房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點(diǎn)探討

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)的變遷、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已從國(guó)內(nèi)小市場(chǎng)進(jìn)軍成為國(guó)際大市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的領(lǐng)域和規(guī)模也不斷擴(kuò)大。當(dāng)然，不同房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式不同，對(duì)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力也就不同，這加大了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理難度。本文從房地產(chǎn)的工程管理模式出發(fā)，探討房地產(chǎn)工程管理與其他的管理相比的特殊之處和關(guān)鍵之處所在。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；管理模式

前言：隨著人們生活水平日益提高，百姓對(duì)居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，對(duì)房源的大小、價(jià)格、質(zhì)量、周邊環(huán)境都有謹(jǐn)慎的考慮。房地產(chǎn)行業(yè)也做了很大的改變，在國(guó)家政策的要求之下，在國(guó)家的政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)方面都加強(qiáng)管理，尤其是在工程管理方面，從進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)嚴(yán)格把關(guān)，以確保工程施工的順利進(jìn)行。

1、我國(guó)房地產(chǎn)工程管理模式分類(lèi)

目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的項(xiàng)目管理模式可以劃分為項(xiàng)目管控模式和承發(fā)包管控模式，兩種模式又各劃分為小的不同類(lèi)型。按對(duì)項(xiàng)目授權(quán)程度的高低進(jìn)行分類(lèi)，可將項(xiàng)目類(lèi)型管控模式分成三種：職能管理型、矩陣式管理型和項(xiàng)目管理型。三種模式的主要構(gòu)成如圖：

圖1 三種項(xiàng)目型管控模式的架構(gòu)示意

工程項(xiàng)目承發(fā)包模式，按承包形式不同可分為平行承發(fā)包模式、總承包模式、設(shè)計(jì)或施工總分包模式、聯(lián)合體承包模式和施工管理模式。

典型的房地產(chǎn)集團(tuán)公司組織架構(gòu)如下：

我們從中可以看出工程管理的上游部門(mén)是開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)（策劃定位）、招標(biāo)等部門(mén)，下游部門(mén)是營(yíng)銷(xiāo)（交樓）、物業(yè)等部門(mén)。全流程的工程管理工作需要人力、財(cái)務(wù)等職能部門(mén)支持，整體可接受運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、全口徑成本等部門(mén)監(jiān)控。

2、房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理相比的特殊之處

2.1管理過(guò)程不同

一般的工程管理的范圍和領(lǐng)域較小，主要涉及到建設(shè)人員的建設(shè)、建設(shè)過(guò)程的管理與監(jiān)督、工程進(jìn)度的管理和驗(yàn)收項(xiàng)目工程。而房地產(chǎn)工程管理的管理內(nèi)容更全面具體，它包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計(jì)、工程報(bào)建，還有房地產(chǎn)工程的招標(biāo)、施工和驗(yàn)收以及預(yù)算決算。因此，房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程的各個(gè)方面的順利開(kāi)展，對(duì)房地產(chǎn)有非常重要的作用。

2.2主體不同

一般是的工程管理的主體在建筑過(guò)程方面，而房地產(chǎn)工程管理的主體不僅僅涉及建筑施工過(guò)程，還有項(xiàng)目管理的很多方面，也因此房地產(chǎn)工程管理涉及的領(lǐng)域更廣闊。在工程控制方面，房地產(chǎn)工程管理不僅看重工程本身，還為業(yè)主著想，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行更完善的管理和實(shí)施。在技術(shù)方面，也是高出一般的工程管理，把企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念更好更有效地融合在了工程技術(shù)中，把工作做的很到位。

3、房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點(diǎn)

3.1對(duì)造價(jià)成本的把控

在房地產(chǎn)工程的管理工作中，房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理貫穿于工程建設(shè)的整個(gè)環(huán)節(jié)，其中最主要的是造價(jià)估算，要對(duì)工程施工中的人力、物力進(jìn)行科學(xué)的管理，建設(shè)單位要及時(shí)掌握整個(gè)過(guò)程建設(shè)的盈虧狀況，并且要能夠根據(jù)建設(shè)施工的實(shí)際情況采取有效的措施，以此保證工程造價(jià)的最優(yōu)化、科學(xué)有效的成本控制。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，設(shè)計(jì)成本控制在工程建設(shè)的過(guò)程中，竣工決算，最后直到完成維修成本控制的過(guò)程中交付。

3.2對(duì)進(jìn)度的把握

在工程控制的三大控制中，進(jìn)度控制處于中心地位。進(jìn)度控制實(shí)際上是對(duì)所有項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)程的管理，并以之為中心來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中的進(jìn)度控制不僅僅是施工前的進(jìn)度控制，還包括施工過(guò)程中的進(jìn)度控制。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施之前，工程項(xiàng)目的建設(shè)單位要根據(jù)施工進(jìn)度制定出一個(gè)科學(xué)合理的計(jì)劃。同時(shí)，要能夠保證在計(jì)劃工期內(nèi)正常完工，而且要預(yù)見(jiàn)突發(fā)狀況，盡量在施工進(jìn)度期限中能夠滿足工程施工的臨時(shí)狀況的變化等。在制定工程進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要制定每一個(gè)施工項(xiàng)目中的詳細(xì)的施工安排，科學(xué)合理地配置施工人員和建筑材料等，保證人力和物力的優(yōu)化配置。

3.3對(duì)質(zhì)量的要求

質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一樣，工程建設(shè)的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。因而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理是非常有必要的。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工前，要明確工程建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo)，要根據(jù)事先簽訂好的施工合同確定工程建設(shè)的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)。在施工過(guò)程中也要對(duì)工程管理的質(zhì)量監(jiān)督工作進(jìn)行完善，要逐步建立并完善一整套質(zhì)量保證機(jī)制和質(zhì)量監(jiān)督控制體系。此外，還要對(duì)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行嚴(yán)格控制，要把詳細(xì)的方案寫(xiě)在圖紙上，如果出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決，必要時(shí)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行合理修改，以保證工程的順利施工。嚴(yán)格查收建筑材料的質(zhì)量事至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，一定要嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)確定的材料購(gòu)買(mǎi)，對(duì)癥取材很關(guān)鍵。最后，對(duì)工程的關(guān)鍵部位的施工要更加嚴(yán)格的要求，并且要做好質(zhì)量檢測(cè)，因?yàn)楣こ淌┕さ年P(guān)鍵部分也是工程施工的核心和難點(diǎn)，工必須要給以高度的重視，以確保整個(gè)工程的成功建設(shè)。

結(jié)語(yǔ)：

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程是一項(xiàng)綜合性非常強(qiáng)的工程，它不僅迎來(lái)一輪新的發(fā)展熱潮，而且?guī)?dòng)其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。它不僅施工周期長(zhǎng)，而且技術(shù)含量高。要想保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須要圍繞工程的多樣性，對(duì)工程項(xiàng)目的每一個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格的管理，建立和完善相關(guān)的管理制度，加強(qiáng)對(duì)工程施工中的各個(gè)項(xiàng)目的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

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