風險。風險自留，就是開發商對自身承擔風險，可能面對的損失。進行西部房地產項目開發，開發商不可避免需要應對一定的風險，難以控制與轉移的風險。在保證項目繼續進行，兼顧大局利益前提下，開發企業可以采取自留風險。自留風險的項目，在繼續開展過程中，可能因為房地產宏觀政策改變，或者市場變化，轉向良性發展，減少了開發企業消除風險的成本。風險自留通常與風險控制政策相結合，保證重大項目的計劃實施。進行風險自留，應當參考相應的保險政策，通過對比，分析降低風險管理成本的策略。

5.化解風險。房地產風險在政策化解之下，通常可以得到良好控制，利用政策風險，化解開發項目風險，進而為開發企業獲取利潤。利用風險對于調整庫存風險的不利局面，可以發揮良好功能。企業開發房地產，性質上屬于不動產工程，損耗不是太明顯。在面對經濟下行壓力大的現狀下，加快戶籍人口城鎮化和深化住房制度改革，通過加快農民工市場化，擴大住房有效需求。大力發展租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，鼓勵發展以住房租賃為主經營業務的企業，推動住房租賃市場規模化、專業化發展。

著力大通庫存量商品房與棚戶區改造、拆遷安置、保障性住房建設之間的轉換通道，通過貨幣化安置或政府購買存量商品房等方式，推動去庫存。通過減免契稅、房款首付比例、降低二手房交易限制等政策，激活住房市場需求。

開發商可以利用市場變動情況，根據開發過程的需求，將庫存風險轉化為盈利優勢。因此，自留與利用風險，通常是處理庫存風險的手段，需要依靠開發商對商機的把握。

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作者簡介：

廉營福，1969年10月4日，男，籍貫：新疆省喀什市，學歷：大學本科，目前職稱：工程師，工作單位名稱：新疆喀什色滿旅游建安公司。