房產測繪中的共用面積分攤問題淺談

■韋偉

（沈陽市房產測繪中心 遼寧 沈陽110015）

房產測繪中的共用面積分攤問題淺談

■韋偉

（沈陽市房產測繪中心 遼寧 沈陽110015）

隨著房地產業的發展，對房產面積進行準確計算及確定分攤面積是維護業主權益的重要組成部分。如果不能準確計算，就會引起業主與房地產商之間的糾紛，因此，我們要加強對房產測繪中的分攤面積計算方法。

房產測繪共用面積分攤

0 前言

在我國房地產行業領域實現迅猛發展的現階段，房屋的設計風格和形式也出現了較大的變化，人們在購買住房的時候，對于房產面積的測算和共用面積的分攤計算也越來越重視，而傳統的測算和計算方法已經無法適應現代化的發展需求，使得房產面積糾紛的問題頻繁發生。房產面積測算和共用面積分攤計算是產籍管理中的基礎工作內容，和國計民生之間具有十分緊密的聯系，因此要對其予以高度的關注。

1 房產面積的測算

1.1 房產所處棟、層和戶數的劃分

1.1.1 棟的劃分

整棟房屋的建筑面積所指的是各層建筑面積的總和，在進行棟的劃分的時候，需要滿足以下條件：①在建筑規劃許可證中，其為同期規劃和同期建設；②設計圖紙中的房屋基礎和結構是一個整體；③不同層次的房屋不具有完全獨立的共有共用設備；④建筑物的施工圖紙是同一整套的圖紙。連體樓建筑按多幢處理。地面上為多幢獨立樓房，地下以地下室形式連成一片的房屋，地面上按獨立的樓房各分為一幢，地下室以獨立使用的房屋單獨分幢計算。

1.1.2 層的劃分

對于房屋的層而言，其中主要包括了房屋的自然層、插層、技術層、夾層及地下室等。其中，對于層高＞2.20m的層計算建筑面積，對于層高＜2.20m的地下室層則不計算建筑面積，同時也不將其計入到房屋的總層數當中。

1.1.3 戶的劃分

在對戶進行具體劃分之前，需要按照門洞的方向從左至右依次對房屋的單元號進行編制，同時還應在單元號前加層數號；在對戶號進行編制的時候，在各單位的各層當中，應該按照順時針的方向對其進行編號。

1.2 房屋面積數據的采集

房產面積測算的主要依據之一是房屋的邊長，由于房屋邊長的數據來源有所不同，因此在對其測算的時候，需要堅持“先整體、后局部，先外后內”的原則，單位采用m，結果精取到0.01m；同時，在對邊長和坐標都有要進行兩次測量，結果取其平均值，此外還需要對以下幾點建筑面積的計算加以注意：①建筑物的墻體由內傾斜、弧形等非垂直墻體構成，按其室內凈高在2.10m以上部分的水平投影計算全部建筑面積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。②與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。③臨街樓房、挑廊下底層作為公共通道街巷通行的，不論其是否有柱和維護結構等，對其建筑面積不予以計算。④同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

1.3 房產面積的測算

在對其房產面積進行測算的時候，為了保證測算的準確性，盡可能單獨測量≥2次以上，同時針對于測量要采取四舍五入的方法，最終的結果需要精確到0.01m。對于成套的住宅房產而言，房產的層高所針對的是上下兩層樓面之間的垂直距離；需要注意的是，其中不包括房產隔熱層的高度；另外，房產測算的前提條件應為永久性建筑物，且具有上蓋和圍護結構，層高＞2.2m，可供人們在內進行正常生活和生產。例如，在對陽臺的寬度進行計算的時候，將其取值確定為1.6m還是1.7m的邊界取定并沒有具體的規范，通常情況下是按照1.6m進行計算，從右邊的剖面圖來看，鐵格柵欄的主要作用是裝飾，且陽臺上口的水平投影面積要小于下口，且上口占據了主要的部分，因此按照上口水平投影面積的一半對建筑面積進行計算。

2 共用面積的分攤計算

2.1 共用面積的分攤計算原則

對于居民住宅而言，其共用面積的分攤可以根據以上的計算公式對房產的分攤系數進行計算；對于商業住宅和辦公樓而言，其共用面積的分攤計算應該以其具體的功能為依據，在計算出住宅區和商業區的共用面積之后，再利用以上公式對分攤系數予以計算；對于多功能綜合區的共用面積分攤計算而言，應該堅持“誰使用共用面積，誰負責共用面積的分攤”的原則，然后利用公式計算出分攤面積。

2.2 共用面積的分攤計算方法

2.2.1 住宅樓的共用面積分攤

按照我國與房產測量相關的規范，其將我國的絕大部分住宅樓以棟為單位進行劃分，在對房產的共用面積分攤計算時，需要按照業主房產的面積比例對其進行計算，且所有住戶的分攤系數都是相同的。當樓層的底層為架空層或者是雜物層等特殊情況的時候，則需要按照商用住宅樓的分攤方法進行劃分，此時房屋的共用面積分攤主要包括了住宅層及其附屬層。當住戶所處的樓棟中有的單元沒有電梯，而有的單元有電梯的情況下，在對共用面積進行計算的時候應該將樓層內的各個單元設置為不同的功能區，即有電梯的住宅功能區和沒有電梯的住宅功能區，然后再分別計算分攤系數。除此之外，在對消防連廊的共用面積進行計算的時候，需要將其作為整棟的共有面積讓全部住戶共同分攤。

2.2.2 多功能綜合區的共用面積分攤

對于多功能區的分攤面積的計算而言，其具有較大的復雜性，應對以下幾點內容加以注意：①應該對住宅區、辦公區、商業區和附屬區等各種功能區實現準確的劃分；住宅區的劃分要包括有電梯的和沒有電梯的住宅區。②對于不同功能區共用面積的業主分攤范圍要予以確定。③需要制定針對性的分攤方案：a.將整棟樓層所有業主的共用面積進行分攤；b.對不同功能區業主應該承擔的共用面積進行分攤；c.對只為某一個樓層的共用面積進行分攤，最后根據公式計算分攤系數。

3 結束語

綜上所述，對于房屋買賣和房屋產權的辦理等方面而言，房產面積測算和共用面積的分攤計算在其中起到了十分重要的作用，一方面與人們的切身利益息息相關，另一方面還對國民經濟的發展產生了一定的影響。因此，在進行房產面積測算的時候，需要對其具體的測算項目予以明確；在共用面積進行分攤計算的時候，需要采取適當的計算公式；同時還要對相關的規范予以明確，切實提高保證測算和計算結果的正確性、科學性和可靠性，保證買賣雙方的利益，促進我國房地產行業的可持續發展。

[1]蔣建寧.淺談房產測量面積計算中共有面積的確認與分攤 [J].新西部（下旬，理論版），2011，09：110.

[2]葛中華，魏進冬，申仲舒.兩種房屋建筑面積分攤計算方法比較 [J].測繪通報，2014，08：83~86.

P62[文獻碼]B

1000-405X（2016）-12-177-1